最近关于房地产问题的争论焦点之一，是中国房地产市值已接近450万亿元人民币，约65万亿美元，是美国房地产市值的一倍以上，相当于人民币发行量的近3倍。如此巨大的房地产市值规模，确实令很多专家学者都望而生畏。
因此，谈房地产色变的主要原因之一就是来学界对房地产市值作出的粗略判断。
那么，中国的房地产到底价值几何？如何正确判断房地产对经济的影响？
房地产总市值怎么计算？
关于房地产市值的判断，还有其他几家研究机构得出的结果。
比如，也有人认为中国的房地产市值大约是249万亿元人民币，按照当前的汇率，折合36万亿美元，略高于美国的32万亿美元。而按人均房屋市值，美国则是中国的3.8倍。这种判断方法是把5.9亿城镇户籍人口和城镇居民人均住房建筑面积（36.6平方米）作为依据，由此而推算出城镇户籍人口的可流通住房的市值，这才是具备真正意义的市场价值。而农村住宅不可以进入城镇市场，所谓市值一说并没有意义。
另外，恒大经济研究院测算房地产市值时，则是把8.1亿城镇常住人口和城镇居民人均住房面积（38平方米）作为判断依据，再加上以5.8亿农村常住人口、农村人均住房面积（48平方米）以及农村平均拆迁补偿标准（1500元/平方米）作为依据，得出的房地产总市值是282万亿元。
我个人认为，一些机构按照全国总人口13.9亿和全国居民人均住房建筑面积（40.8平方米），并乘以特定年份的全国住房平均价格（7892元/平方米）来估算房地产市值，这个算法有比较大的误区。
一是因为中国的农村住房不能进入市场交易，按照现有政策只能在村集体内部交易，因此农村住房不存在市场估值的问题。二是农村住房基本是自费自建房，无法借助银行贷款来建设，而且不能抵押，更不能在市场上进行流通，对金融形势产生不了任何影响。三是即使现在有农村集体经营性建设用地入市改革试点，但全国仅有33个试点，这么小的范围的可以忽略不计。
因此，全国住房市场价值以城镇住房的市值为依据估算是相对客观的。
恒大研究院以用农村常住人口乘以农村人均住房面积作为农村住房总面积，然后再按照1500元/平方米的农村住房平均拆迁补偿价格计算总市值，这个计算方式忽视了另一个问题。一旦住房拆迁补偿完成之后，原先的农村户籍也随即转为城镇户籍，意味着他们已经被纳入城镇户籍人口，住房也随即转换为城镇住房，纳入城镇的统计范畴。即使对农村住房进行估价，也只能按照建安成本或者是城市近郊区非法律认定的租赁价格来评估，而远郊区的住房则对市场流通不会产生任何影响。
在我个人看来，按照城镇户籍人口和城镇居民人均住房建筑面积计算的价值，作为中国房地产总价值是相对准确和客观的。
按照这种观点，如果我们达到美国的人均房屋市值标准，还有较大的努力空间。当然关于中美人均住房估值的算法，这一计算方式也有误区，就是按照14亿人口的平均数来进行估值。既然我们没有把农村住房列入房地产市场估值的范畴，显然把农村户籍人口作为住房市场估值的分母也是存疑的。
我们可以按5.8亿的城镇户籍人口来计算人均住房市值，中国的城镇人均住房市值应该是美国人均住房价值的63% ，至少还有将近40%的提升空间。何况，随着城镇化水平的加快，未来还有几亿农村人口的进城落户需要解决住房问题。农村人口进城落户后，即使人均市房市值达到现有城镇居民的水平，住房总市值和美国相比还是有很大差距。
正确判断房地产对经济的影响
从中国住房价值评估来判断对金融的影响有多大，一直存在着疑点。
一是如果我们按照人均一套房的标准计算，尽管有些城市对一套房的住房估值很高，但是存在着一定的不可交易性。因为如果要把一套房交易出去，除非继续购买住房，否则就面临无房可住，或者是只能租赁住房的问题。从中国人的文化传统习惯来看，租赁住房的前提大多是买不起房或者没有必要买房。而在同一地区购房，买进卖出的差距并不是很大，对金融市场也不会产生冲击，只是正常的“一进一出”的市场交易过程。可以说，一套房的住房价值即便再高，但变现几率很小，对金融的影响也可以忽略不计。
二是虽然城镇居民住房的价值较高，但是真正与银行贷款有关系的住房到底占多大比重，也是个问题。因为城镇居民拥有住房的来源大约有以下几种：过去的福利分房，用很少的费用将单位分配的住房变为私人产权住房，并没有与银行发生关系；全价购买住房或者是拆迁补偿款购买的住房，也与银行贷款关系不大；原集体经济组织转化为城镇社区的私人建房，虽然占比重不高，涉及人群也不少；通过分期付款购买的住房，这部分人群多为年轻人，占比重较大，大多以首套房为主。
其中，单位福利分房后的房改房，因区位在主城区，可能估值很高，存在着较大的交易可能，但是多数是作为首套房，对金融市场冲击并不大。而私人建房，因土地制度的关系，进入市场的机会较少。所以真正能够对市场产生较大冲击的基本是二套房或者是投资性住房。因此，我们需要获得更准确的数据，对投资性住房面积占住房总面积的比重应该有更为清晰的判断。
三是即使要采取措施遏制投资性住房或者是投机性住房，还要看现在的经济形势、金融资产与住房资产的对比关系。我们只看到了住房投资价值的增长，往往忽视了近些年各级城市政府把大量的实体性投资转化为城市基础设施建设，造成城市公共服务能力的提高和基础设施建设水平的提高，直接导致了住房价值的升值。而且住房价值和投入能力的提升，反映了不同等级城市的投入水平差异与房价对应的关系上。从另一个层面上，更应该关注的是，城市投入和债务显示出房价的升值。因此，制定金融政策和房地产调控政策的关键，在于我们所有的货币投放量、城市建设资金投入与房地产价值的关系。
四是如果我们试图去遏制房地产，缓解房地产投资的压力。对于城市居民来说，把钱放在哪里更为合适？如果存放到银行，由于货币贬值，利息较低，应该是净亏损状态。如果放到股市，若长期低迷和熊市，股民投资进去，绝大部分只亏不赚，而且还需要一定的学习时间和操作技能水平才有可能少亏。而如果投资到地产上，城市基础设施投入水平逐年提升，城市建设与以往的差距摆在那里，当然有足够的升值预期。可以说如果城市基础设施投入少，房价的上涨的可能性就小。因此居民选择投资房地产可以说是市场的选择，而不是拍脑袋决定的。
关于中国房地产的分析往往人云亦云，比如对房地产市值的错误判断，居然成为许多经济学家批判房地产发展的依据。原因在于，很多人并没有认真地分析房地产价值，也没有分析中国的国情。我认为，所谓房地产价值达到450万亿元的计算方法是错误的，基于这个错误估算形成了房地产可能会对经济产生负面影响的判断，也就可能有失偏颇。
（本文为再看房地产系列报道之二）
作者为中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家，编辑：朱弢
