在接受有关投资选择的采访时，我经常反问记者，如果你有闲置的人民币，觉得放在哪里最合适？是放在银行、股票市场，或基金，还是用于投资房地产？
多数人的选择是放在银行和房地产。放在银行，定期存款虽然可以有利息，银行也会让人们感觉比较稳定安全，还可以根据自己的需要随时提取，但是人们也总是会感觉到钱存银行里没有增值的预期。毕竟银行利息是看得见的，特别是在货币超发的一段时间里，包括最近的汇率变化，以及各种基础性商品的价格稳定的上涨，从银行利息能获得的增值收益之少是可想而知的。
那么，如果把钱放在股市里，会不会是好的选择呢？对于绝大多数投资者来说，答案基本都是否定的。因为中国的股市长期低迷，偶尔的几次短期股市上扬可以发一笔横财，但是在长期熊市的行情下，很多投资者都被套牢也是不争的事实。所以能够继续停留在股市的人大多都是被套在股市的人。而且研究股市的行情变化还需要一定的技术能力和时间精力，对于大多数人来说，还不具备操作的能力，只能委托给各类基金公司的专业人员，可是他们把自己的积蓄交给别人总是不太放心。
这样看来，为什么投资房产，道理就非常简单了。总体上来讲，近20年来，从房地产投资中获得的收益还是大于其他投资收益，换句话说，房地产的增值预期是看得见的。
房产为什么有保值增值预期？
房子建造质量在提升，小区环境在优化，城市基础设施建设和公共服务水平的变化都是显而易见的，这种变化自然会带来城市住房价值的增值。
比如说，北京举办2008年奥运会期间，基础设施建设投资和场馆建设以及生态环境建设投入了上千亿元，这里的住房价值能不提升吗？杭州召开了G20峰会之后，也因城市基础设施建设等投入了上千亿元，同样带来了住房价值的大幅度提升。
据有关统计，这些年中国的城市基础设施建设总投入达到了上百万亿元，各类设市城市，特别是直辖市、省会城市等，城市居住环境、公共服务水平和各类基础设施建设的整体水平皆大幅度提升，住房价值又怎么不会因此而得到提高？
据有关部门统计，中国目前城市债务接近20万亿，还有人认为不止这个数。既然金融机构的钱都投到了城市，利息也都变成了城市的各类债务，而作为城市投入建设的最大受益者，城市居民所居住的住房，当然就有了价值上涨的预期。
继续分析住房价值在空间上变化的特点。住房价格的上涨，大多出现在大城市，例如地级中心城市、省会城市，特别是在北上广深等超大城市。为什么这些城市的住房价格一直在稳定上涨，即使在经济形势相对严峻的时候，也没有出现大幅度房价下跌？原因虽然有很多，但是至少有一点是明确的。就是这些城市的基础设施投入水平远高于其他城市。这是中国独特的等级化城市行政管理体制所导致的结果，在这一体制下，资源和要素会流向高等级城市。
等级化行政管理体制的特点，就是高等级城市可以利用自己的行政等级优势，通过计划分配和行政指令的方式，从被管辖的低等级城镇政府汲取财政资源。高等级城市也可以通过规划扩大自身的发展空间，通过对上级指令性的土地指标的垄断性分配优势，获取更多的土地出让收益。
正因为如此，高行政等级城市的基础设施和公共服务水平肯定优于其他等级较低的城市，生态环境和城市景观形象同样如此。特别要注意的是，高等级城市优越的土地指标供给，能确保开发区和新区的规模足够大，招商引资的优势和力度也大，财政税收来源丰富，而同时寻租和就业的机会也远高于其他城市。这些优势的结果就是住房价值会随着行政等级的递增而上涨。
观察住房价值的上涨，还要看作为地区经济和文化中心的高等级城市可能辐射的人口数量。房价最高的城市如北上广深，特别是北京和上海，能辐射全中国14亿人口，因为这里集中了全国最优越的资源，并具备最好的基础设施建设条件和公共服务水平，也有最好的就业机会，有最大的创业空间。
如果把中国的人口按收入由高到低分为高收入、中等偏上收入、中等收入、中等偏下收入及低收入人口，其中全国的高收入和部分中等偏高收入人口，如果没有户籍和限购等条件的约束，他们选择购买住房的地方肯定是有升值预期的城市，当然首选是北上广深等几个超大城市。对另外一部分中高以上和中等收入人口，他们可选择的居住空间或者置业空间，大多是省会城市或地市级的大城市。同时住房的价值还取决于中心城市可辐射的人口，行政区域整体的人均收入水平，外来人口数量的多少等。
辐射的人口越多，人均收入水平越高，外来人口越多，城市的房产增值预期就越高。反之，随着行政等级的递减，辐射人口下降，支撑房产价值上涨的空间也相对狭小，未来增值预期也就越低。当然，在较少数自然资源绝对稀缺的城镇，也因为资源的稀缺性带来了较高的住房增值预期。
需要重新认识房地产的作用
区域发展不平衡、城乡发展不平衡和城市间发展不平衡，影响到中国城市间基础设施投入和公共服务供给的差异化，导致住房空间格局的价值不平衡。特别是城镇化进程尚未完成，人口流动处于非稳定的常态下，住房价值在一部分城市有上涨空间应该是正常现象，因此也就使人们产生了对于住房增值和保值的心理预期。
另外，中国传统文化中积累家业、购置地产也是大量资金流入房地产的一个重要原因。也要看到，现在的购买住房与早前购买土地的稳定预期还是有着一定的区别。虽然在中国土地私人交易受到严格的限制，但是附着于土地上的房产相对于其他财产来说具有相对的稳定性，既可以防止任意花费和通胀造成的损失，同时还可以作为增值的遗产传给后代。
那么，如果经济下滑，投资房地产会有风险吗？这是很多人对房地产不看好的一个重要原因，也是值得探讨的一个问题。
就我个人看，如果经济下滑，货币贬值，除了购买黄金外，也只有房子是看得见、用得上的财产了。很多人认为，抑制房地产过度发展，重点是防止投机性购买住房。其实，从前些年开始的各种房地产调控政策中，为限制大规模购买住房有很多约束性条件。无论从贷款的约束政策，还是购房资格的限制以及房价的限制上，这些政策都在发挥作用，规模化投资购买住房用于投机和囤积的条件已经不复存在。所有购买住房的人，基本都是为了使用、改善住房状况、实现保值增值，或者是作为旅游度假和休闲康养的第二居所等，至于投机炒房，只要宏观调控政策还保持着适度管理，反弹的机会就不会再现。
当下，随着城镇化进程的推进，对于促进内需增长，对于拉动经济增长，还将释放出更多红利。但是，在中国14亿总人口、8亿多城镇人口的城镇化进程中，如何认知房地产在经济发展中的作用？如何遏制由地方政府利益动机造成的对房地产市的过度干预和部分城市的过度供给？如何在不同地区实行不同的政策措施？如何厘清房地产发展与经济增长和金融风险防范之间的关系？这些都需要重新去认识中国的城镇化发展规律对房地产业可能产生的影响，特别是要认识房地产拥有一定的金融属性这一中国式的特征。
（本文为再看房地产系列报道之三）
作者为中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家，编辑：朱弢
