一周内出售三项目股权“回血” 华侨城“文旅大计”遭遇现金流压力

李丹昱 杨依依/文     

2019年10月29日 09:33  

本文2479字,约4分钟

不断出售项目“回血”的央企华侨城集团,再次因短期内频繁交易引发市场关注。

据北京产权交易所披露的信息,10月22日至10月24日,华侨城挂牌转让旗下三家公司股权,分别为秦皇岛华侨城实业有限公司70%股权、上海华合房地产开发有限公司(下称“上海华合”)50%股权以及上海华筵房地产开发有限公司(下称“上海华筵”)50%股权,涉及总金额逾47亿元。

对此,华侨城相关工作人员在接受财联社记者采访时表示,股权出售是新的发展模式下实现企业高质量发展的重要路径,这一方式有利于公司进一步聚焦主业,保证企业有更多的精力和资源集中到文旅产品的开发建设中。

不过,景鉴智库分析师周鸣岐却认为,“华侨城通过资产腾挪的方式解决资金问题并非长久之计,目前公司支出压力仍然较大,体现在欢乐谷和华侨城的前期开发支出,以及土地储备和房地产开发的支出,当务之急是加大对文旅产业的探索,如何与地产业务形成新的产业协同仍是难题。” 

地产“输血”文旅,频繁转让项目套现

自1997年深圳华侨城股份有限公司(华侨城A,000069.SZ)上市以来,其经营模式一直是“旅游+地产”,在央企的光环下,成功打造了国内第一代主题公园“欢乐谷”,并通过周边配套开发房地产实现大规模盈利。

2015年段先念正式执掌华侨城集团后提出四个产业增长极:文化产业、城镇化、全域旅游、文化科技,将金融作为支撑点,并对外宣称华侨城要成为“中国文化旅游业航空母舰”。 

或因文旅项目沉淀大量现金,倒逼华侨城频繁转让项目套现。

“文旅类项目往往投资额巨大、建设周期长,且对内容运营整合要求极高。对于华侨城在云南发展文旅项目,投资周期与回收匹配问题依旧是最大的挑战。表现在文旅项目由于投入大周期长,企业需要地方政府匹配一定的其他资源进行补偿,投入产出才能平衡,但项目地政府往往只希望企业投资,资源匹配不足。”华侨城方面曾对财联社记者表示。

根据华侨城官网信息,目前仅在粤港澳大湾区,该公司就开拓文旅综合项目26个,未来预计投资总额超过1000亿元;而2019年以来华侨城计划投资超15个文旅项目,累计投资金额近1800亿元。

同时开发多个文旅项目,导致了华侨城负债压力加大,从数据上看,截至今年上半年,华侨城的负债总额超过千亿,其中短期借款为280亿元,比去年末增加了130%,净负债率为106.22%。

“华侨城在文旅产业方面有基础,全国有诸多大型项目,类似企业面临两个问题:开发周期比较长、消费需求规律难以把握。此类企业当前现金为王的导向应该很明确,若是资金压力大,转让部分项目也是需要的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是分析。

迄今为止,华侨城依然采用房地产业务为文旅业务“输血”的模式。据华侨城A过往财报显示,2014年到2018年,其房地产业务的营收占比分别为48.54%、59.56%、54.3%、54.7%、59.1%,到2019年6月底,房地产业务营收121亿元,占比70%左右。

欢乐谷模式没落,文旅业务缺少实力IP

此外,华侨城A 2019年半年报显示,其房地产业务的毛利率达80.57%,旅游综合业务毛利率则持续下滑至32.61%,营业成本增速却达到32.06%。

在业内人士看来,这一发展趋势与其提出的文旅为主的发展模式并不相符,且在国内外主题公园相继涌入市场的冲击下,欢乐谷客流出现下滑。

“欢乐谷是国内比较早和规模较大的都市娱乐型乐园,但其主题特性不明显,更偏重于游乐园。迪士尼进入后,对中国本土主题公园必然会产生一定的冲击,欢乐谷也不例外,这也是华侨城在文旅项目上谋求转型最主要的原因。”中国主题公园研究院院长林焕杰告诉财联社记者。

根据2018年一份华侨城公司债券跟踪评级报告显示,深圳欢乐谷、成都欢乐谷和北京欢乐谷接待游客人数和门票收入出现负增长。其中,北京欢乐谷2017年接待游客341.63万人,同比减少约24万人,对应门票收入减少1900万元;成都欢乐谷接待游客208.2万人,同比减少约10万人,收入减少近2000万元;深圳欢乐谷接待游客295.55万人,同比减少约5万人,收入减少近2000万元。

“欢乐谷模式不具备成本优势,像华强方特这类主题乐园都是使用自己研发的游乐设备,有利于成本管控。而欢乐谷依靠购买设备,前期购买和后期维护成本高。”周鸣岐对财联社记者指出。

严跃进则表示,在今年10月华侨城挂牌出售的三个项目中,上海华合、上海华筳属于典型的地产公司,符合其去地产化战略。“从华侨城今年卖出和买入的项目来看,在有意淡化开发商的形象。”

“华侨城在转型的当口选择大力发展文旅也是顺应主流,但从其目前的操作来看,仍是资产腾挪,优化现有资产,还没有比较有代表性的文旅项目出现。”林焕杰如是说。

事实上,华侨城文旅项目开发已经从主题公园向特色小镇、度假酒店开发及文化业务板块延伸,但市场评价仍集中于对其地产模式的肯定。华创证券一位分析师指出,华侨城的旅游地产联动模式非常清晰,有利于其扩充土地储备,拿地优势明显。

在主题公园运作上,周鸣岐认为,没有IP是华侨城目前最大的短板,“上海欢乐谷的衰落,就是败给IP内容丰富的迪士尼。”

此外,华侨城近年重点布局特色小镇。华侨城集团董事、总经理姚军曾公开表示,华侨城集团将力争在5年内投资建设50个特色小镇。其中,位于成都市西南安仁古镇一直是华侨城发展特色小镇的代表,发展模式对标乌镇与古北水镇。

上述券商分析师表示,安仁古镇发展处于起步阶段,客流与影响力还不能与乌镇等相比,从其近年承办的项目来看,未来还是以举办有影响力的会议为主,安仁小镇项目计划投资规模为100亿元,目前仍有项目在完善。(财联社)

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