全国商业地产工作委员会会长王永平
“房价落差是观察都市圈发展是否成熟的一个重要参照系，如果北京周边的石家庄、天津房价跟北京差不多，那这就是一个重要的观察指标，证明这里的房产有投资价值，进而会有大城市资金的进入、优质资源的导入，以及公共资源的分流和共享。”11月13日，全国商业地产工作委员会会长王永平在“《财经》年会2020：预测与战略”上如此表示。
王永平认为，在当下城市化进程中，核心区域和周边区域的联动性及互动性仍存在较大的鸿沟和心理差距，这背后实际上是核心资源的不认同、不匹配或者没有均衡化。从未来城市商业地产发展的角度来看也一样，很多中小城市没有融入都市圈，商业消费的变迁也是一个重要的参照系。
小城市的商业一般相对落后，和大城市间的轨道交通更加便利之后，居民到大城市的购物成本更低，这反而造成小城市商业出现了空心化，背后原因是小城市的产业发展布局如果是大城市的浓缩版，那就没有任何吸引力。王永平认为，卫星城市商业地产的发展，应该在大城市的统一规划之下向特色商业的方向发展，例如建奥莱或者主题公园，把交通优势转化为从事经济发展的原动力，而不是反过头来被（大城市）吸附掉。
商业地产未来是否也会成为普通百姓另一个财富效应来源？王永平认为这个观点在未来几年不可期待，因为中国商业地产投资回报整体较差。“如果大家把商业地产当成一个投资致富的窗口，那这个窗口是关着的，但商业物业的资产证券化是未来的一个必然趋势。”
以下为王永平发言实录：
王永平：我觉得都市圈的发展是城市化当中非常好的一个思路，它可以解决很多中小城市人员城市化的大距离，背井离乡的大迁徙，依附于大城市周边属地的进行城市化。另外，大城市的发展由于受地域空间的限制，周边有一些新的空间，尤其是周边中小城市的发展还不成形，有的像白纸，这样有一个新的画中心化蓝图的机会，这是非常好的。
现在来看，中国都市圈的发展还不成形，尽管在都市圈的周边也有很多人群已经在跨城上班和生活，但周边的城市里的人群结构还不理想，更多的是一些低收入的人群在周边生活，他们还不是在这里工作。
我们观察的一个指标，不仅仅看大城市周边有多少人在跨城上班、生活，更多的要看周边的中小城市的房价与大城市之间房价的落差，这是观察都市圈发展是不是成熟的一个重要参照系，如果北京周边的石家庄、天津房价跟北京差不多，就是一个重要的观察指标，证明那里的房产有投资价值，这时候肯定会有大城市资金的进入，有优质资源的导入，有公共资源的分流、共享，比如好的医院、好的学校。现在到小城市上班的人，多半不是高收入的人群为主，洛杉矶有个尔湾，这个城市很小，很多人说那是一个好地方，但国内还没有形成这样的格局，所以我认为现在是发展的不成形。
马克：地产行业的发展，之前一直都是住宅带动，曾经也有龙头企业喊出只做住宅，现在好像已经找不到只做住宅的房地产企业了，如果它排名在前100。上一阶段房地产行业的发展会不会从住宅转到商业地产，如果这个判断成立，你觉得下一个阶段商业地产发展的趋势、特质会有什么不同？
王永平：过去农村的人到县里去，经常讲到县城去，因为农村和城市的差距比较大，我们还可以理解。后来我发现一个有趣的现象，就是小城市到大城市里去的时候，仍然有类似于农民进城的感觉，我老家是杭州萧山的，今天很发达，后来杭州市就把它改造为一个城区，但在十多年前，萧山的人进到杭州里，仍然说我要去杭州了，实际上你本身就是杭州城区的一部分。所以城市化进程当中，核心区域和周边区域的联动性和互动性，这种鸿沟还是很大的，心理差距，言语上表现出来的不认同感觉，背后实际上是核心资源的不认同。这个核心资源的不匹配或者没有均衡化，房地产商还是愿意用一二线城市、新一线、三四线这样的语句来描述。
商业也是如此，很多中小城市有没有融入都市圈，商业消费的变迁也是一个重要的参照系，过去有很多小城市跟大城市之间没有轨道交通，交通上没有一体化的时候，很多人往往会奔到大城市买东西，小城市的商业一般都比较落后，后来开通了轨道交通之后，很多小城市的领导充满着期待，觉得这下好了，我们跟大城市过去两个小时，现在半个小时可以到达，我们要多搞一些商业综合体，我说弄反了，很多过去因为两个小时才能进城，交通不便利，当地人到城里购物的成本比较差，现在变成半个小时，人们更容易到达大城市，反而它的商业出现了空心化。这背后的原因是小城市发展的产业布局，往往是大城市的浓缩版，这样没有任何吸引力。卫星城市商业地产的发展，应该要在大城市的统一规划下往特色商业发展，比如建奥莱，建一些主题公园，这样的话，可能会把交通的优势转化成从事经济发展的一种原动力，而不是反过头来被吸附掉。
王永平：现在满地净是购物中心，不是满地净是黄金甲。我发现有一个行业已经被你们弄消失了，就是私人侦探，据说买你们的数据更精准。
马克：同城化重要的障碍就是公共服务的不均等，交通不能一体化，社保不能一体化，在杭州的社保，要是去了宁波可能买不了房，从技术的角度，怎么解决这些问题呢？
王永平：这不是个政策成本，是个政策障碍。现在空间不是距离，时间才是距离，你计算的背后是把时间缩短了，效率提高了，创造了新的价值。
马克：你们谈了半天商业地产，感觉那都是公司的事，机构的事，过去20年，房地产给普通老百姓带来了巨大的财富效应，目前看这个效应正在消失中，商业地产会不会成为另一个财富效应来源？
王永平：这个说法不太成立，或者在未来几年不可期待。原因是中国的商业地产整个投资回报是比较差的，过去的很多年间，我们有一个邻居是搞住宅的，他们基本上属于跟风型，有一个邻居跟着他买都赚，商业地产的回报率跟住宅平均回报比差很多。我们的运营回报是比较差的，平安的老总讲到了，为什么他们专业的机构做商业是比较难的。未来投资有可能带来新的一个机会，就是商业物业的资产证券化，改变过去物业产权的分割化带来的运营的无法统一运营管理，这个矛盾完全用机构整体购买，只有少数的有实力，开发商长期持有也是做不到的，也不符合国际模式。国外都是养猪型的发展模式，商业地产要做的是阶段性的持有，我们既不能当范跑跑，当也不需要当猪坚强，差不多的时候要卖掉，资产证券化，让大量的个体像买股票一样来买，它的运营管理是统一的，这是国际通行的模式，也是未来中国商业的一个必然趋势。
资管时代，实际上讲的也是这个东西。但背后我们的运营主体要更加专业，运营管理水平要大幅提升。现在很多人抱怨说我们的REITs怎么没有来，里面有政策的问题，看起来你在等这个政策，但是换一个角度讲，也是REITs在等你，你也没准备好。运营里，有阿里他们带来的问题，对实体带来很大的冲击，但也有实体本身规划无序造成的，再加上大家没有差异化，这是一个系统问题，从未来几年看不乐观。如果大家把商业地产当成一个投资致富的窗口，我觉得这个窗口是关着的。
马克：最后一个问题，都知道现在咱们有三个极（长三角、京津冀、大湾区），第四极有可能会是谁？
王永平：客观条件来讲，成渝有可能成为第四极，成都的人口规模也大，经济发展水平也非常快速，但这里面形成极的可能性又没有，原因是重庆肯定不符。
