近日，内蒙古、陕西等省区个别工业园区被曝出现土地闲置、低效利用问题，而记者注意到，此前数年江苏、河北多省也曾出现工业园土地荒废的现象，不仅如此，多地产业园伴有同质化、过剩化、空心化等问题。据《财经》新媒体记者统计，今年以来，包括北京、青岛、杭州等城市以及梅州潭下镇等镇级地区在内的，上百家不同名目的产业园开工或开园，未来在招商、运营方面仍需从失败案例中汲取经验。
据悉，日前被媒体曝光的鄂尔多斯江苏工业园、陕西杨凌示范区的工业园区、宁夏石嘴山市高新技术产业开发区，存在招商烂尾、土地闲置、处置不易等问题，附近村民甚至重新开荒种粮种菜。其中，鄂尔多斯江苏工业园区自2012年批复成立以来，该园区的西区共投资约17亿元，目前只引进了11家企业，其中3家已停产停建。
事实上，从上个世纪八十年代起，各类的工业园区和产业园区以及高新技术开发区，都曾经作为城市集中承载工业的特殊空间，在此企业可享受各种特殊的优惠政策以及价格低廉的土地，土地还可以作为贷款的抵押品。根据《中国开发区审核公告目录(2018年版)》审核结果显示，国家级开发区有552家。其中，国家级开发区中经济技术开发区数量最多，达到219家，高新技术产业开发区和海关特殊监管区，数量为156家和135家。
值得关注的是，随着国内外经济发展速度放缓、市场需求变化、国家经济结构调整和新经济模式发展等多种因素影响，目前产业园区发展也面临着多种问题，大量“僵尸园区”、“空心园区”、“鬼城园区”等情况出现。
此前多地就曾出现工业园土地荒废的现象。2013年，中国企业报曾实地调查苏北盱眙工业园存在工业园、河北部分园区土地“圈而不用”的问题；2015年，新华社曾报道安徽省淮北、阜阳、亳州等地的一些工业园区的土地成片荒废，种麦放羊随处可见。
不可忽视的是，工业园区土地荒废的背后，是待解的盈利难题。今年11月8日，北京产权交易所披露，海门康建科技产业园运营管理有限公司以总价2亿元出售公司40%的股权。根据其审计数据显示，2019年前10月，公司净利润－372.21万元，公司债务2.98亿元。11月15日，天津产权交易中心披露，大连理工大学科技园有限公司以60.678万元底价转让公司45%的股权，根据审计数据显示，2019年前9月，公司净利润－4.13万元，2018年净利润－15.13万元，公司负债12.94万元。
事实上，各地数字文化、智能制造、区块链等各类目产业园众多，而不少产业园存在招商和长期盈利难题。据互链脉搏联合赛迪研究院发布区块链产业园报告显示，截至2019年5月，全国已成立的区块链产业园区数量共有22家，招商呈两极分化超三成园区空置率高于50%，如重庆链岛、湖南星沙区块链产业园、武汉区块链产业园区等园区。
据了解，目前绝大多数产业园区盈利模式较为单一，主要盈利来源包括政府补贴、租金、物业管理和股权投资，尤其超过七成的区块链产业园区盈利主要靠政府补贴。
对于这一现状，不少市县已关注到了产业园区发展过程中出现的问题，并在政府网站上公布了主要问题以及研究对策。其中，2016年张家界政府网公布了有关产业园区发展的问题，包括优质项目竞争激烈、签约项目落地难、配套措施落实难，同时龙头企业支撑力带动力不强。
此外，由于在产业布局上缺乏有序的产业规划，在招商引资上缺乏目的性，存在“饥不择食”的现象，不是围绕产业找企业，而是先引进企业再找生产，这使园区发展陷入一种无序状态。因此优化园区经济结构，加快转型发展和可持续发展，高度整合园区内各种资源的开发利用与建设，对园区经济发展来讲，显得尤为迫切。
除张家界外，2017年，株洲市下属攸县、安徽芜湖政府网站也曾提及当地产业园区聚集度不高，园区产业定位不清、缺乏入园企业标准等问题。
为何产业园区的招商、运营难题早已显露，而问题却一直不得解决？对此，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁表示，此前产业园区大多经历过政府低价拿地，给予特殊政策，土地利用粗放的阶段。之后由于基础设施投入成本加大，土地供给受指标限制，政府以传统的方式继续维持，产业园区开始进入了以开发房地产为主的阶段。这对经营产业园区的企业来说，无法通过地产销售来弥补园区经营的投入和成本。
在中集产城发展集团有限公司董事张一平看来，一个产业园区要在一个地方能落下去，能够发展好，要有产业支撑逻辑，不能随便去做。未来的产业平台盈利模式，主要有三类，包括传统的租售收入、运营和服务收入以及孵化投资收益。需要注意的是，产业园区运营，低租金不是最重要的，要从行业龙头企业入手，把工业企业配套做好，让物理空间有生命力。
李铁认为，当一个城市面临产业园空置、经营不善等问题时，政府能够做出的反应就是降低发展速度，降低土地出让速度，缓解危机和压力。而对于运营企业来说，则需要选择新的空间来降低园区成本，如从大城市向中小城市甚至是特色小镇转移。未来，重新审视产业园区的发展模式，转型目标就是充分利用集体建设用地，释放集体经济组织土地要素的低成本活力，在新的空间布局思路下，尊重市场的选择，未来才有可能抓住机会。
