北京租房市场调查:房东被迫降价,租金回到几年前

《财经》新媒体 徐徜徉/文   蒋诗舟/编辑

2019年12月27日 17:21  

本文5418字,约8分钟

临近年末,租房市场再迎重磅消息。

12月25日,住房和城乡建设部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。《意见》提出,要规范租赁服务收费,房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时,除冲抵合同约定的费用外,剩余租金、押金等应当及时退还承租人。

图/视觉中国

对于广大“租房一族”来说,规范住房租赁市场无疑是一件好事,它将进一步减轻租房负担。

与此同时,一些房客和房东发现:房租降了!

以北京为例,贝壳研究院数据显示,11月北京的房屋月租金水平在经历“4连跌”后下降为81.3元/平米/月,环比下降1%,同比下降2.8%,当前租金水平已降至2018年年初以来的最低位。不少近期租房的房客也告诉《财经》新媒体,他们的房租普遍下调了500元/月左右。

不仅住宅租赁市场“遇冷”,各大城市的商业租赁市场也在频频“降温”。戴德梁行数据显示,过去一年全国一线城市的写字楼市场空置率整体攀升,平均达到10%左右,为近10年最高点。而据《财经》新媒体调查,北京一些核心地段的租金已降至4-5元/平米/天,这在几年前是“完全不可想象的”。

住宅租赁市场迎“寒潮”:

租金下调500-1000元/月,部分长租公寓暂停收房

在京租房的李伟(化名)告诉《财经》新媒体,他于近日租下了朝阳区双井附近的一套六十多平两居室,在看房后一个礼拜,中介主动通知他房租下降了500元/月。最终,该房以月租金7000元/月(季付)的价格而成交。

“北漂”张琳(化名)也向记者证实,她和朋友上周一起在丰台区方庄附近租下一套五十多平的两居室,同样降价了500元/月。

《财经》新媒体查询某找房网站后发现,最近一段时间,北京市住宅租金呈现出明显的下行趋势。以朝阳区某小区为例,同样朝向,面积均为89平米的整租房源,在今年8月4日的成交价为6400元/月,而12月25日的成交价为4600元/月,直降1800元/月。

在西城区以“人口密集度高”而著称的某小区,同样朝向、面积均为60平米的整租房源,在今年10月5日的成交价为5800元/月,而12月25日的成交价为5100元/月,直降700元/月。

某租房机构的中介人员向记者表示,“今年的租金确实有所下降”。据其介绍,每年的春节过后和暑假结束之前是租房旺季,因为“大量务工人员返城和学生毕业,租房需求会猛烈上涨”,而年底往往是租房的淡季,因为“该回家的都回家了,现在租房还得在春节期间空置半个来月,不太划算”。

然而,今年的淡季不仅比不上今年的旺季,还远远逊色于往年的淡季。贝壳研究院数据显示,当前租金水平已降至2018年年初以来的最低位。

我爱我家研究院也发布数据称,今年11月北京住房租赁市场交易量环比下滑7.79%,同比下滑3.88%;1-11月的总交易量较2018年同期下滑2.7%。因进入淡季,11月北京平均月租金稳中微跌,降至90元/平方米以下。

在淡季,说服业主降价以促进成交,成为中介的主要工作。房东陈莹(化名)告诉记者,自己在通州有一间40多平米的一居室,在以3800元/月的价格挂了两周而无人问津后,被中介建议“降价300元”,最终以3500元/月的价格而成交。

随着各级监管机构大力整顿租房市场秩序,一场“拆隔断”运动也开始在北京租房市场上演,它直接导致了房租的下降。以往,一些房东和中介为了多收房租,会将房屋隔成更多的小房间。这样,房间变小了、户数增多了,每户的租金变少,但中介和房东得到的租金却更多。然而,这种“隔断房”大多存在较大的安全隐患,所以正在监管机构的监督下被逐步拆除。

一张流传于网络的截图显示,某位蛋壳公寓的房东称,自己的房子因“拆除隔断”而被蛋壳要求大幅降低租金,“从13500元/月锐减至8500元/月”。据《财经》新媒体调查,这样的情况并不鲜见。据常营地区的某位房东透露,自己的房子租给了蛋壳公寓,因拆除隔断,房租“由9100元/月锐减到7500元/月”。另一位回龙观的房东则表示:“拆除隔断使自己的房租从9100元/月降到7500元/月。”

此外,市场上还传出了“长租公寓已在年末停止收房”的消息,《财经》新媒体拨打蛋壳公寓客服电话称有房出租,询问该平台是否已停止收房,相关工作人员虽对此予以否认,并称后续会有中介人员电联记者记录房屋信息,但此后再无下文。截至发稿时间,记者始终未收到蛋壳方面的收房邀约。

一线城市写字楼空置率创新高,租金“回到几年前”

不但住宅租赁市场有所降温,各大一线城市商业租赁市场也被寒潮笼罩。

一位在北京、上海两地均持有写字楼的房东表示,其在北京的几套写字楼房间从六、七月份一直空置至今,上海的写字楼房间也从八月份一直空置。此外,她在中关村投资的一套写字楼房间,租金“已降到大致十年前的水平”。

网络上流传的一张北京核心区域写字楼报价图

据《财经》新媒体调查,目前北京一些核心地段的写字楼租金报价已降至4-5元/平米/天,且确实存在一定的“空置”现象。记者查询某写字楼租赁网站后发现,位于国贸CBD商圈的建外SOHO,目前有287套房源可租,大致报价为4-6元/平米/天,部分房源已空置超过两个月,仅需3.5元/平米/天即可成交。而位于望京地区的锐创国际中心,有44套房源可租,报价在4-5元/平米/天左右,真实成交价格更低,这在几年前应该完全不可想象。

通过该网站联系到的中介人员也向记者坦承,目前整个市场“不太好”,“空置的可选房源很多,议价空间较大”。

戴德梁行的数据显示,过去一年,全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升,达到平均10%左右的水平,为近10年来最高点;二线城市写字楼平均空置率则更高,平均在28%左右。58安居客发布的《2019全国写字楼市场宏观报告》也表明,2019年前三季度北京、上海、深圳写字楼空置率分别为13.8%、12.5%、21.2%,分别较去年底上浮3.2%,2.4%,1.8%,广州写字楼空置率维持低位且持续下降至3.7%。

租金方面,据中国指数研究院报告,就2019年第四季度的商圈写字楼租金而言,一线城市中有25%环比上涨,75%环比下跌;而二线城市的商圈写字楼租金中,50%环比上涨,40.9%环比下跌,9.1%与上期持平。

以北京为例,据戴德梁行数据,四季度北京全市和五大核心商圈写字楼有效净租金(按建筑面积计算)为382.4元/平方米/月和427.9元/平方米/月,同比下降4.4%和2.7%。

戴德梁行北中国区写字楼部主管廉峰哲认为,短期来看,预计未来一年北京写字楼市场空置率将持续上扬,租金水平也将继续面临下行压力。

而财经评论员严跃进则向《财经》新媒体表示,现在生活租赁和商业办公物业租赁的价格持续走低,“其实没有太大问题”。严跃进认为,此前大城市的租金价格上涨过快,一些机构也热衷于将房源收储做为长租公寓,当时“抢房子、给房源定价”都比较“狠”。而随着“房住不炒”、“房租不炒”的逐渐推进,楼市走向稳定发展,租金回调成为一种必然。

他同时提出,商业租赁价格的起伏也彰显出“一些大城市的商圈开始发生变动”。以深圳前海区域为例,随着它的逐渐崛起,之前布局在罗湖、福田的商业设施和商业中心都开始向前海和南山区域转移,因此“罗湖等区域的租金表现一定不会太好”。

“租金回报率”水平偏低,厦门租房89.6年才能收回成本

今年以来,楼市唱响“稳”字诀,房价和房租双双回调。

如想通过租金收回买房成本,哪个城市最轻松?哪个城市压力最大?诸葛找房近日发布的《全国重点50城租金收入比调查研究报告》(下称《报告》)显示,以年租金收回买房成本情况来看,厦门以“89.6年才能收回成本”而高居榜首,深圳和北京分别为54.9年和54.3年,而哈尔滨只需24.9年。

租售比越高,说明出租房屋的回本年限越长。全国50大中城市的平均售租比为47.7年,也就是说:中国居民想要用租金收回买房成本需要47.7年。而50个城市中,租售比大于平均值的城市有24个。

“中国的租金回报率,我都不好意思说。”11月28日,SOHO中国董事长潘石屹这样公开表示。潘石屹称,美国的办公楼租金回报率接近4%,纽约更是达到5%、6%,而“中国的策略是先用低租金把大家吸引过来”。

从国际惯例来看,房产运行状况良好的区域,租售比一般处于1:300-1:200的范围之内。而今年上半年我国50个重点城市的租售比为1:592,远低于国际合理租售比区间水平。

上述《报告》显示,50个全国大中城市的平均租金回报率为2.2%,处于较低水平。而一线城市中的北京、深圳,租金回报率均仅为1.8%。在50城中,租售比最高的是哈尔滨,租金回报率为4.0%,租售比突破1:298,是唯一一个处于国际租售比合理区间内的城市。

在严跃进看来,“讲租金回报率低,是因为房价比较高,而不是因为租金低”。“进一步分析的话,租金本身不能说是‘低’,而是总体处在相对合理的区间。主要还是因为房价比较高,‘拖累’了租金,使得我们的租金回报率显得比较不好。比如厦门这样的城市,以租售比的角度来看,房价无疑还是太高了。”

他同时预测,随着房地产价格的进一步企稳甚至回调,以及“租售同权”的逐渐推广,未来,“租房”的性价比有望得到提升,“租房市场可能还有一些上升机会”。

六部门合力整顿,租房市场未来何去何从

12月25日,住房和城乡建设部等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,主要内容包括:一、严格登记备案管理;二、真实发布房源信息;三、落实网络平台责任;四、动态监管房源发布;五、规范住房租赁合同;六、规范租赁服务收费;七、保障租赁房屋安全;八、管控租赁金融业务;九、加强租赁企业监管;十、建设租赁服务平台;十一、建立纠纷调处机制;十二、加强部门协同联动;十三、强化行业自律管理;十四、发挥舆论引导作用。

值得注意的是,《意见》明确,房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时,除冲抵合同约定的费用外,剩余租金、押金等应当及时退还承租人。

那么,这样的规定对链家、我爱我家等中介机构的影响大吗?《财经》新媒体据此向几家房产中介机构发出采访邀约,但截至发稿均未收到回应。

严跃进认为,《意见》所提出的“不得赚取住房出租差价”,实际上是为了防范经纪公司通过将房子“收进来、弄出去”而进行提价。至于“续约不得再次收取佣金”,则更多是针对长租公寓企业而言,也是为了更好地保障承租者和出租者的利益,并规范中介公司的行为。在其看来,这种规范市场的举措并不意味着租房市场即将走入“下坡路”,相反,整个市场的运营将更加规范化,这从长远角度是一种“利好”。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱也向《财经》新媒体分析称,从《意见》内容上看,此次《意见》内容涉及广泛,对租赁主体进行管控和监管,并对金融租赁业务进行管控,维护了租房市场各主体的规范性。“2018年以来,‘租金贷’横行,给租赁市场带来了较为恶劣的影响,损害了租户和承租方双方的利益。本次关于租赁金融业务的管控,可明显缩减租金贷的占比,有利于维护租赁市场的稳定发展。”

如今,奋斗在一、二线大城市的年轻人,大多面临着较大的租房压力。贝壳找房发布的《2019新一线城市居住报告》,用整租一居室月均租金/ 2018年月人均可支配收入,计算出了19城的房租收入比。

经统计,19个大中城市的房租收入比均高于30%。一线城市中,北京、深圳、上海的房租占收入的七成以上,北京、深圳更是高达九成以上;新一线城市中,近两年来人才招引比较积极的城市,房租收入比也较高,其中杭州、 西安、重庆和成都的这一数据分别为62.3% 、54.3%、54.1%、53.4%。

随着租房市场走向规范化发展,也许房租负担会越来越小,“租房一族”们也将很快迎来“春天”。

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