在“房住不炒”调控主基调下，房企该如何实现千亿规模后的“高质量增长”，从金科的业绩中或可窥见一二。3月23日，金科股份（000656.SZ）发布的财报显示，2019年公司营收利润实现双增长，营收同比增长64%至678亿元，归属上市公司股东净利润同比增长46%至56.76亿元。同时，净资产收益率（ROE）创上市以来的新高为23.63%，预计现金分红达24亿元。
记者注意到，截止2019年末，金科总土储6700万方，其中前大本营重庆占比降至29％。在彻底撕掉区域性房企标签后，金科定下了2200亿元的新目标。
东吴证券等数家机构给予“买入”或“增持”等评级，并将金科业绩高速增长的原因，总结为“四位一体”、员工持股、全国化均衡布局等战略的刺激。预计，金科有望凭借充裕的土储资源及快周转模式抓住疫情结束后的需求回补期，销售回归稳步增长。
ROE创新高 “四位一体”战略成效凸显
在2018年销售金额突破千亿大关后，2019年金科延续高增长势头，销售额接近两千亿的同时，物业管理、新能源等多元化业务的拓展加速，与主营业务形成协同效应。
财报显示，2019年公司总营收678亿元，其中房地产主营业务占收入比例超九成，同比增长66.05%至631.1亿元。除核心业务房地产外，金科多元化业务也实现了较高速的增长，如生活服务收入同比增长33.2%至23.1亿元，新能源营收同比增长达121%，至4.15亿元。
多元化业务营收高增长的背后，增长的质量如何？一般而言，净资产收益率（ROE）是衡量上市公司盈利能力的重要指标，该指标越高说明投资带来的收益越高。2019年，金科ROE（加权）同比增长至23.63%，创下2011年上市以来的最高值，高于百强房企15.9％的均值。
不可忽视的是，随着公司销售规模的提升，2019年金科销售管理费用率较上年下降0.4个百分点至3.7%。同期，公司整体毛利率水平为28.84%，净利润率则保持在9%以上达9.38%。
金科在年报中将公司突破千亿后业绩仍保持增长，归因于其“四位一体”战略。其财报提及，站在千亿销售规模新起点，公司将如何围绕地产主业去寻求企业良性的增长、构建企业良性生态闭环系统的问题进行了系统性的思考，因此2018年底，由民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养等构成的“四位一体”战略应运而生。
华西证券研报指出，金科坚持执行“四位一体”的协同发展战略，不断提升核心竞争力，实现了高质量的发展。知名地产分析师严跃进进一步分析称，金科近年持续做大规模的意向很明确，公司通过覆盖科技、文旅以及社区服务等内容的“四位一体”战略，可强化客户粘性，同时投资科技地产又对拿地起到积极作用，支持未来业绩更好发展。
另外，华创地产研究团队指出，截至2019年末，金科预收款达1146.9亿元，同比增长50.4%，可覆盖2019年营收1.7倍，高于行业平均，有望保障业绩持续高增。
资金链安全成关键 员工持股激发潜能
在坚持“房住不炒”定位的大环境下，传统圈地开发模式难以为继，如何在追求规模扩张的同时保证资金链的安全，并将负债率降至较为健康的水平，成为房企的必修课。
财报显示，2019年公司及所投资的公司全年实现销售回款1610亿元，同比增长53%，回款率高达87%。同时，公司经营活动产生的现金流净额达到22.39亿元，同比增长68%，期末公司货币资金余额近360亿元，可覆盖短期负债。
除保证资金流动性的充足外，金科还在积极降负债。截至2019年年末，公司资产有息负债率降至33%，同比降低近4个百分点；扣除预收款项后资产负债率降至48%，较上年降低超2个百分点。
此外，在融资方面，金科充分利用多元的融资渠道以增加资金流入，全年融资余额987.6亿元,其中银行贷款634.2亿元，占比达到 64.2%。不仅如此，公司每年的银行授信额度持续保持增长，2019年达到2022亿元，同比增长30%，这也为公司提供了充足的资金保障。
不容忽视的是，金科也在使用杠杆的过程中，提升自己的内生力，2019年总资产周转率、存货周转率均有所提升。事实上，不少企业苦寻持续提升员工作战能力的方法，金科则是通过员工持股、高分工这两个举措激发了员工的潜力。
一方面，2019年，金科在限制性股票激励计划、“同舟共赢计划”、“同创共赢计划”基础上，推出了最新的“卓越共赢员工持股计划”。目前，公司一期持股计划已累计购买5152万股，占总股本0.96%。
另一方面，金科在股东分红方面出手大方。根据年报披露，金科拟向全体股东每10股派发现金红利4.5元（含税），较上一年每10股派现金红利3.6元增长0.9元，预计分红总金额达到24亿元。据统计，近四年现金分红金额达67亿元。
国盛证券分析师任鹤指出，2019年公司预计现金分红金额对应当前股价的股息率为6.36%，均明显高于行业平均水平。公司正处中型房企向小龙头的快速成长阶段，员工持股计划进一步激发公司潜能。
在川财证券分析师陈雳看来，公司于2015年设立的股权激励计划及项目跟投均实现较理想的激励效果。多元化的激励机制有助于调动员工积极性，提升执行行力、增强凝聚力，为公司发展再攀新高保驾护航。
全国合理布局提速 2200亿目标指日可待
从重庆起家到实现全国布局，金科逐步完成了典型区域性房企的蜕变，而摆在其面前的问题则是，如何实现各区域的均衡发展。金科在提出了“三圈一带、八大城市群”的区域发展战略的同时，还一并落实了其“二三线为主、一四线为辅”的投资策略，2019年其全国布局结构更趋合理。
伴随全国化版图的展开，金科已进入全国23个省、直辖市、自治区，大本营重庆市场占有率同比提升2个百分点至11.66%的同时，全国其他地区市场增长势头强劲。除重庆外，2019年公司的销售金额为1311亿元，同比增长82%，其中合肥、苏州、南宁、成都等重点城市的市场占有率同比增长均超50%以上。
在投资方面，2019年金科新增土地192宗，新增土储计容建面3323万平方米，是同期销售面积的174%；对应土地购置合同金额达888亿元，占同期销售金额的48%。不仅如此，公司新增土地平均楼面价约2672元/平方米，占同期销售均价的27%，这让潜在利润有望维持在较高水平。
截止2019年末，公司总可售面积近6700万方，相当于2019年销售面积的3.5倍。从构成来看，目前大本营重庆占比降至29%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北分别达到22%、18%、16%、7%、5%，全国化布局实现均衡发展。如此来看，重庆以外区域有望持续发力，为公司销售额的稳步增长。
虽然新冠疫情影响仍在持续，但金科却依旧看好未来房地产市场的发展空间。金科方面表示，当前我国结构性、体制性、周期性问题相互交织，新型冠状病毒疫情来势凶猛，经济下行压力加大。但房地产作为中国经济稳定器、压舱石的地位没有改变，超大规模的市场优势和内需潜力没有改变。
2020年，被金科定位为“跨越式大发展向高质量发展推进的关键之年”，公司将全年销售目标设置为2200亿元，同时计划新开工面积约3600万平方米，年末在建面积约7300万平方米，并继续积极拓展土地储备资源。
“要想冲刺两千亿，首先企业要注意新冠疫情的持续影响，其次亦不能夸大疫情风险，在风险可控的条件下还应该继续积极拿地。目前融资方面机会比较好，金科可借此机会实现两千亿的规模。” 知名地产分析师严跃进说道。
华泰证券研报指出，2019年金科实现销售金额1860亿元，同比增速显著高于同期百强平均水平，销售目标完成率高达124%。目前，公司可售货值充裕，约九成位于二线和强三线城市，同时金科的高周转能力有望弥补疫情对推盘节奏的拖累，全年销售有望冲击2200亿。
