透视地产财报季:房企一季度业绩累降21%,增速放缓中如何应对疫情黑天鹅?

《财经》新媒体 刘洋/文 王小贝/编辑  

2020年04月03日 17:46  

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疫情之下,房地产企业纷纷开启了这一财报季。据Wind数据显示,截至3月29日,共有167家A股房企和赴港上市内房股发布2019年年报,合计营业收入4.26万亿元,同比增长22.77%,净利润同比下降7.56%。其中,万科销售面积4112.2万平方米,销售金额6308.4亿元,分别增长1.8%和3.9%;实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.59%;归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比增长15.1%。值得注意的是,此前王石曾公开表示,2019年万科“年报非常好”,这一度另万科A、H股价双双大涨。而财报呈现15%的净利增长,却低于市场预期的20%。

与此同时,疫情“黑天鹅”的到来也让房地产市场蒙上阴影。据克而瑞研究中心数据,TOP100房企3月单月业绩规模较去年同期同比降低17%,一季度累计降21% 。3月房地产市场缓步复苏,供求环比显著回升,同比跌幅也由上月的7成左右收窄至3成左右。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经》新媒体记者表示,这时候企业更应该积极去库存,做好对项目的整体规划。他同时表示,目前房地产市场正呈现U型,正在从底部逐渐反弹回暖。“上半年业绩表现肯定是要弱于往年同期,下半年我认为还是有机会赶超一些指标的,但总体而言,今年房地产市场上存在较为悲观的情绪。”

房企告别高增长时代

稳现金流成重点

3月以来,房地产企业纷纷发布自家2019年财报,纵观多家企业过去一年的业绩表现,大部分房企业绩报喜,营收、利润普遍上涨。然而,在“房住不炒”与“去杠杆”的主基调下,房地产企业亦面临着规模涨幅减速、毛利率下滑、负债压力增大等问题。

根据各家财报显示,碧桂园2019年当年实现权益销售额约5522亿元,同比增10.0%,增速比2018年放缓21个百分点;融信中国(03301.HK)合约销售达1413.17亿元,同比增加15.94%,相比2018年73%的增速大幅放缓;旭辉集团(00884.HK)2019年销售增速下滑约30%。

同时,多家房地产企业业绩虽呈增长态势,却也尚未达到市场预期。2019年,万科销售面积4112.2万平方米,销售金额6308.4亿元,分别增长1.8%和3.9%;实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.59%;归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比增长15.1%,低于市场预期的20%。而去年11月,王石在新书中谈及万科2019年业绩时曾说到:“再过两个月,万科的年报就要出来了,根据我掌握的信息,公布的年报非常好。”这一度另万科A、H股价双双大涨。

与此同时,据第一财经统计,中国海外发展(00688.HK)去年营收1636.5亿元,同比上升13.6%,但市场给予的预期为2087.6亿元;华润置地(01109.HK)录得2425亿销售额,但销售增速降至近五年低点。3月22日,中国恒大(03333.HK)发布盈利预警公告,预期2019年核心净利润预期约408亿元,较上年下降约48%,净利润预期约为335亿元,同比下降约50%。利润下降主要由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转,交楼单价下降。

多家房企管理层表示,规模增速放缓、利润下滑的主要原因在于,2019年进行了平衡规模、利润与杠杆的调整。

2019年对于房地产企业来说,并非友好的一年。据国家统计局数据显示,2019年全国商品房销售面积为17.16亿平米,比上年下降0.1%;销售额为15.97万亿元,同比增长6.5%,增速较上年回落5.7个百分点。

据天风证券统计,百强销售增速从2018年的35%下降到2019年的16%。具体而言,TOP10、TOP50、TOP100的全年增速分别是13%、15%、16%。天风证券分析师陈天诚称,“一二线处于复苏通道中,三四线整体面临下行压力,尤其12月单月,一二线房企销售增速15%,而三四线房企销售增速-25%,三四线增速出现大幅下滑。”

同时保利研究院也指出,目前的房地产市场正发生着变化,主要表现在,周期拉长幅窄、供求政策金融三期叠合、城市走出自有周期。保利研究院认为呈现这样的特征的原因在于:“库存周期延长,土地供给矛盾未能缓解,供需关系始终胶着,难以逆转,拉锯更久。在此基础上,信贷、政策等外部输入性因素得以发挥强牵引作用,影响预期,保持窄幅。土地供给弹性天然不同,调控政策分化,城市不再整齐划一,二八轮转,走出自有周期。”

受多重因素影响,稳定现金流成为房企需要考量的重点。在业绩发布期间,多家房地产企业纷纷表示将在投资端更为保守。

万科表示要坚持以项目为纲、现金为王,对此,郁亮也谈到:“企业的免疫力体现在现金为王、手有余粮,万科追求有利润的收入和有现金流的利润,且坚持始终不囤地、不捂盘、不拿地王。”融创总裁孙宏斌也表示,对后续地价并不乐观,“该拿地的时候要坚决拿,但现在要谨慎”;富力更明确表示,已基本暂时放弃招拍挂市场,“大家都看手上的钱先保护自己,在土地上富力还是会保守一点。”

全球疫情“黑天鹅”突袭

房地产境遇如何?

2020年开年,在宏观调控的基础上,叠加疫情“黑天鹅”的不利因素,房企可谓“苦不堪言”。据克而瑞研究中心发布数据显示,2020年3月,TOP100房企3月单月业绩规模较去年同期同比降低17%,同比降幅较2月有近21个百分点的收窄。从市场层面来看,3月房地产市场缓步复苏,供求环比显著回升,同比跌幅也由上月的7成左右收窄至3成左右。


来源:克而瑞研究中心

克而瑞预计,二季度房地产市场将继续复苏,供求跌幅有望进一步收窄。不过,海外疫情形势异常严峻,金融风暴阴霾下海外经济下行压力不断加剧,或将传导至中国经济共振下行。 

尽管当前市场受到疫情持续影响,但从规模房企2020年的供货安排及目标去化率情况来看,房企对市场的整体预期仍保持谨慎乐观的态度。规模房企2020年的业绩目标增长率基本在10%左右,增幅在合理范围内;货值目标去化率在60%左右,与2019年基本持平。

与此同时,商业地产所受影响也相当严重。在对疫情的全面防控下,以客流量为生命线的商业地产首当其冲。在此背景下,不少商业运营商都公布了租金减免措施。在租金减免的措施之下,一季度的租金规模大幅下滑。有数据显示,从具体企业来看,作为中国最大的商业地产运营商,预测万达将为商户减免34.9亿元;华润置地则大概减了1.5亿户租,约10亿元;此外红星美凯龙也表示,本次免租将涉及公司2020年营业收入(租金及管理费总金额)约5.3至5.9亿元,对2020年归母净利润影响约3.8至4.3亿元。

据公开信息,万达对外宣布称,自1月24日至2月25日期间,对全国323家已开业万达广场的商户租金及物业费实行全免政策;1月30日龙湖也宣布对旗下商场的所有商户,1月25日至3月31日67天内,租金费用(含物管费、推广费)减半,创所有企业最长“减免租”记录;华润置地对全国各商业项目所有商户自1月25日至2月9日时间内的租金实行减免政策;万科减半收取旗下全部自持商业项目所有商户2月1日至2月29日期间租金,政策覆盖万科商业在南方区域所有的项目。

对于疫情对房地产市场的影响,严跃进表示,疫情对企业经营造成了一定压力。从企业来看,对于历史销售数据,近期的销售数据表现并不好;从投资端来看,部分企业在拿地上也感受到了资金的压力。

同时,严跃进也建议,这时候企业更应该积极的去库存,做好对项目的整体规划。但他也表示,目前房地产市场正呈现U型,正在从底部逐渐反弹回暖。“上半年肯定是要弱于往年同期,下半年我认为还是有机会赶超一些指标的,但总体而言,今年房地产市场上存在着较为悲观的情绪。”

多地房地产政策局部松动

购房者的“春天”要来了?

受到疫情影响,我国房地产市场在2020年开年的两个月中销售急转直下,据中华工商网报道,今年开年仅3个月全国就有超100家房企破产,房企融资也大幅度下降。为此,在提振经济的呼声中,市场普遍关心的是,未来房地产市场政策会走向何方?

在疫情冲击下,多地“因城施策”,多个城市似有松动迹象。据中原地产研究中心统计,今年2月,全国已经有超过40个城市调整了房地产政策,主要集中在公积金政策和土地款缓解政策,还有预售加快政策,针对契税减免购房补贴。

2月18日,海口也出台了保障项目建设的11条政策措施,其中提到,疫情期间土地出让金余款可一年内分期缴纳;2月19日,苏州市出台“取消封顶预售、取消现房销售”政策。2月21日,河南省驻马店市政府发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》(简称《意见》)提到,将住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元;首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%;同时大力推广住房公积金组合贷款业务。除了各类人才购房,大中专毕业生、农民工购房都有相应的购房补助。

与此同时,武汉、长春、深圳、杭州、南京、郑州、济南、苏州等多城亦出台措施,支持房企复工复产,确保房地产市场平稳健康发展,包括采取延期或分期缴纳土地出让金、优化商品房预售许可、解冻预售监管资金、顺延竣工和交付期限、购买新建商品房契税补贴等措施。

一系列似有松绑的迹象中,购房者开始跃跃欲试。近日便有网传燕郊限购政策已经松绑,甚至有人称,燕郊已经放开限购,多个楼盘项目只要资料齐全就可以网签,同时也有消息称,只要一个月的北京社保就可以在燕郊买房。对此,三河房管局燕郊办事处工作人员则回应称,没有收到任何书面通知。

图源:网络

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,燕郊是过去3年全国房地产市场跌幅最严重的城市,所是全国调控见效果城市的风向标,目前这个时间点,燕郊作为一个五线城市具有很强的示范影响。从政策看,因为限购政策要求相对较严格,所以预计燕郊市场的政策不会有太明显的变化。

事实上,国家统计局新闻发言人毛盛勇此前就曾在新闻发布会上指出,房地产政策是非常明确的,房住不炒的定位没有改变。要按照推动高质量发展的要求,不把房地产作为短期刺激政策,这也是明确的。

同时,2月19日央行发布《2019年第四季度中国货币政策执行报告》,也再次提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段“,同时该报告也提到“按照因城施策的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制”。