疫情缓解楼市回暖,该出手买房了吗?

文 |《财经》记者 王博   编辑 | 马克

2020年04月14日 18:29  

本文3334字,约5分钟

金融松绑、楼市回暖,不代表房价会再次迎来暴涨。未来“一城一策”和中央“三稳”调控仍将继续博弈

2020年,受春节假期和新冠疫情影响,一二月中国楼市基本处于停滞状态,但3月份市场回暖,成交量和房价明显上涨。

中国指数研究院4月13日发布的最新百城价格指数显示,2020年3月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为15195元/平方米,环比上涨0.14%,同比上涨2.95%,涨幅较上月收窄0.10个百分点。

《财经》记者从两家头部房企获悉,三月楼市已现回暖之态。2020年一季度,卖得最好的五个城市基本在长三角、珠三角及粤港澳大湾区,如杭州、上海、宁波、温州、东莞。

中西部各省如四川、山西、贵州等地区的省会城市销量排在前位,如太原、重庆、成都、贵阳等,唯一一个销量也排在前位的东北城市是沈阳。

据中房研协测评研究中心统计,3月份全国共有25个省市自治区累计出台64条调控政策,调控重心仍在支持企业复工复产和激发市场活力两个方面,尤其是进入3月份以来,出台人才落户政策的城市明显增多,这对增加楼市需求有直接帮助。

一直被用力摁住的房地产市场,会因为疫情引来转折吗?对购房者而言,出手的窗口期到了吗?

江浙领涨,二线城市房价最先回暖

目前来看,上涨空间比较大的是二线城市和新一线城市。其中,江浙一带是拉动房价上涨的主力。

来自房地产协会的数据,3月份杭州二手房均价达到31581元,环比上涨11.53%,每平方米涨3265元,位居全国房价上涨榜首位。

中国房地产决策咨询系统(CRIC)的数据显示,4月第一周,4城市环比上涨。苏州、南京涨幅明显,分别为49.49%、41.58%;杭州、温州小幅上涨,涨幅不超过8%;9城市环比下降,成都、福州跌幅超过三成,长春环比下跌26.85%,嘉兴下跌16.84%,南昌、重庆、惠州、东莞跌幅不超过8%。

江浙一带本就拥有长三角的区域优势,此次疫情,浙江省政府抗疫及时,城市医疗水平较高,各城市积极复工复产,为房地产市场率先回暖打下了基础。

融创南方区域的一位营销人员对《财经》记者表示,江浙一带是融创一季度卖得最好的区域。

4月9日,浙江丽水出让一宗地块,由碧桂园竞得,总价18.54亿元,楼面价15414元/平方米,溢价率58.46%。同日,浙江金华义乌出让一宗地块,被杭州金梧置业有限公司以3.62亿元拿下,楼面价13604元/平方米,溢价率39.73%。

龙湖CEO邵明晓在业绩会上表示,3月份开始整个房地产市场在慢慢复苏。龙湖在长三角的营销业务已经恢复近八成,其苏州的一个楼盘,311套房子开盘就很快售罄。而华南的广州、深圳,西部如成都和西安,复苏的非常快。沈阳、青岛等城市,无论是从市场的信心、来访和销售的情况来看,恢复的也比较快。邵明晓认为,4月份整个销售市场会回到一个正常的水平。

贝壳研究院数据显示,2020年一季度新房成交面积前五名的城市分别为成都、青岛、佛山、苏州和南京。

这些城市在疫期表现出较好的市场应变能⼒,如杭州是全国首个从政府层⾯推出“线上售楼处”制度的城市;而南京房管局早在 2⽉20日就恢复房地产线下销售,在全国房地产市场“冰封”的情况下,抢占了了市场先机。

一家排名前十的房企向《财经》记者透露,目前全国营销回暖程度,华南>华东>华北>西南,华南的深圳,华东的苏杭,西南的成都恢复都比较快。

4月9日,国家发改委称,2020年,将督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制,推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制,促进农业转移人口等非户籍人口在城市便捷落户。

落户政策如果顺利推进,300万人口以下城市落户将零门槛,这不仅有助于长三角、珠三角、大湾区形成大都市圈,也有助于其圈内300万人口以下城市吸引人才回流,这些人才是支持楼市回暖的潜在购买力。

目前,国内300万人口以下城市主要有贵阳、乌鲁木齐、石家庄、南昌、珠海、无锡、兰州、洛阳、温州、呼和浩特、唐山、银川等城市。

一线城市房价迎来反弹

相较江浙一带的领涨,四大一线城市北上广深则两家欢喜两家愁。

贝壳研究院发布的一季度66 座⼤中城市新房销售情况显示,2020 年一季度⼀线城市成交套数和成交面积均分别同⽐下滑 39.5%、38.4%;⼆线城市分别同⽐下滑 34.9%、31.7%;三四线城市同比下滑17.1%、15.6%。

从⼀线城市排名看,上海和⼴州下跌幅度较⼤,成交面积下跌均超过 40%,深圳成交量保持低位水平,但一季度同⽐受疫情影响较小,成交面积同比增长 2%。

北京一季度新建商品住宅成交均价为45915元/㎡,同比上涨1.8%,增速相对平稳。

相较于京广上,深圳房价涨幅更加明显,CRIC数据显示,4月第一周,深圳成交量回升,涨幅超过三成。

贝壳研究院预计,进入恢复期后,一⼆线城市也将进入快速增⻓阶段,重新成为市场上涨的主要拉动⼒。

从土地拍卖价格上也可以看出一线城市的房价上涨趋势。

2020年一季度,全国居住⽤用地市场价格保持涨势,其中,一线城市成交楼⾯价突破 2 万元/m²,同⽐增长 35.1%,环比增长 46.1%。主要原因是北京成交多宗不限价优质住宅⽤地,带动整体一线城市楼⾯价回升。二、三四线城市楼⾯价亦保持增长,一季度同比增长分别为 6.8%,、8.3%。

溢价率方面,全国各线城市环⽐ 2019 年四季度均出现大幅回升,同⽐亦保持上涨,其中二线城市2020 年⼀季度平均溢价率达到14.2%,继续领跑全国⼟地市场。

购房窗口期到了吗?

深圳房价反弹让市场的恐慌情绪加剧,很多刚需购买者担心房价在二季度大幅反弹。那么,现在是购房的最好时机吗?

从2020年一季度的数据来看,疫情缓解后,全国房市进入恢复期,刚需购房人群得到了一定量的释放,这部分需求会给房价带来上升空间。

但由于大多数房企一季度销量严重下滑,2020年又面临偿债高峰期,因此,开发商们对现金流分外看重,都在力抓回款。所以,在二三季度很可能选择降价促销。

中国指数研究院统计显示,房企2020年偿债规模保持高位,合计7493.9亿元,叠加疫情带来的销售回款骤减,资金压力进一步加剧。

但经过二三季度的休复与完全复工,各大房企或将在十一黄金周打个翻身仗。当然,这取决于疫情控制良好,不会二次暴发。

工信部最新数据,截至3月28日,全国规模以上工业企业平均开工率为98.6%,人员平均复岗率为89.9%,中小企业复工率已达到76%。

虽然4月-10月之间或将是购房的窗口期,但刚需购房者不必过份恐慌,尤其是一线城市,因为货币政策放松不意味着国家对一线城市房价的调控会松懈。

3月深圳房价由于涨势过猛,4月9日收到了主管部门通知。当天,深圳市南山区住房和建设局声明对于房地产中介机构及从业人员参与恶意炒作、哄抬房价的,主管部门将联合相关执法部门依法严格查处,严肃追究其法律责任。

1月央行释放了8000亿元的长期资金,2月央行累计开展了1.7万亿元的公开市场回购,向市场投放资金,确保流动性。2月20日,房贷利率又出现松动迹象,央行宣布5年期以上贷款LPR(贷款市场报价利率)下调0.05个百分点,至4.75%。

这些政策一定程度上降低了房企的融资成本与老百姓的购房成本,但未从根本上影响楼市的供需关系,因为限购、限贷仍没放开。限购限贷让投资炒房者受限,刚需成为购房群体的主流。2016年之前房价暴涨的基础已不复存在。

降杠杆总方针下,开发商也不得不放弃高负债的经营模式,老老实实卖房子,用销量换现金流。

央行副行长刘国强近期表示,不会让市场出现“钱荒”,也不会让钱“变毛”。抵制“大放水”诱惑和压力确实非常难,但选择不负责任的、看似最好走的路,最终则往往会走投无路。

据《财经》记者不完全统计,2020年以来,银保监会、中国人民银行、国务院共7次重申“房住不炒”,平均每月2次。

2020年一季度,全国⾄少10省市确定了三稳政策⽅针,并再次提到房住不不炒,其中海南省分别于1⽉、3⽉两次提出房住不不炒。

调控房价不是要把地产商逼进绝路,这对地方财政收入无半点助益。2020年,地方“因城施策”与中央“房住不炒”的博弈将继续进行。

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