长达三年之久的金科股权争夺战，终以融创减持获利而落下帷幕。4月14日，金科股份（000656.SZ）发布公告称，融创中国子公司聚金物业向红星家具集团子公司广东弘敏转让金科股份11%股权，总价约46.99亿元。交易完成后，融创持股比例下降至18.35%，而黄红云及其一致行动人以近30%的持股比例坐稳实控人之位。
值得关注的是，近三年金科净利润实现了三倍的增长，面对今年新冠疫情大考，公司一季归母净利润依然实现了同比57%的增长。2020年，被金科视为从“跨越式发展”向“高质量发展”过渡的起步之年，公司将向着两千亿房企阵营迈进。
在业内人士看来，此次股权变动，最大影响就是金科股权之争的警报解除，金科股权结构稳定后，经营将更为稳健。同时，金科与红星购物中心、家居等业务方面的合作，能够增加金科住宅开发的亮点，获得持续的业绩增长，逐步实现转型。
融创减持套利 金科股权争夺落幕
自2016年以来，融创持续收购金科股份至持股29.35%，直逼黄红云29.99%的持股比例。融创的突然闯入增加了金科控制权的不确定性，但金科大股东黄红云并未有拱手相让之意。
黄红云曾表示“金科就是我的生命”，为了捍卫公司实际控制权并获得股东支持，公司不断提升股东回报，而这也让融创转变策略，收获股票投资收益并套现淡出。
根据公告内容显示，融创以总价46.96亿元的价格，出让所持金科股份11%的股权给红星集团。本次权益变动后，融创共持有9.8亿股金科股份，占当前总股本的18.35%。目前，黄红云及其一致行动人股权持股比例为29.99%，远超融创以及红星，无疑黄红云守护住了公司的实际控制权。
融创虽然放弃了实际控制权，但也实现了快速套现。按照金科2016年向融创增发价4.41元/股计算，融创此次减持5.87亿股，外加金科逐年增长的股东分红，融创此次出售股票获利超20亿元。不仅如此，据华泰证券估算，融创增持金科股票均价为4.79元/股左右，总成本约为75亿元左右，按目前金科股价计算，融创获得浮盈收益已经有50亿元，回报率达70%。
未来，融创方面或仍有减持计划。根据权益变动报告书显示，融创方面因自身业务需要，在未来12个月内，不排除主要通过大宗交易、协议转让等方式继续减持金科股份。对比融创的减持，金科则选择将继续增持公司股份。
“此次融创出于自身财务投资的考虑，对公司股票进行了减持，我们表示理解。融创具有较好的投资眼光和投资能力，作为公司股东获得了较高的股票收益。”金科股份董事长蒋思海表示，未来，公司会继续提升经营业绩回馈所有的股东，管理层也将在二级市场增持不少于3500万元的金科股票。
在全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平看来，此前金科与融创的合作，更多是基于公司投资价值、上市公司平台资源与住宅开发合作。融创此次减持既是个投资套现、获得了高额回报的好时机，又可以借机在地产市场继续寻找新的抄底机会。
知名地产分析师严跃进进一步分析称，融创退场可能是受最近房地产市场降温影响，以及布局的文旅项目需要资金支持，此举可降低其资金压力。此次股权变动，最大影响就是金科股权之争的警报解除，金科股权结构稳定后，经营将更为稳健。同时，持续推进的员工持股计划，也将调动员工积极性，增强金科内部的凝聚力。
红星补位 协同效应助力企业转型
伴随融创的淡出，红星集团即时补位。创立于1994年的红星集团，主营家具制造销售及建材等产品销售，旗下红星美凯龙是国内大型家居连锁卖场，爱琴海购物中心也遍布全国。
红星集团方面表示，基于对金科的长期了解，认同上市公司的发展战略、管理团队以及长期投资价值。由于看好未来发展的前景，根据自身需要增持金科11%的股份，未来不排除继续增持的可能性。
值得一提的是，红星集团是金科股份最早的战略投资者之一，其在金科上市前曾拥有其约6%股权，不过后期红星将其所持股份全部出售。虽然两者一段时间无股权关联，但实际上，金科与红星集团建立了十分密切的合作关系。
据了解，2006年底，红星美凯龙进入重庆的第一家家居卖场就位于金科国际广场；2017年，金科与红星美凯龙达成了战略合作，进行资源共享；今年4月，红星美凯龙还把其昆明爱琴海商业项目转让给了金科，该项目已成为金科旗下的商业资产。
公开数据显示，截至2019年末，红星美凯龙业务覆盖全国212个城市，商场经营面积达到2099万平方米，包括87家自营商场、250家委管商场，以及通过战略合作运营12家家居商场。其中，其经营的87家自营商场总面积达773.7万平方米，平均出租率高达93.4%。
对于红星集团的入股，蒋思海称：“红星集团具有商业领域方面的优势，我们在住宅开发方面有丰富的经验，特别是公司此前提出的‘四位一体’协同发展战略，未来红星和金科将可以实现优势互补。”
事实上，目前房地产行业已从增量时代进入到存量时代，叠加政策焦虑、利润困局，房企纷纷进军商业地产运营。2018年12月，金科正式将多元化业务上升到企业战略层面，将原有的“地产+服务”双核驱动战略，进一步升级到“四位一体”战略，即民生地产、科技产业(园区)、生活服务、文商旅多元化协同发展战略。
金科正在加速进行商业地产的开拓。今年2月，金科集团对外宣布，金科集团原商业中心分拆成商业管理公司和社区商业部，并从万达挖来曾任万达商管副总裁的许智涌担纲金科集团副总裁、金科文旅集团董事长、总裁，以及兼任金科商业管理公司董事长。可见，金科在商业方面有着自己的野心。
中达证券研报指出，此次收购后，红星集团在家居方面的产业资源或可降低金科精装修产品成本及建筑成本。同时，在运营方面，红星集团在商业运营方面的经验，将促进金科运营能力的进一步提升。
此外，王永平认为，红星入股能够带给金科更多商业地产方面的资源。首先，从战略层面来看，红星与金科的合作，或将实现“地产＋商业”双轮驱动的模式。其次，金科纯做住宅未来增长性有限，而与红星购物中心、家居等业务方面的合作，能够增加金科住宅开发的亮点，获得持续的业绩增长，逐步实现转型。
亚太商业不动产学院院长朱凌波表示，红星与金科在业务上将实现互补，红星的家居和购物中心业务将助力金科转型做商业地产。同时，在住宅开发拿地方面，红星或可补充金科的配套建设，探索新的土地拓展方式。另外，红星品牌价值也可为金科增加附加值，而红星通过收购金科股票也可进行资本投资。
业绩增长迅速 全国布局两千亿目标可期
虽然连续三年多面临股权之争的困扰，金科依然实现了利润的高速增长。截止2019年，金科已连续3年实现了归母净利40%以上的高增长，2017年金科归属于上市公司股东的净利润为18.26亿元，2019年则增至56.76亿元，整整是前者的三倍。
不可忽视的是，面对新冠疫情疫情来袭，今年一季度百强房企销售金额同比下降20.8%，而金科依然实现了超预期的发展。一季度，金科位列克而瑞全口径销售排行榜第13位，较2019年提升4位。
不仅如此，根据最新披露的财报显示，一季度金科股份归母净利润达3.97亿元，同比大幅增长57%。截至一季度末，公司总资产规模达到3272亿元，货币资金余额约360亿元，为其短期负债的1.3倍，目前公司尚无短期偿债压力。
此外，今年一季度，金科新增土储建面约302万平方米，对应总地价109亿元，拿地均价约3609元/平方米，潜在利润水平可控。在土储资源的获取上，公司采取传统招拍挂与收并购相结合的方式，避免因土地市场升温带来的成本增加。
金科股份总裁喻林强表示，新冠疫情是最大黑天鹅事件，疫情对于很多中小房地产企业具有很大冲击，而对于有体系完善、资金充足的头部企业恰是好时机。基于房地产市场的走势、充足的可售货值、团队架构考虑，金科对未来发展仍然保持乐观，随着疫情可控三四季度房地产会迎来复苏，因此公司没有调整原计划2200亿元销售额目标打算。
针对2020年的投资计划，喻林强指出，2020年金科依然坚持一四线为辅、二三线为主的投资策略，坚持全国化布局，重点投资“三圈一带”和核心的25城。未来，金科将优先进入的强三线城市，在东部沿海城市地区和发达地区会选择进入一些城市群内的优质四线城市。
在华创证券分析师袁豪看来，虽受疫情影响，今年一季度金科积极应对推出一系列营销措施，整合线上主流平台，全力抢抓市场机会，实现疫情期间的销售突破。土储丰富、拿地积极赋予金科2020年更强销售弹性，高计划竣工增速望助力公司业绩更强业绩增长。
川财证券分析师陈雳认为，金科在夯实主业的同时，积极进行物业管理等多元化业务的拓展，与主营业务形成协同效应，未来有望实现外源融资式的规模扩张向内源资金支撑持续发展的转换。截至一季度末，公司预收账款同比增长35％达1163亿元，覆盖近一年营业收入约1.7倍，业绩有望持续释放。
2020年是金科实现从“跨越式发展”向“高质量发展”转型、全力冲击两千亿目标的关键一年。据金科方面透露，2020年公司的工作重点是，继续坚持“四位一体”协同发展战略，并向“高质量发展”转型，即实现效益高、规模领先、活力强、资产优、坚持社会价值，向着更加优秀的企业迈进。
