“华夏幸福已经重仓都市圈，产业新城本身就是按照都市圈进行布局的，我们布局了13个省、15个都市圈，未来将继续深耕好这些产业新城。”4月26日，华夏幸福董事长王文学在2019年度业绩说明会上如是说。
聚集都市圈，做大朋友圈，2019年“双圈战略”为华夏幸福(600340.SH)的发展带来新的生机。数据显示，2019年，华夏幸福实现营收、归属于上市公司股东的净利润分别为1052.10亿元、146.12亿元，同比增速均超20%。值得一提的是，华夏幸福以146.12亿元的净利润，再一次完成了对赌协议的要求。
与此同时，随着华夏幸福产业新城异地复制板块的推进，环京以外区域业绩增长明显。2019年，环北京以外区域产业服务收入同比增长73%至218.91亿元。在业界看来，华夏幸福不仅摆脱了环京地区的依赖性，还形成“3+3+N”核心都市圈格局，并在产业新城业务基础上，落地新模式、新领域、新地域“三新”战略，加速开拓轻资产模式，进一步推动产业新城和商业办公板块双轮驱动。
再次完成业绩承诺 多家机构给予“AAA”评级
伴随着楼市调控的持续深化，房地产行业逐步迈入了白银时代，如何从跑马圈地的粗放型经营开发走向量入为出的精细化运营管理成为重中之重。2019年，华夏幸福在实现规模增长、盈利能力和财务安全三者之间达到了较好的平衡点。
根据财报显示，2019年华夏幸福实现营收破千亿的同时，归母净利润为146.12亿元，同比增长24.4%，近5年净利润年复合增长率达32.1%。这也意味着，公司超额完成了与第二大股东中国平安保险(集团)股份有限公司第二年业绩对赌承诺。
从盈利能力来看，2019年华夏幸福毛利率高达43.7%，同比增加2.1个百分点，净资产收益率（简称ROE）为35.7%，同比增加0.5个百分点，超中海、保利等头部房企ROE水平。为回馈股东，公司拟向全体股东每10股派发现金股利15元，分红总额约45.2亿元。
近年来，现金流安全已成为企业、投资者、监管层等多方关注焦点。截止2019年末，华夏幸福的投资和融资活动产生的现金流量净额均转正，手握现金达429.63亿元，偿债能力提升。
除财务状况较为稳定外，公司经营质量持续提升。2019年，华夏幸福销售回款率由2018年的46.2%提升至2019年的61.4%，回款率大幅增长。同期，其管理费用率同比下降2个百分点，销售费用率同比下降0.45个百分点，降费增效成果显著。
针对目前的经营以及财务状况，华夏幸福获得中诚信、联合、东方金诚等多家评级公司“AAA”主体信用评级。截至财报发布日，穆迪等国际信用评级机构对公司主体进行了评级，均展望稳定。
2019年华夏幸福还加大了拿地力度，拿地金额同比增长203.6%至311亿元，为保证后续业绩规模提供有力资源保障。截至2019年末，公司预收款项达到1252.85亿元，预计将在三年内逐步结转为公司的营收与利润，有利于锁定公司未来经营业绩。
东吴证券分析师齐东表示，回归经营逻辑，华夏幸福更加重视经营质量提升，也更加重视回款率提升及精准投资等质量性指标。同时，该公司也保持畅通融资渠道，受到了投资者和评级机构的认可。
走出环京舒适区 重仓核心都市圈
2019年，华夏幸福走出京津冀，聚焦核心都市圈，形成了“3+3+N”核心都市圈格局。即重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能级核心都市圈，同时加快进入郑州、武汉和成都都市圈3个高潜能都市圈，以及其他潜力核心都市圈，覆盖13个省、15个都市圈。
结合都市圈战略布局，公司产业新城业务加速异地复制，在全国已启动79座产业新城，其中环京外产业服务收入增速显著。财报显示，2019年华夏幸福产业服务收为274.05亿元，其中环北京以外区域产业服务收入218.91亿元，同比增长73%。
从引入产业投资来看，2019年华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956.13亿元，较上一年同期上升17.8%，近四年复合增长率为38.2%。同期，公司新增签约入园企业545家，其中环北京以外区域新增入园企业430家，目前环京外区域新增签约投资额整体占公司比重已达82.8%。
据财报显示，华夏幸福按照各园区发展定位，结合自有资源和渠道，聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车等10大产业，满足企业和地方发展要求。例如，2019年，腾讯科技（深圳）有限公司、欣旺达电动汽车电池有限公司等多家百亿级项目入驻产业园区，带动了高端产业实现集群发展。
从营收、布局和产业发展来看，华夏幸福的产业新城模式异地复制成效显著。不仅如此，华夏幸福还在构建产业新城产品体系的同时，通过完善城市配套设施，推动开发区域成为所在都市圈成为产业高地以及宜居城市，加速区域价值的提升。
截止2019年末，华夏幸福已为其产业新城建成15座学校，在校生人数超1.2万人。同时，公司运营各类厂站数量44个，商业运营面积115万平方米，城市运营服务管理面积达6600万平方米。
针对未来产业新城业务发展，王文学表示，该公司将进行战略再聚焦，包括区域聚焦、业务聚焦，对于无效、低效区域不再投资，并对业务重新梳理，将原有业务合并或弱化为辅助性业务。此外，回归经营逻辑，实现产业新城、孔雀城项目的现金流自我平衡，并促进二者有机协同发展。
“在扎根京津冀的基础之上，产业新城模式能在全国全面推广，一方面来自华夏幸福融资实力支撑，另一方面则归功于其在产业规划、开发、招商等方面实现专业运营。”清华大学PPP研究中心教授王守清表示，随着都市圈建设上升为国家重大战略，都市群将成为未来20年新型城镇化的主体形态，这无疑将给华夏幸福带来更多大展宏图的空间。
轻资产输出或成新亮点 加速拓展多元新业务
目前，我国一线城市城镇化率已逼近90%，未来地产的逻辑将从高周转的项目开发转向存量不动产的价值深度挖掘。由此，在产业新城业务基础上，华夏幸福2018年开始发力新业务，并提出新模式、新领域、新地域“三新战略”，开拓商业综合体、公共住房、康养、科学社区等多元化业务。
从新战略落地情况来看，2019年北京丽泽项目成为华夏幸福首个“轻资产”模式项目，也是与中国平安的首单合作。同年，摘牌武汉长江中心综合体项目，成为公司首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目。
报告期内，公司还布局了深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目，目前已拿下深圳、东莞两城共8个城市更新前期服务项目。
在业内人士看来，通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目，华夏幸福进入了北京及华中片区核心圈层，同时通过城市更新加速了粤港澳大湾区的布局，开启在核心都市圈内的新地域布局。
华夏幸福在财报中指出，受新冠肺炎疫情影响，商业地产行业虽在短期内受到较大挑战，但对具有充足现金流、注重产品品质、运营经验丰富的企业也带来了较好的发展机会。
“中国重要城市的商业地产确实存供过于求的现象，但优质项目却很少，所以华夏幸福新业务的发展的方向就是好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。”华夏幸福联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东表示，除城市综合体、康养以及长租房业务有序推进外，2020年公司还将扩展科学社区项目，首个项目正在筹划落地。
亿翰智库认为，为应对行业利润受限、融资收紧、政策调控等方面的问题，华夏幸福进行了内在变革，包括布局、业务以及融资结构等方面的调整。不但打通了“钱、地、人”的闭环，加快完成“投、融、建、管、退”资源整合，而且其深入核心城市圈布局，探索商业办公、城市更新等相关业务，推进存量物业的改造发展。
在齐东看来，华夏幸福在继续做强公司原有主业的基础上，还在探索商业办公、长租公寓、城市更新以及康养等相关业务领域，在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，进一步推动产业新城和商业办公板块双轮驱动。
