买学区房究竟买的是什么?

文 | 《财经》新媒体主笔 十年砍柴    编辑 | 涂伟

2020年05月13日 15:07  

本文2585字,约4分钟

只要教育资源不均衡的大前提还在,优质教育资源永远是稀缺品,学区房就难以消失

北京市西城区教委近期出台一则新政,规定2020年7月31日后落户西城区的家庭,其子女上小学将不再按照就近登记入学的方式进行,而是通过多校划片被随机分配到该学区甚至乡邻学区。坊间称之为“731”大限。

此项政策让“学区房”再度成为热词。事实上,由就近入学变为同一区内多校划片,在一些地方早有推行。因为北京是首都,其基础教育水平在全国居于前列,而西城区又是北京市基础教育的传统强区。这一变化在公众看来,或对全国小学入学政策会产生某种示范效应,由此引起网络上的热议就不足为怪。

评论西城区这一新政,有必要先探究几个最基本的问题。什么是学区房?学区房是这样产生的?人们买学区房买的是什么?

“学区房”这个词汇的历史也许并不长,但“学区房”这种特殊的不动产出现的时间却很早。在明清时期,孩子进私塾读《三字经》,中有一句“昔孟母,择邻处”,讲的是“孟母三迁”的故事,这就是中国最早的选学区房案例。

在古代中国,学校教育不发达,孩子的行为规范、生活习惯的教育主要在家庭完成,再加上多数母亲不外出工作,专司家政,母亲是孩子第一位老师的成色远甚于今。家庭所居之地就是孩子的“学区”。

这个故事出自汉代刘向的记载,说孟子父亲早丧,母亲仉氏一开始带着孟子住在墓地旁边。小孟子和邻居小孩一起学着大人跪拜、哭嚎,玩办丧事的游戏。孟母看到了说:“这不是我孩子应该住的地方。”于是孟母带儿子搬到市集,临近屠宰场住下来。孟子又和邻居的小孩学起商人做生意和屠宰猪羊的游戏。孟母看到后,,又说:“此地也不适合我儿所居住”于是,母子又搬家了,搬到了学宫附近。每月初一、十五,官员到文庙行礼跪拜,相互作揖行礼,孟子见了之后一一学习记住。孟母很满意地说:“这真是我儿子应该住的地方呀!”于是在此地定居下来。

若以现代平等的理念看孟母三迁的故事,其中不无职业歧视的成分,流露出“万般皆下品惟有读书高”的说教,但今天为人父母者大约都能理解孟母的选择。劳动不分贵贱,所有的职业是平等的,这当然是人类要追求的理想状态。但现实中人们对不同的职业仍然有不同的看法,父母对孩子的职业选择多有较高的期许。即使今天在欧美发达国家,买房或租房对孩子成长环境的考虑也同样是重要的因素。

学区房首先是一种房产,具备普通房产的共同点。一般而言,房产的建筑材料成本在其价值组成中的比重不算高,“地段”决定了房产的主要价值。无论是商业用房还是住宅,房产作为使用人主要活动的场所,居住之外,还必须附着人其他生活的必须功能,如交通、购物、安全保障、自然环境、医疗、教育。等等。这些功能的综合指数决定一个房产的价值。而学区房则是将房子的价值几乎完全和教育资源捆绑在一起,居住功能倒在其次。这就是北京一些地区破旧、阴暗、窄小的平房能卖出一平米20万元天价的原因。

学区房的出现,归根到底是中国基础教育资源不均衡分布导致的。今天中国的义务教育是一种法定的普适的教育,所有适龄儿童必须接受,支撑义务教育的资源却不能均衡分布,好的学校在任何一个城市都是稀缺资源。一市之内甚至一区之内,两所学校教学质量的差别甚大,为人父母者谁不想把孩子送到教学质量好的学校?

稀缺资源如何获得?在纯粹的市场交易中,价高者获得,一些优质的民办学校学费很高,就是这个原因。但义务教育阶段的公办学校是公益性的,不能适应市场规则。多年前,一些优质的公立小学、中学拿出一部名额进入市场,让家长以“赞助费”的形式购买。如此滋生了腐败,后来基本叫停。依照孩子和监护人的居住地和户籍划片就近入学,看起来是一项相对公平的政策。一校一划片就近入学非常刚性,片区和学校是一一对应,那么好学校所对应的片区内,住宅价格飙升是自然之理。人们买的不是居住的房子,而是这套房子上捆绑的名校入场券。这是对一种稀缺性资源的购买,仍然符合价高者获得的市场规则。

只是,出售稀缺资源的不是教育部门。这类学区房的资产溢价是由教育资源导致的,而其他房产的溢价由交通状况、小区环境、安全保障、物业服务、街区环境等诸多因素决定。因此,教育政策的变动直接且快速地决定学区房价值的消长。

父母通过购买好学校所在学区内的房子,把一些优秀学区内住房价格推向畸高,这是不争的事实,对父母买不起学区房的孩子来说,好像有些残酷。但是,笔者认为在教育优质资源分布很不均衡的现实状况下,这倒是一种相对公平的办法。如果没有通过购买学区房来获得优质教育资源这个途径,那么家长只有两条路。一条路就是认命,孩子落生在哪里就在哪里入学,没得选。这种“出生决定论”在历史上证明是陈腐的、落后的,阻碍社会的进步。试想一下,如果孟子的母亲当初认命,带着儿子一直在屠宰场隔壁住下来,还会成长为“亚圣”这样伟大的人物么?另一条路则是舍明面上用钱买学区房的“拼爹”,转为暗中靠权力、人际关系的“拼爹”,如此则更不公平,必定腐败丛生。

西城区这个办法能否给“学区房”降温呢?笔者以为很难,因为教育不均衡的现实没有得到根本解决,优质教育资源仍然稀缺。政策的变动,倒是增加了学区房的不确定因素,放大了投资风险。比如原来购买一套西城区某名校学区内的房子,孩子可以笃定上这所学校,规定时间过后,这套房子还可以出手,很可能比当初购买的价格还升值不少。“多校划片”的新政出来后,对原来这类房产有冲击,至少升值的预期被一定程度遏制住。人们购买这样的房子只是买了三成或四成进入名校的概率。

但是对于更大范围内西城区的房产而言,却是个利好消息,在西城区原本对应普通学校的学区购买一套房子,也有机会进入名校。也就是说,把优质教育资源给房产带来的高溢价,摊到全区的房产。如果全北京都实行这样的政策,在海淀区这种人口多、面积大、少数强校和许多弱校共存的区,学区房的投资风险陡然上升。

只要教育资源不均衡的大前提还在,优质教育资源永远是稀缺品,学区房就难以消失。

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