“富力系”实地地产赴港IPO 实控人张量资本版图浮现

徐苑蕾/文     

2020年05月22日 16:19  

本文2944字,约4分钟

赴港排队IPO的房企再添一家。5月20日晚,港交所披露了实地地产发展有限公司(下称“实地地产”)招股书。

2006年,实地地产在广州成立,创始人为富力地产联席董事长兼总裁张力的独子张量。不过张量似乎想开辟一条与父辈不同的道路,实地地产在开发的项目中引入了“智慧住宅”、“智慧人居生态系统”等概念——通过科技赋能地产是这家中型房企最显著的标签。

而随着招股书的披露,张量旗下的资本版图也更清楚地浮现。这位“地产二代”有着“不拘一格”的投资风格,旗下多家私营企业分布于智能家居、园林工程、通讯服务等领域,且与实地地产存在密切的关联交易。如若实地地产成功上市,这也将会是张量实控的第四家港股上市公司。

2019年业绩增速放缓 净负债率高企

实地地产于2006年在广州成立,在房地产行业属于后生晚辈。2015年,实地地产在不到半年时间内,成为广州长岭居板块的最大“地主”,并打造出在一线城市的首个项目“实地常春藤”,随后才“一举成名”,更广泛地被业界所认识。

在众多房企动则千亿销售目标的市场环境下,实地地产在2016年才跃上百亿级别。2017年是实地爆发的一年,公司开始通过招拍挂和收并购,在多地落子纳储,扩增意图明显。

2018年实地地产业绩大幅增长,但2019年受制于地产行业大环境的影响,增速开始出现放缓迹象。根据2019年中指研究院的销售排行榜,实地地产排名第92位。

招股书数据显示,2017-2019年期间,实地地产营收分别为38.7亿元、63.7亿元和83.2亿元,同比增幅为227%和28%;年內利润分别为3.27亿元、8.46亿元和7.56亿元,同比增幅为159%和-11%。

实地地产主营业务主要包括物业销售、机电安装及装修服务及租赁业务,其中物业销售是支柱。2017年-2019年,来自物业销售的收益分别占总收益的93.6%、96.6%及98.0%。

与目前大部分主流房企不同,实地地产主打“智慧住宅”概念,通过科技赋能地产是这家中型房企的显著标签。

早在2017年,时任实地集团副总裁李公杰曾表示,科技配套产品融入项目,无疑能提高实地产品的溢价,一般情况下,实地项目融入科技元素后,能提升项目10%-30%的溢价空间。

从招股书数据可见,2017年-2019年,实地地产土地成本均价分別为1589元/平、1392元/平及1723元/平,而2017年-2019年结转平均售价分别为7711元/平、8077元/平和9882元/平。

这意味着,在土地成本均价保持稳定的同时,近几年实地地产的结转均价则是同步上涨,一定程度上带动了公司毛利率的提升。2017年-2019年,实地地产的毛利率分别为21.9%、25.2%及30.9%。但公司净利润表现却不太理想,2017年-2019年分别为8.4%、13.3%及9.1%,出现下滑趋势。

截至2020年3月末,实地地产土地储备为1016.9万平方米,其中超过一半土储位于华中和西部地区。公司旗下37个项目遍及14个省份或直辖市以及25个城市,总建筑面积为143万平方米。

此外值得注意的是,近几年,实地地产的经营活动现金流净额连连下滑,2019年跌至个位数。2017年-2019年这一财务指标分别为25.15亿元、6.63亿元以及2.23亿元。

但公司的资产负债率却远高于行业平均水平,2017-2019年,实地地产净资产负债率为38.09倍、5.33倍2.25倍。截至2019年末,实地地产未偿还借款总额为126.57亿元,其中一年内需要偿还的短债35.84亿,而实地手头的现金及现金等价物只有20.39亿元,现金不足以覆盖短债。

由此可见,实地地产存在一定的资金风险敞口,在此背景下,赴港上市融资或能解除资金之困。实际上,早在今年3月就有市场消息称,实地地产在与投行密切接触。

招股书显示,实地地产本次IPO募资所得款,将用于建设广州常青藤、广州蔷薇国际等项目;此外,还将用于偿还现有贷款的大部分以及一般企业及营运资本用途。

张量100%持股 旗下私营企业存关联交易

根据招股书披露,实地地产成立之初,由张量及其母亲廖冬芬分别持股80%及20%。此后,经过一系列股份转让及增资扩本,实地地产现由张量100%持股,同时张量也是公司非执行董事兼董事会主席。

张量现年38岁,他更为人熟知的身份,是富力地产联席董事长兼总裁张力的独子。某种程度来说,媒体之所以对实地地产的一举一动如此关注,与张量的家族背景脱紧密相关。

但相比起王思聪等自带流量的“地产二代”,张量则显得格外低调。2003年,张量从加拿大学成归来,随后创立恒量建设集团(下称“恒量建设”),并于2015年底更名为实地建设集团。

在早期,恒量建设与富力地产业务来往密切,是富力多个住宅和写字楼的合作承建商。直至恒量建设成立3年后,张量才创办实地地产,正式涉足物业开发销售。

值得注意的是,若顺利在港上市,实地地产将成为张量在港股市场第四个实控的上市平台。从实地地产的招股书,外界可以从中窥探到张量更全面的资本版图。

目前张量控制的上市公司包括传递娱乐有限公司(前称天马影视文化控股有限公司,从事娱乐业务)、脑洞科技有限公司(前称泰邦集团国际控股有限公司,从事半导体业务)和力量矿业能源有限公司(从事开发煤矿),三家公司均在香港联交所上市。

上述几家上市平台所主营的业务看上去五花八门,与地产行业也格格不入,不过这与坊间对张量“不拘一格”的投资风格的描述却极为相符。

张量旗下还全资拥有一家风险投资公司,名为广州黑洞投资有限公司(下称“黑洞资本”)。黑洞资本成立于2014年,根据媒体公开资料,公司资金全部来自于张量本人,而黑洞资本的投资领域不一而足,包括智能家居、房产金融、社区配套等。

此外,张量也控制了多家私营企业,并与实地地产有持续的关联交易往来。新浪财经查询招股书发现,这些私营企业的业务大多围绕地产上下游相关产业展开。

比如张量全资拥有的广东实地物业管理公司,主要是向实地地产提供前期物业管理服务;广州织网通讯科技有限公司(脑洞科技间接全资附属公司),主要为实地地产的物业项目提供通讯网络建设服务;广州三拾七度、广州哈气、广州盈绿则分别为实地地产提供智能家居、智能家居科技产品(例如居家安防、无人驾驶通勤车、智能配型机器人等)和园林工程服务。

其中,2017年-2019年期间,实地地产自广州盈率购置园林工程服务的累计金额最高,达到4.35亿。根据招股书数据,2017年-2019年,五大供应商(包括张量控制的公司)分别共占公司同期总采购额的3.6%、5.0%及5.4%,这些供应商与公司平均有约4年的业务关系。

根据今年3月发布的《2020胡润全球房地产富豪榜》,张力及张量父子名列第68位,财富总额为250亿元人民币。如若实地地产顺利上市,张氏父子的资产毫无疑问将再次增厚。(新浪财经)

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