5月北京新房价格小幅下跌 二手房成交创近三年新高

李洁/文 曹盛洁/编辑     

2020年06月03日 15:09  

本文2047字,约3分钟

受到疫情影响,传统的3月“小阳春”后移,直到5月北京新房、二手房成交才出现大幅回暖。

多家研究机构的统计数据显示,5月份北京二手房实际成交量突破2万套,网签数据达到16125套,创下近三年新高。此外,5月北京新建住宅成交量也创近10个月新高。

“北京市场属于恢复性上涨,作为全国比较晚才恢复看房的城市,此前积压了大量需求。”中原地产首席分析师张大伟对财联社记者表示。

贝壳研究院分析师许小乐指出,北京二手房成交放量最主要的原因是,学区房政策调整带动西城及全市需求的提前集中入市。 

不过,多位受访的开发商人士认为,对于新房市场而言,在政策面没有放松的情况下,后市的发展难言乐观,目前仍需要让利促销来实现资金回笼。

新房市场“价跌量涨”

据中原地产统计数据,5月北京新建住宅市场网签套数为4172套,同比上涨31%,环比上涨34%。

“因网签滞后的原因,实际5月单月新建住宅签约超过5000套,是近10个月来的最高成交数据。”张大伟指出。

“数据面上的回暖,不代表整个市场所有的在售项目出现销量反弹。”合硕机构首席分析师郭毅告诉记者,目前新房整体库存量比较大,而且近期计划供应以及未来潜在供应货量非常充裕,再叠加市场库存,未来整体市场会出现成交分化的局面,虽有热销盘,但更多的还是一些成交艰难、去化缓慢的滞销盘。

“新房市场的回暖并不太明显,现在大家都是下调了价格预期在卖,但还是很焦虑,因为项目不好卖。”一家TOP20房企的内部人士说。

多位接受财联社记者采访的人士表示,目前推动北京新房成交量回升的主要因素是以价换量,一方面是商品住宅预售价格管控,迫使开发商以价换量,另一方面是一些开发商在拿地时的地价成本可控,在市场压力下主动以价换量。

从5月成交价格来看,北京新建住宅价格出现小幅下跌。中指院发布的百城价格指数显示,2020年5月北京新建住宅价格环比下跌0.01%,同比下跌0.29%。

上述房企人士表示,其对后市的判断并不太乐观,因为政府对调控房地产行业的决心很大,未来政策面放松的可能性较小。

而近期北京新房供应量的加大,也为未来一段时间房价走势增添了不确定性。

5月29日,北京市住建委放出了4张新房预售许可信息,分别是瀛海的寰宇时代二期、大兴的和悦春风、密云的阳光城·溪山悦以及海淀的西山龙胤。

据中原地产统计,北京市住建委还压着将近2.5万套预售证。有专家表示,北京库存积压依然严重,潜在供应量较大,从市场表现来看,房企也会加快推盘节奏。

贝壳研究院报告显示,截至2020年5月底,北京商品住宅库存面积为1062万平方米,出清周期约22个月。受疫情影响,今年以来去化速度不及去年同期,使得出清周期加长。

“两会要求房地产市场保持稳定发展方向不变,未来将持续进行市场修复,但预期增速将保持平稳,市场出清周期仍将保持稳定。”许小乐如是说。

“目前房企通过各种方式降价促销,但部分楼盘的去化率仍不理想。”一位房地产研究机构分析师表示。

二手房热度快速升温

贝壳研究院数据显示,5月北京全市二手房网签量约1.61万套,成交量环比增加22.5%,同比增长17.2%。

“这只是网签数据,按照各家中介的实际成交量,5月北京二手房住宅成交高达2.1万套,是2017年3月17日调控后的最高水平。”张大伟表示。

“北京二手房市场的回暖,首先与整体大环境有关,疫情后市场逐步恢复正常,大量积压的购房需求在5月得到释放。其次,北京土地市场在三四月份比较火热,对于成交土地周边的二手房项目,会起到明显的推动效应。”58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者。

此外,业内人士指出,5 月西城区学区房政策的调整,是造成北京二手房成交量井喷的主因。

许小乐表示,5 月北京西城区成交量环比和同比增速均超过 120%,而西城成交的增长带动换房链条上的其他交易主体入市,促进全市成交量大幅增长。

在高单价的学区房的带动下,贝壳研究院数据显示,5月北京二手房成交均价为 62609元/平方米,环比明显上涨,剔除西城区因素,5月北京二手房成交均价上涨3%左右。 

“预计政策对西城区市场的影响在两个月左右,7月之前成交量大、价格小幅上涨,随后成交量明显下滑、价格下跌,预计累计下跌半年,跌幅在5%-10%。”许小乐说。

贝壳研究报告指出,预计6月份北京二手房成交量会自然回落,全市交易量在 1.5万套左右,价格稳中有涨,涨幅在 2%以内。张大伟也认为,如果6月不降息,成交量会从高位逐渐回落。

“对于后市来说,6月份应该会保持相对较高的成交热度,三季度整个市场成交会有所降温,在没有政策调整的情况下,应该会跟去年大致相当,或者是稍低于去年二手房的成交量水平。”张波如是说。(财联社)

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