马光远:中国财富逻辑悄然嬗变, 房地产下一个掘金机会在哪里?

文 | 马光远  

2020年06月12日 08:48  

本文2092字,约3分钟

面对疫情对中国经济造成的前所未有的挑战,我一直在表达两个观点:

一是疫情没有改变中国经济发展的势,中国经济长期向好的趋势并没有因为疫情而改变;

二是疫情没有改变中国房地产的基本逻辑,不管有没有疫情,房地产已经进入新的周期,房地产市场的参与者必须转变思维,重新寻找掘金机会。

对于中国经济如何走出当下的困难,李克强总理在《政府工作报告》中明确提出要“扩大有效投资”,重点支持“两新一重”建设,“两新”一是指外界关注度最高的“新型基础设施建设”,一是指“新型城镇化建设”;“一重”则指交通、水利等重大工程建设。

从舆论的关注度看,很显然,“新基建”的关注度远远高于“新城镇化”;但是,在我看来,新型城镇化对中国经济的拉动,在帮助中国经济走出目前的危机和挑战方面,是新基建不可相提并论的,新基建和新型城镇化根本不在一个重量级。就中国经济当下的现状而言,中国最大的红利就是新型城镇化,城镇化是未来拉动中国经济最大的动力,没有城镇化的拉动,新基建、新消费都是无源之水。

当然,城镇化的下一步最主要的还是突出一个“新”。中央政府用很直接的方式告诉大家,以后的城市功能不单单是居住,而是要“培育产业、增加就业”。城镇化回归人,回归产业。就房地产而言,新型城镇化意味着房地产以后要变成房地产 + ,可以+互联网、+消费、+制造、+旅游、+养老等等。至于每一个项目怎么加就要看地产商的本事了,那些只会拿地盖房的一定是第一批被淘汰的,能活下来的地产商必须变身为全能管理者,要负责城市的设计、建设、运营、招商、维护等所有事宜。这就是为什么我说中国80%的地产商会倒闭,因为这些房地产企业根本没有对接国家新型城镇化的能力。

近年来,中国在新型城镇化的战略路径上非常清晰:

第一是建设一批国家中心城市,目前国家中心城市有9个,郑州是第8个国家中心城市,以后应该会扩容到15个左右。

第二是建设十大城市群,其中郑州所在的中原城市群就在之列;中原城市群涵盖5省30个城市,国务院明确指出,要以郑州为中心引领中原城市群发展。

第三是国家级区域发展大战略,包括三个千年大计,包括一些国家级的发展大战略,如京津冀协同发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、长江经济带、黄河流域生态保护和高质量发展以及成渝地区双城经济圈建设。

2019年10月,习近平总书记提出的加强黄河流域生态保护和高质量发展成为国家级战略,今年《政府工作报告》提出“编制黄河流域生态保护和高质量发展规划纲要”,除此以外还有 郑州航空港经济综合实验区,中原经济区另外两个国家级战略,他们都是以郑州为中心。 新型城镇化比新基建对中国经济未来的影响要大得多。新基建是工业基础设施,无论有没有政府推动他都会自然而然的发展,政府在需要刺激经济的时候让他加速了而已;新型城镇化则是发展方式的根本性变革,是从过去的以经济建设为中心到以社会服务为中心的转变,没有政府规划是不可能发生的。

新型城镇化决定了房地产业未来的走向,也决定了房地产未来的掘金姿势。房地产业接下来的第一个风口将是地产和文旅产业的结合,这是大的经济环境决定的。从美国、欧洲、日本等发达国家发展的经历看,当人均GDP超过1千美元的时候,观光旅游会快速增长,这个阶段的旅游基本是“上车睡觉、下车尿尿、景点拍照、回家啥也不知道”的模式;人均GDP超过3千美元时,休闲旅游开始出现;人均GDP超过5千美元时,旅游进入大众化日常普遍消费阶段,休闲旅游进一步普及;人均GDP超过1万美元,旅游进入爆炸式增长,度假式旅游开始兴起,人们进入体验式旅游消费阶段。中国的人均GDP就在2019年突破了1万美元,疫情终究会过去,体验式旅游消费爆炸的趋势无法阻挡。

看准了趋势,下一步就是变现这种趋势。毕竟全国以文旅为噱头的投资项目很多,很早就布局地产+文旅的房地产巨头也很多。我认为可以从三个层面去考察你看中的项目

第一,地产项目所在区域的经济实力如何,更具体一点说是制造业实力如何。放眼全国,除了北京作为政治中心具备的特殊优势外,其他房价稳定的大城市都有雄厚的制造业基础;珠三角的制造业集群哺育了广州和深圳两个一线城市;长三角的制造业为上海金融中心提供了广阔的经济腹地,杭州的互联网产业也让他跻身新一线城市。地产+文旅也必须在经济实力雄厚的区域才更有前景。

第二,项目的市场的潜力有多大。比如能覆盖的旅游人口有多少,是不是当地独一无二的,运营方的管理能力是不是够强等等。

第三,政府规划中这个地方的定位如何。不要以为政府的规划都是说说而已,那都是要拿真金白银往下砸的,我认为这是我们普通人能搭到的最便宜的顺风车。如果这三方面都能通过考察,那这个项目一定差不了,无论是购买商铺还是购买住房都能让你享受到发展带来的红利。(来源:光远看经济,本文已获转载授权,有删减)

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