近两天地产股集体上涨，背后到底发生了什么？
7月2日，地产港股集体爆发，花样年(01777.HK)股价上涨24.14%，融创(01918.HK)涨14.48%，恒大、金茂、旭辉等涨超10%，同时在沪深股市，泰禾(000732.SZ)、格力地产(600185.SH)、金科(000656.SZ)等6家房地产个股涨停。截至收盘，港股、沪深房地产板块集体涨幅分别2.74%、2.5%。而此前一天，沪深房地产板块涨幅达5.13%。
对于房地产股的走强，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，主要原因是由于6月30日多家房地产密集发布上半年销售业绩，百强房企单月销售业绩继续保持增长。
据贝壳研究院统计数据显示，今年5月绿地、金地、阳光城、中交销售额环比提升分别为70%、48%、50%以及195%，同时上半年金地、阳光城、中交三家房企业绩增速均已回正，中交业绩提升最为明显，今年上半年销售额同比涨幅为54%。
然而在股价上涨、销售额提升的背后是一些房企在土地市场的凶猛“拼杀”。数据显示，上半年，全国居住用地成交金额约2.46万亿元、规划建筑面积7.17亿平方米，虽然较去年同期水平有所下滑，但部分城市土地出让金额处于高位，并有翻倍增长的情况。
从土地成交额榜单来看，位列前三名的北京、上海、广州，今年上半年累计住宅用地成交额分别为1133亿元、1044亿元、789亿元，其中上海土地出让金额同比增长98.7%，增速最快。除一线城市外，南通、无锡、佛山等热点城市上半年住宅用地成交额保持4成以上增长，其中南通成交额504亿元，同比增长255.7%，土地热度升温明显。
具体来看，今年2月20日，香港置地联合体斥资310.5亿元拿下上海徐汇巨无霸地块，全国新“总价地王”诞生。同时，不少城市还拍出上半年最贵楼面价地块，如祥生以17391元/平方米拿下南通最高楼面价地块，合生、广州城投、龙光则分别以楼面价76168元/平方米、64576元/平方米、63165元/平方米收获北京、广州、深圳楼面价最贵地块。
对此，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，今年上半年通过土地市场拉动新房市场快速恢复的城市，下半年必将调整供给策略，防范或抑制部分城市土地市场价格上涨或出现过热的情况。同时，在金融政策预期逐步收紧，以及高额债务压力之下，房企加速销售意愿强烈，线上销售、物业上市热度预期依然不减。
贝壳研究院预测，在新房市场，今年一季度积压的需求已获得逐步释放，随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定，需求端也将重新进行资金分配，预计下半年房价不会出现大幅上涨，市场总成交量也不会大幅下降。
许小乐指出，部分城市土地热、房价上涨，并不是来自于政策直接刺激，而是滞胀预期下资产配置需求的释放，重点城市房产偏好增强，并且改善换房成为主流。下半年，市场供给比较充裕，除了少数城市外，整体还存在库存较高、去化较难的问题，预计全年房地产交易量跟去年基本持平或有5%左右的降幅，对大部分开发商来说仍然是严峻的半年。
