泰禾超270亿元债务逾期 能否引入战投成关键

《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑     

2020年07月11日 20:02  

本文4266字,约6分钟

如果时间可以倒流,泰禾决不会想到2020年会这么难。7月7日,泰禾集团(000732.SZ)以公告形式回复深交所年报问询函,截至7月7日,公司已到期尚未还款金额270.65亿元,年内到期债务达555.11亿元,占归属于母公司净资产的137.38%。泰禾方面表示,将通过加强销售回款、出售自持物业等方式来偿还债务。

虽然,泰禾将此次债务危机归咎于疫情冲击下销售回款受到影响,但自2019年以来,公司营收、净利增速已为负,不仅没有在公开市场拿过一块地,还频繁出售旗下优质资产,尽管回笼超百亿资金,但还是未能解决资金紧张问题。不仅如此,此前泰禾投入重金布局的医疗、文旅等多元化业务由于回报周期慢,也未能如愿成为其“护城河”。能否解决债务逾期问题,引入战略投资是关键。

百亿债务压顶  信用评级遭下调

7月6日,泰禾发布公告称,应于2020年7月6日到期的“17泰禾MTN001”未能按期兑付本金和利息,已构成实质性违约。据悉,“17泰禾MTN001”于2017年7月6日发行,发行规模15亿,期限为3年期,票面利率7.5%,本应于今年7月6日到期兑付本息16.125亿元。

从第二天泰禾回复深交所的问询函可见,泰禾最早一笔逾期借款可追溯至2019年10月8日,目前还有8000万元未偿还。同月21日,泰禾再次出现了一笔逾期借款,至今依然还有1.61亿元待偿还。

面对如此规模的债务,泰禾显得“心有余而力不足”。财报显示,公司2019年营收、归属于母公司净利润出现同比24%、82%的下滑,年末手握现金净額仅为113.78亿元,无法覆盖短期债务。而进入2020年,泰禾的经营状况也未好转,一季度净利润同比下滑158%为-5.64亿元,而且手中现金大幅下滑至41.79亿元,偿债能力进一步减弱。

不仅如此,泰禾集团的融资结构中非银行贷款占比不断增长,2019年非银行贷款比例一度达到60%以上,而融资成本处于行业中高位。年报数据显示,2019年公司融资利率为9.94%,回复问询函时则提升至10.03%,高于千亿房企6.52%的融资利率。

近日,东方金诚、联合资信、惠誉均下调了泰禾集团主体和相关债券信用等级。其中,东方金诚今年多次下调泰禾评级,目前已将泰禾公司主体信用等级下调至“C”,理由包括公司债券偿付存在重大不确定性、销售金额大幅下降、控股股东所持公司股份被冻结比例极高等。

事实上,除债务逾期、业绩下滑、遭机构下调评级外,泰禾最近的烦心事可谓一件接一件。近期,泰禾与公司实控人多次被列入失信被执行人名单,同时公司控股股东及其一致行动人全部股份被冻结,约占公司总股本的62.69%。另外,北京院子二期、上海长兴泰禾大城小院、泰禾太原金樽府等项目停工超半年以上,引发业主集体维权。

泰禾方面表示,在疫情冲击下,今年公司销售及回款受到较大影响,导致公司偿债能力下降,债务到期偿付存在一定流动性风险。同时,由于自身债务未及时履行还款或担保履约,导致公司被列为执行人、股东股份被冻结。

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为,泰禾债务违约的直接原因是受疫情影响,但从根本来看,还是在于公司高负债粗放的经营模式,映射出的是房企资金回收期、市场表现、市场预期等各方面问题。

天风证券指出,泰禾住宅产品偏高端,商业地产占比高,二者兼具,却同时还要追求快速的规模扩张,必然会对现金流产生极大的压力,极容易造成公司资金链断裂。此外,公司近年来还在频繁的进行多元化扩张,也是造成公司现金流承压的部分原因。

高价拿地去化难多元化扩张效应未显

事实上,自2010年上市之后,泰禾即开始了它的扩张步伐,“圈地”速度不断加快,在2014-2016年期间,拿地金额达到500余亿元,超过同期三年总营收。泰禾不仅通过收并购拿下过地王,而且其在招拍挂中也多次斩获地王或高溢价率的地块。

在这些高价得来的土地上,泰禾建起的主要是自己的高端产品,尤其是“院子系”的高端别墅。业内普遍认为,高端住宅一般去化较慢,且对公司现金流要求较高,建设和销售过程中还会遇到规划、限价等各类影响项目进度的情况。

记者注意到,2017年泰禾以108.6亿元总价接盘2015年83亿元的北京丰台地王,即更名后的“泰禾北京金府大院”。该项目开发近5年目前仍未售罄,价格2600万元/套起,预计明年交房。同时,2019年句容鹿山院子项目也因收购股权纠纷与原股东对簿公堂,项目正常开发遇阻。

而在招拍挂市场中拿的高价地,泰禾也未能完全实现快速回款。如2015年泰禾以57亿元拿下深圳宝安尖岗山2块地,其中一块楼面价为79907元/平方米,刷新了当时全国单价“地王”记录。在拿地的第五个年头,该地王项目“泰禾深圳院子”销售中心于今年5月正式开放,但销售人员告诉记者,项目还未正式销售,目前预计总价大概6000万元一套,而从开盘到交房还需3年时间。

广发证券指出,泰禾的核心产品“院子”由于建设周期较长以及目标客户群体有限,销售进度相对较慢,公司存货/平均预收账款维持较高水平,是周转慢、去化压力较大的表现。

“资金无法高周转,是豪宅的软肋。”中国豪宅研究院院长朱晓红认为,虽然疫情致使部分高端项目销售较难,但对豪宅来讲疫情因素影响较小,低密度产品有自己的固定受众群体,不过规划设计、产品配置、客群定位都会影响豪宅销售。一旦销售遇阻且资金流动性差,企业资金链就会承压。

朱晓红表示,泰禾并不是缺少发展思路和产品创新意识,主要问题在于规模扩张较快,准备工作做得较少,而且对产品和市场都过于自信。未来,泰禾应适当下调豪宅比例,并增加刚需、改善等资金周转快的项目。

按照泰禾集团董事长黄其森设想,“医疗、教育、养老会有好的回报,也将成为泰禾的‘护城河’”。黄其森曾公开表示,泰禾计划自2018年开始每年投入100亿元,未来5年将投入800-1000亿元到医疗领域,而且泰禾做好了8年至10年不盈利不赚钱的准备。

泰禾内部人士也向记者介绍称,近些年“泰禾+”业务是公司重点在布局领域,而且医疗、教育等方面配套条件提升,也会对住宅销售有积极影响。

然而,似乎大家都忽略了,多元化业务的尝试,此前均需要大量资金的支持,业绩蒸蒸日上之时,就是锦上添花,但在危机到来的时刻,此前的所有投入都可能顷刻覆灭。而继续对此多元化追加的投入,可能就是自己的救命钱。

从营收构成来看,2019年泰禾房地产板块营收223.85亿元,占比94.77%,集团重视的医疗、教育、养老等“护城河”业务收入占比都不到7%,不知是否是多元化业务仍在培育期间,多元化业务的“护城河”作用在此次公司债务危机中并未显现。

朱晓红表示,不主张所有企业都大规模搞多元化,如果资金储备不足,还应以房地产为主,兼做其他。对比房地产业务,商业地产、旅游地产等多元化业务回报周期较慢,并不能救急。同时,由于多元化考验的主要是企业整合资源,尤其是资本运作的能力,如果资本不够、能力不足、抗风险能力不强,可能就会前功尽弃。

降负债欲引入战投  全力自救能否渡劫?

突破百亿销售规模,泰禾用了21年,而从百亿到千亿规模,泰禾仅用了4年,这一速度超过融创用时6年、新城控股7年从百亿到千亿的时间跨度。不过,2019年泰禾未守住千亿规模,克而瑞全口径销售额仅为808.7亿元,排名也从上一年的20名跌落至42名。

财报显示,2019年泰禾主营业务房地产开发收入为218.54亿元,约占营收的92.52%,对应该板块的毛利率同比下降14.66个百分点至15.89%。针对毛利率下滑幅度较大,泰禾回复深交所问询时解释称,2019年公司结转收入项目大部分为收并购项目,收并购时溢价较高,且相关溢价随着收入结转分摊至营业成本所致。

不仅如此,2019年泰禾处置固定资产以及子公司获得的现金净額为103.729亿元,却仍然不足以偿还目前的短期债务。

根据泰禾偿债的计划,未来公司将用开发地产项目的销售回款、自持物业项目的变现,同时与相关金融机构协商将到期负债展期,并聘请专业机构开展沟通工作。目前,公司将通过与债权人等进行协商,尽快清偿负责,并筹措资金逐步恢复一些停工项目,如日前已复工的北京院子二期。

根据回复函内容,截至5月底,公司所开发房地产项目总剩余可售货值约3650亿元,同时自持购物中心、写字楼、底商等物业项目共计18个,公允价值共计约255亿元,另外凯宾斯基、铂尔曼、洲际酒店3个运营中的酒店账面价值共计约29亿元。从整体估值来看,如若周转或出售顺利,或许泰禾可以躲过“此劫”。

泰禾除自救外,也在开展“他援”。一位泰禾内部人士向《财经》新媒体记者表示,公司最近一两个月公司同时和几家企业在谈引入战投,通过筛选已进入到最后的谈判阶段,具体“花落谁家”将通过最近的公司公告公布。

考虑到战投引入尚处于筹划阶段,能否签署尚存不确定性,一旦有企业接盘,则意味着要支付数百亿元巨额负债,并要有盘活泰禾高价地的能力。对于本就属于高负债行业的房地产而言,房企很难“吞下”。而且从泰禾违约前筹划引入战略投资者,以及年初世茂并购福晟具体案例来看,都是房地产行业大洗牌的缩影,未来资源将更多地向财务稳健的龙头房企集中。

北京金诉律师事务所主任律师王玉臣表示,战略投资者对于所投公司的财务风险、诉讼风险、项目风险都需要认真考虑,并要做好该公司的资产评估,包括剩余资产还有哪些、价值多少等。在司法实践中,开发商破产比较苛刻,一般不会进入到破产流程,但如果严重资不抵债,又无法盘活、无法引进新的投资的情况下,公司资产除税费、破产管理人的费用等常规优先扣除的以外,购房者基本债权、工程款、抵押权三类将优先受偿。

“泰禾的债务违约事件说明不仅是小房企,中大型企业也遇到资金短缺等问题。未来企业更需要防范债务风险,不要过于冒进规模扩张,并把握好多元业务的发展周期,审慎对多元化投入资金,以规避风险。”上海易居房地产研究院总监严跃进说道。

打开财经APP, 查看更多精彩内容
更多相关评论 
打开财经APP, 查看更多精彩内容
相关新闻
热门推荐
打开财经APP, 查看更多精彩内容