深圳一家互联网公司的白领刘琛（化名），去年刚刚从北京换工作过来，顺利办好了落户。今年在国内疫情逐渐平稳之后，她开始看房，并打算年内出手。然而，7月15日，一觉醒来，刘琛发现她突然失去了购房资格。
7月15日早间，深圳发布被称作“新深八条”的调控政策，首要一条即是：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
2018年和2019年，深圳新增户籍人口分别为20万和40万。深圳合美居地产创始人赖沸新向21世纪经济报道记者总结，新入深户的年轻人，随子女将户籍迁入深圳的老人，满18岁的深二代，以及假离婚买房的夫妻，都被新政限制住了，这部分人可能占了潜在购房者的40%左右。
不止如此，“新深八条”还包括一系列购房首付比例调整、税费调整等措施。受新政影响的不只是像刘琛这样暂时失去购房资格的群体，在成交减少、房价下调的预期下，一些购房者和业主陷入了观望。
在这一形势下，房价会下降吗？
短期成交或下滑50%到60%
7月29日晚间，深圳住建局发布关于贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的通知，其中提出：2020年7月15日（不含7月15日）之前购买住房的，可继续完成交易，包括已经网签或者支付了购房定金等情况。
此外，购房之日前3年内出现社保断缴但不超过3个月(含3个月)的，如在购房之日前5年半内累计在我市缴纳社保满60个月且符合其他购房条件的，可以购买商品住房；疫情期间无法按时缴纳社保，在本地疫情解除后3个月内完成补缴的，视同连续缴纳社保，其断缴、补缴情形不计入购房社保要求审核。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，细则明确了政策生效的时间，并且对一些特定购房群体给予了特殊对待，体现了政策的人性化，防范出现误伤。
但即便是仍然有购房资格的，也有一部分人在新政之后转向了观望。工作地点靠近深圳罗湖口岸的一位房产中介杨文（化名）向21世纪经济报道记者介绍，“7月15日之前，我原本有4个意向签约客户，突然全都没了。有的是失去了资格，有的是因为税费突然提高了，有的觉得可以再观望看看，房价有下跌的可能。”
“新深八条”指出，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年；总价750万以上即被视为“豪宅”，按“豪宅税”标准缴纳。
购房资格收紧、税费提高、买家观望等几重因素影响之下，深圳的住房成交已经出现明显降温。深圳市住建局房地产信息平台公示的商品成交(完成产权过户)数据显示，7月20日到7月26日的一个完整的星期内，新房和二手房成交量(完成产权过户)分别为747套与2010套，环比分别下降39%和35%。
而这些成交里，还包含了一部分政策出台之前的积压成交完成过户。赖沸新预测，估计短期内成交量减少50%到60%都是正常的。
美联物业全国研究中心总监何倩茹也向21世纪经济报道记者表示，从实际成交来看，7月下半个月比上半个月下跌了50%以上。
房价或难大幅下跌
在调控政策之前，深圳今年一度出现房价的明显上涨。
中国房地产业协会主办的中国房价行情网《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，今年上半年二手房价上涨中位数2.2%左右，而深圳的二手房价相比去年年底上涨了14.37%。
成交量也处在高位。深圳房地产信息网的数据显示，尽管受疫情影响，上半年深圳二手住宅合计成交4.4万套，同比增长41.20%。
赖沸新向记者表示，深圳这一轮楼市的火爆真是让人始料不及，这也是为什么政府会出台调控政策。
随着新政后成交量的下滑，价格迅速趋稳。杨文向记者介绍，新政出台前，罗湖的房价出现了上涨的苗头，但现在很多人买不了了，未满五年的房子增值税又比较高，不容易出手，房价又开始出现下跌趋势。
中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，最近几个月深圳房价的平均跌幅将在10%以上，到第四季度，可能还会维持这一跌幅。
何倩茹则认为，新政之下，部分业主不能换房，导致市场上二手房供应也相应有所减少，供求仍然失衡，房价难以大跌。从目前的情况看，二手房的价格仍然比较平稳。
赖沸新关注到了不同区域以及不同房源的分化，他向记者介绍，在福田、南山、宝安等热门片区，前一段时间房价上涨较快，并且很多房子都是750万以上的“豪宅”，成交萎缩更明显，价格有下调的空间；但前期涨幅不明显的片区，特别是总价在750万以下的房子，整体价格变化并不大。“好的学区房仍然很抢手，在新政后，有学区房的成交价比前几个月继续高出了几十万。”
赖沸新继而表示，深圳的调控还是希望以“稳房价”为主，目前一部分需求被压制，从长期来看，在人口持续流入的情况下，最关键的还是增加供应，除了商品房之外，还包括人才房、保障房，尽可能地满足需求，楼市才会真正健康平稳地发展。
（21世纪经济报道）
