西安郊区楼市转凉?

文 | 张茂林   编辑 | 王朋

2020年09月11日 17:26  

本文2805字,约4分钟

今年上半年,西安楼市无论是新建商品房成交套数、面积,还是新建商品住宅销售价格的累计涨幅,总体企稳。

“千人摇”寥寥无几,直到今年7月,西安市才出现首个“万人摇”。主城区及西咸新区等一些热门区域尚且如是,西安楼市尽显疲态。

作为西安主城区之外的临潼板块,上半年也是一改连续四年的涨势,热火褪去。

“去年上半年,我们项目一个月能上访约500组客户,成交量月均60套左右;现在客户都是过来转转,看完后就走了,能买的少之又少。”已在临潼从事房地产销售5年的郭晨称。

而这种现象并非个例。据财经西部统计,近一年来,临潼全区推出的逾5000套房源中,全部无需摇号,且几乎一半为零登记。

1、楼市“过山车”

立秋后的西安,阴雨连绵,临潼区内的秦汉大道被冲刷得异常干净。即便周末,也是行人寥寥,三五成群的房产销售顾问守在路边,给过往车辆派发传单。

郭晨对这个变化感触颇深,在他的印象里,前两年西安地产市场火热,很多项目开盘当日即售罄已是常态。临潼区也因此“沾光”,售楼部经常人满为患。房价随着西安楼市的整体上扬,一路水涨船高,根本不担心房子卖不出去。

安居客数据显示,2017-2018年,临潼区商品房销售面积从43.01万平上升到67.52万平,增速约57%,位列西安市第二;房价从约4000元涨到约7800元,涨幅高达95%。

靠着飙涨的销售业绩,郭晨也开启了个人“职场升职记”,从一名普通销售员一路升到销售经理,管辖着10余人的团队。

然而,这一切在2019年下半年来了个“急刹车”。

包括郭晨他们在内,很多临潼的项目销售出现断崖式下跌,“客户突然骤减,每天到访客户稀稀拉拉,成交相较之前下滑约50%。”整个下半年的临潼楼市,一度跌至冰点。

西安市统计局数据显示,2019年西安市商品房销售面积2638.69万平米,同比下降2.8%,同比递减10.9%;临潼区商品房销售面积仅55.67万平米,同比下降23.1%,同比递减78.5%(备注:同比递减:本年增速-上年增速)。

只是郭晨没料到,这种“惨淡”的状况会持续至今。随着今年上半年西安整体楼市量价企稳,而作为远离主城区的临潼板块继续触底。

财经西部走访了临潼多家售楼部,基本都是零星的看房客,匆匆一转就离开,冷清异常。

据财经西部统计,2019年8月至今,临潼区域共计18个楼盘40批次登记,推出逾5000套房源,全部不用摇号,几乎5成批次为零登记。

2、调控政策收紧

事实上,临潼区内楼市转凉,并不出乎预料。

自去年西安6·20限购升级令发布后,西安市连涨39个月的房价终于降温,特别是此次政策将临潼区划入限购范围。

政策的导向作用立竿见影。限购次月,临潼商品房成交面积便呈断崖式下跌,从9万平方米跌至2.5万平方米,跌幅约77%。

今年上半年,临潼区商品房销售面积约18.5万平,同比下滑约55%,其跌幅远超西安市(15%)。

在接受财经西部采访时,西安地产评论人士表示:“临潼客户源主要是西安人和外地人为主,因此,限购之后通路被堵,导致上客量大幅下滑,优质产品也出现了滞销。”

陕西省城市经济文化研究会会长张宝通,也有着类似观点:“本来临潼区距离西安市主城区较远,再加上限购,自然买的人少了。”

限购之外,西安曲江新区在临潼区内飞地的调整,对楼市亦有着一定程度影响。

“曲江的撤出,买房人对区域的信心和预期明显降低,直接影响到销售。”旅游度假区一高端项目营销负责人称。

2019年9月,在人民网《地方领导留言板》上,曲江新区回复市民,原“曲江临潼旅游休闲度假区管委会”已撤销,度假区内相关重点项目将按照西安市新的总体规划进行落实和安排。

临潼度假区以改善性住宅产品为主,这里集中了融创、中海、新城等品牌开发企业。

在曲江新区的运作下,是临潼区过去几年楼市的主要支撑。

曲江新区退出,临潼区内楼市的不确定性,也让不少购房客开始观望。

另外,一市场观察人士分析,临潼楼市转凉,与秦岭别墅事件不无关联。2019年4月,有媒体报道“临潼旅游度假区削山毁林,多个别墅悄然兴建。”

虽然相关部门进行了澄清,这里并不在秦岭生态保护范围内,但临潼楼市还是受到了一定影响。临潼区房管所也下发通知,提出区域4层以下住宅产权办理、交易过户业务全部停止。

3、还能火起来吗?

西安郊区的楼市,特别是临潼板块,是否有机会触底反弹?

一般判断房价走势有个分析框架,即“短期看政策、中期看土地、长期看人口”。

政策方面:今年7月24日,中央主持召开房地产工作座谈会,继续释放绷紧地产调控的信号。近期,西安隔壁的咸阳市,也出台了楼市“一城一策”实施方案,对楼市进一步降温。从政策大环境来看,临潼楼市自然也是以平稳过渡为主基调。

土地方面:临潼今年的土地市场,用冰点形容并不为过——去年6月至今,临潼仅有2宗土地成交。

2019年11月,陕西诚林置业拍得70亩住宅用地,位于芷渭东三路西侧、秦汉南一路北侧,楼面地价为2412元/平方米;另一宗146亩商住用地,亦由陕西诚林置业竞得,位于临潼新区,西邻黄金大道、南邻秦汉大道、北邻秦汉北一路,楼面地价为2015元/平方米。

开发商拿地热情降低,两个地块均以底价成交。这对后续楼市的发展,可以说提供了一个较强参考。

人口方面:一个区域房地产能够持续发展,还要靠人口和产业支撑。

西安高新区内的软件新城就是典型案例,这里靠IT产业聚集优势,吸引了大批房企在此布局,房价一度突破2万元/平。

反观临潼区,截至2019年底,全区常住人口70万,仅比上年增加0.35万,增长稍显乏力。

更何况,其产业发展水平能否留住并吸引人口流入,从而拉动房地产市场发展,还是一个未知数。

临潼的GDP在西安市排名较为靠后,除旅游业外,其他产业发展缓慢。

数据显示,2019年临潼GDP为242.69亿,在全市13个区县排名中位列第10。其中,第一产业增加值为36.20亿元;第二产业增加值为70.97亿元;第三产业为增加值为135.52亿元。第二产业仅占比29.2%。

第二产业中,曾被寄予厚望的临潼渭北工业园,近年一直不温不火。

园内年产值亿元以上的企业仅有20余家,除陕鼓、银桥叫得响的老牌企业外,鲜有大型企业;且产业集群尚未形成,对经济拉动作用有限。

没有足够的产业支撑,区域楼市未来可以说一眼望穿。值得一提的是,今年年底西安地铁9号线要开通,届时,临潼区与西安主城区的联结进一步增强,或许能给临潼楼市提振一些信心。

(文中郭晨为化名)

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