上世纪九十年代，在城市化加速推进下，西安地产市场开启二环时代。本土开发商如雨后春笋般崛起，项目占据大部分黄金地段，迎来前所未有的机遇期。
到了2017年，西安地产市场进入狂飙突进阶段，外埠品牌房企先后涌入西安，争相分羹。竞争日趋激烈的情形下，本土开发商的发展日渐式微。
自此以后，西安地产市场销售排行榜上前10位，再无本土开发商的“身影”。
最近，新的变化开始显现，中国指数研究院（下称中指研究院）发布2020年1月-7月西安房地产企业销售业绩排行榜，本土唯一一家房企——天地源股份有限公司（下称天地源）上榜，以38.79亿的销售额位列第7。
沉寂三年后，终于重归榜单，是否意味着西安本土开发商崛起有望呢？
1、错过的黄金期
1991年，一片荒野上，矗立起了西安高新技术开发区（下称西安高新区）的牌子。
紧随其后，城市开发也轰轰烈烈地开始。作为西安高新区管委会的下属平台公司，西安高科集团旗下陆续培育出高新地产、高科房产、紫薇地产、天地源几家地产企业。
彼时，顺着西安中轴线向北望去，作为同城兄弟的西安经济技术开发区（下称西安经开区）也是一片火热的场景，西安雅荷房地产开发有限公司（下称雅荷地产）、西安荣华集团有限公司（下称荣华集团）、西安海荣房地产集团有限公司（下称海荣地产）、陕西荣民房地产有限公司（下称荣民地产）等地产企业，开始了从无到有、从小到大的过程。
同一时期，西安天朗地产集团有限公司（下称天朗地产）、西安星火地产开发有限公司等房企则以城西为起点，辐射整个西安，攻城略地，势头猛烈。
这些本土开发商们撑起了西安楼市。彼时，西安市二环外皆是待开发土地，二环里的旧城改造也带来市场契机。
没有“外来户”的日子，西安的地产江湖流传的都是本土开发商的“彪悍战绩”，诸如“高科五虎”“房企四小龙”“一个荣民地产，半个龙首原”等。这是西安本土开发商的“黄金时代”。
进入千禧年后，变化来得太快，局势也开始扭转。
作为首个进入西安的外埠房企，中海地产在西安南二环高调拿地，推出中海华庭项目，市场反响不错。
此后，随着外埠“鲶鱼”不断涌入，西安本土开发商称霸的局面被打破。
第一个拐点是2009年，外埠房企在西安市场的成交份额上升到51%。彼时，万科、万达、金地、恒大、龙湖等全国知名房企相继进入西安，开始“分食”西安楼市。
第二次拐点是2015年，楼市调控措施之下，市场竞争日趋激烈，本土开发商资金压力巨大，掀起了一场“联姻”热潮。天朗地产将旗下数个项目转让给融创，荣华集团先后与碧桂园、万科合作，云南城投置业股份有限公司参与海荣地产旗下多个项目……
此消彼长之下，本土开发商逐渐式微。数据显示，西安房企2017年商品房销售金额排行榜上，本土开发商无一上榜。
之后，即便西安地产市场迎来牛市，在房价飞涨的情形下，本土开发商已然错失机遇。
2、三年之后重回榜单
2017年-2019年，在西安房地产销售业绩排行榜上，本土开发商集体缺席。
天地源副总裁原学功对财经西部表示，“前几年全国性的房企投入大量资金，恰逢陕西省经济飞速发展，房地产整体价值和价格的提升，吸收了这些大额投资，实现了非常好的回报。而本地房企在这一轮增长中，获取资源的能力比较欠缺，没有做好准备。”
直到最近，中指研究院发布2020年1月-7月西安房地产企业销售业绩排行榜，TOP10房企进入门槛为31亿元，天地源以38.79亿元的销售额位列第7，领先于恒大西安，与第6名绿地西安相差2.64亿。
那么，从下半年的情况而言，会有怎么样的市场格局呢？
一般来说，土地储备和楼盘项目是影响房企“成绩单”的主要因素。
据不完全统计，万科西安下半年除了刚推出的万科·金域香堤外，北二环与朱宏路交汇处的万科悦府或将推出。与万科西安仅差9亿销售额的融创西安，今年7月初在港务区拿下578亩商住用地，还有融创奥体时代项目的展厅已开放。
这两家房企的销售额都在百亿以上，而位列第三的碧桂园西安销售额为81亿元，下半年继续推盘碧桂园香湖湾1号以及碧桂园·阅江府，但距离超越万科西安和融创西安还有一定距离。
除了备受瞩目的前三，第四至第十名的竞争也异常激烈，彼此差距不过3亿左右的销售额，随便开盘一个项目，名次就能提升不少。
就拿天地源来说，去年11月在西安高新区软件新城拍得的地块，很快就要推出。
与西安一邻之隔的郑州市，本土开发商的实力雄厚，呈现出截然不同的景象。
在中指研究院发布的2020年1月-7月郑州房地产企业销售业绩排行榜上，4家郑州本土开发商进入前十。其中，正商集团和康桥集团分别以133.4亿、114.5亿的销售额，夺得第一、第二名。
“在房地产的黄金二十年，西安本土开发商成长速度有点慢。这有多方面因素，房地产行业是资金密集又是资源密集型行业，想要做大做强，既要有很强的经营能力，也要有很强的资源集聚能力。”原学功认为，从前拿到一块地，实现收益，再拿一块地，在快速发展的节奏中，这有点落伍，当然行业的集中度和趋势肯定是不会变的。
3、坚守还是转型？
如今，本土开发商时隔三年重回榜单，为市场提供很大信心，是否意味着西安本土开发商将重新崛起?
原学功说得直接：“在激烈的竞争中，本土开发商的发展空间一再被挤压，近年来的西安房地产榜单大多被头部开发商占据，所以现在讲本土开发商的崛起还为时尚早。”
未来房地产市场的竞争，将不可避免地进入“寡头时代”，西安本土开发商也会面临更加艰难的挑战。
对此，原学功也有着类似担心，“房地产发展到现在，集中度越来越高，头部房企不管是发展规模、发展速度、发展质量，都越来越好，更多的尾部房企掉队，被逼转型，对于天地源来说，重要的是找准发展的路径。”
事实上，在政策收紧以及房地产增长步入平稳期的形势下，房企多元化布局的趋势不可逆转，西安诸多本土房企早已“上马”。
比如，雅荷地产从2014年开始向商业地产、旅游和文化地产等方向调整。海荣地产官网的新闻动态还停留在2017年“弋阳小镇”项目开工建设。荣华集团则转向养老产业和现代农业。天朗地产加码特色小镇项目。
据悉，天地源也在积极寻找第二主业，但还是以房地产为核心，主要向上下游的产业链谋求融合发展。
不过，在行业洗牌下，多数西安本土开发商仍在坚守主业。
无论是转型，还是坚守，都是房企根据大环境做出的适当判断。至于西安楼市整体情况，值得注意的是，在疫情冲击下，投资者依旧看好西安楼市，上半年房地产开发投资仍同比增长4.6%，但具体项目的销售情况却呈现出一种趋冷状态。
前两年，大部分住宅项目销售处于需求和供应不对等状态，摇号成为必然趋势。“今年摇号项目占比降低到40%，10个项目4个才会摇号，这种状态反应出市场进入冷静阶段，还有宏观经济的压力，也传导到了房地产市场。”原学功说。
原学功还表示：“我个人看法是以稳为主，短时间内不会有太大的波动，比如说断崖式的下降或者说快速的增长，应该不会出现。”
