西安本土开发商的“希望”?

文 | 史香玲   编辑 | 方彬蔚

2020年09月11日 20:37  

本文3059字,约4分钟

上世纪九十年代,在城市化加速推进下,西安地产市场开启二环时代。本土开发商如雨后春笋般崛起,项目占据大部分黄金地段,迎来前所未有的机遇期。

到了2017年,西安地产市场进入狂飙突进阶段,外埠品牌房企先后涌入西安,争相分羹。竞争日趋激烈的情形下,本土开发商的发展日渐式微。

自此以后,西安地产市场销售排行榜上前10位,再无本土开发商的“身影”。

最近,新的变化开始显现,中国指数研究院(下称中指研究院)发布2020年1月-7月西安房地产企业销售业绩排行榜,本土唯一一家房企——天地源股份有限公司(下称天地源)上榜,以38.79亿的销售额位列第7。

沉寂三年后,终于重归榜单,是否意味着西安本土开发商崛起有望呢?

1、错过的黄金期

1991年,一片荒野上,矗立起了西安高新技术开发区(下称西安高新区)的牌子。

紧随其后,城市开发也轰轰烈烈地开始。作为西安高新区管委会的下属平台公司,西安高科集团旗下陆续培育出高新地产、高科房产、紫薇地产、天地源几家地产企业。

彼时,顺着西安中轴线向北望去,作为同城兄弟的西安经济技术开发区(下称西安经开区)也是一片火热的场景,西安雅荷房地产开发有限公司(下称雅荷地产)、西安荣华集团有限公司(下称荣华集团)、西安海荣房地产集团有限公司(下称海荣地产)、陕西荣民房地产有限公司(下称荣民地产)等地产企业,开始了从无到有、从小到大的过程。

同一时期,西安天朗地产集团有限公司(下称天朗地产)、西安星火地产开发有限公司等房企则以城西为起点,辐射整个西安,攻城略地,势头猛烈。

这些本土开发商们撑起了西安楼市。彼时,西安市二环外皆是待开发土地,二环里的旧城改造也带来市场契机。

没有“外来户”的日子,西安的地产江湖流传的都是本土开发商的“彪悍战绩”,诸如“高科五虎”“房企四小龙”“一个荣民地产,半个龙首原”等。这是西安本土开发商的“黄金时代”。

进入千禧年后,变化来得太快,局势也开始扭转。

作为首个进入西安的外埠房企,中海地产在西安南二环高调拿地,推出中海华庭项目,市场反响不错。

此后,随着外埠“鲶鱼”不断涌入,西安本土开发商称霸的局面被打破。

第一个拐点是2009年,外埠房企在西安市场的成交份额上升到51%。彼时,万科、万达、金地、恒大、龙湖等全国知名房企相继进入西安,开始“分食”西安楼市。

第二次拐点是2015年,楼市调控措施之下,市场竞争日趋激烈,本土开发商资金压力巨大,掀起了一场“联姻”热潮。天朗地产将旗下数个项目转让给融创,荣华集团先后与碧桂园、万科合作,云南城投置业股份有限公司参与海荣地产旗下多个项目……

此消彼长之下,本土开发商逐渐式微。数据显示,西安房企2017年商品房销售金额排行榜上,本土开发商无一上榜。

之后,即便西安地产市场迎来牛市,在房价飞涨的情形下,本土开发商已然错失机遇。

2、三年之后重回榜单

2017年-2019年,在西安房地产销售业绩排行榜上,本土开发商集体缺席。

天地源副总裁原学功对财经西部表示,“前几年全国性的房企投入大量资金,恰逢陕西省经济飞速发展,房地产整体价值和价格的提升,吸收了这些大额投资,实现了非常好的回报。而本地房企在这一轮增长中,获取资源的能力比较欠缺,没有做好准备。”

直到最近,中指研究院发布2020年1月-7月西安房地产企业销售业绩排行榜,TOP10房企进入门槛为31亿元,天地源以38.79亿元的销售额位列第7,领先于恒大西安,与第6名绿地西安相差2.64亿。

那么,从下半年的情况而言,会有怎么样的市场格局呢?

一般来说,土地储备和楼盘项目是影响房企“成绩单”的主要因素。

据不完全统计,万科西安下半年除了刚推出的万科·金域香堤外,北二环与朱宏路交汇处的万科悦府或将推出。与万科西安仅差9亿销售额的融创西安,今年7月初在港务区拿下578亩商住用地,还有融创奥体时代项目的展厅已开放。

这两家房企的销售额都在百亿以上,而位列第三的碧桂园西安销售额为81亿元,下半年继续推盘碧桂园香湖湾1号以及碧桂园·阅江府,但距离超越万科西安和融创西安还有一定距离。

除了备受瞩目的前三,第四至第十名的竞争也异常激烈,彼此差距不过3亿左右的销售额,随便开盘一个项目,名次就能提升不少。

就拿天地源来说,去年11月在西安高新区软件新城拍得的地块,很快就要推出。

与西安一邻之隔的郑州市,本土开发商的实力雄厚,呈现出截然不同的景象。

在中指研究院发布的2020年1月-7月郑州房地产企业销售业绩排行榜上,4家郑州本土开发商进入前十。其中,正商集团和康桥集团分别以133.4亿、114.5亿的销售额,夺得第一、第二名。

在房地产的黄金二十年,西安本土开发商成长速度有点慢。这有多方面因素,房地产行业是资金密集又是资源密集型行业,想要做大做强,既要有很强的经营能力,也要有很强的资源集聚能力。”原学功认为,从前拿到一块地,实现收益,再拿一块地,在快速发展的节奏中,这有点落伍,当然行业的集中度和趋势肯定是不会变的。

3、坚守还是转型?

如今,本土开发商时隔三年重回榜单,为市场提供很大信心,是否意味着西安本土开发商将重新崛起?

原学功说得直接:“在激烈的竞争中,本土开发商的发展空间一再被挤压,近年来的西安房地产榜单大多被头部开发商占据,所以现在讲本土开发商的崛起还为时尚早。”

未来房地产市场的竞争,将不可避免地进入“寡头时代”,西安本土开发商也会面临更加艰难的挑战。

对此,原学功也有着类似担心,“房地产发展到现在,集中度越来越高,头部房企不管是发展规模、发展速度、发展质量,都越来越好,更多的尾部房企掉队,被逼转型,对于天地源来说,重要的是找准发展的路径。”

事实上,在政策收紧以及房地产增长步入平稳期的形势下,房企多元化布局的趋势不可逆转,西安诸多本土房企早已“上马”。

比如,雅荷地产从2014年开始向商业地产、旅游和文化地产等方向调整。海荣地产官网的新闻动态还停留在2017年“弋阳小镇”项目开工建设。荣华集团则转向养老产业和现代农业。天朗地产加码特色小镇项目。

据悉,天地源也在积极寻找第二主业,但还是以房地产为核心,主要向上下游的产业链谋求融合发展。

不过,在行业洗牌下,多数西安本土开发商仍在坚守主业。

无论是转型,还是坚守,都是房企根据大环境做出的适当判断。至于西安楼市整体情况,值得注意的是,在疫情冲击下,投资者依旧看好西安楼市,上半年房地产开发投资仍同比增长4.6%,但具体项目的销售情况却呈现出一种趋冷状态。

前两年,大部分住宅项目销售处于需求和供应不对等状态,摇号成为必然趋势。“今年摇号项目占比降低到40%,10个项目4个才会摇号,这种状态反应出市场进入冷静阶段,还有宏观经济的压力,也传导到了房地产市场。”原学功说。

原学功还表示:“我个人看法是以稳为主,短时间内不会有太大的波动,比如说断崖式的下降或者说快速的增长,应该不会出现。”

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