长租公寓行业流行的“高收低租、长收短付”运营模式是爆雷温床

文|实习生 姜紫荆 赵昕萌 《财经》记者 王博   编辑 | 马克

2020年10月14日 18:40  

本文3783字,约5分钟

爆仓前一天还在收房租!小鹰找房暴雷再戳长租公寓行业软肋

长租公寓资金链危机一波未平一波又起,这次爆仓的是深圳小鹰找房。大部分业主9月底迄今一直没从小鹰找房收到过房租,而房客则面临房财两失的困局。

据不完全统计,此次小鹰找房资金链断裂涉及租客和业主已近千人,涉及金额近亿元。

公开资料显示,深圳小鹰房屋租赁有限公司创立于2019年,目前已进驻广州、深圳、佛山、东莞、珠海、肇庆等多个城市。该公司旗下还有15家分公司。

据一位业主透露,仅在深圳范围,小鹰已收管了5000-6000户房源,此次问题资金链问题主要爆发在深圳。

10月11日,小鹰找房位于深圳市南山区阳光科创中心的总部被业主和租客围得水泄不通。10月12日,小鹰找房官方微信公众号发布声明,称公司仍在正常运营,但仍有大量业主和房客,到总部要求解约赔偿。

10月13日,由政法委、公安机关、街道办的工作人员形成工作组介入调查。据悉,工作组正在陆续组织业主和租户进行现场信息登记。

小鹰找房费姓高管在现场向租户解释,政府会在两到三周之内协助解决问题。但《财经》记者追问具体解决方案和资金链断裂问题时,对方并未回复。

有租客反映,他们的房租是通过即将赴美上市的生活服务类软件公司三彩家平台付给小鹰找房的。

但不管是小鹰找房还是三彩家,都无法在短期内解决租客无家可归的问题。

10月11日下午,小鹰找房位于深圳的总部内挤满了维权者。供图:维权者

爆仓前一天还在收房租

就在资金链断裂的前一天,小鹰找房还在寻找接盘侠。

李悠8月18日与小鹰找房签订了租房协议, 10月8日,她刚交完尾款,就被房东催着解约。

房东陈诗灏得知自己的租户被小鹰找房业务员催交了半年的尾款后,直奔小鹰找房总部讨说法。“我的房子刚租出去,只收到过一个月房租。而他们还催现有租户付款,真的火大。”陈诗灏对《财经》记者说。

李悠进退两难时,找到小鹰找房业务员,对方只给她八个字建议“保持现状,继续居住”。

周贵的房子位于深圳市南山区,去年10月,他将房子交给小鹰找房托管。按照惯例,小鹰找房每月底付给房东租金,然而今年9月底,租金没有如期到账。

小鹰找房曾对他承诺,明年1月底开始,分6期把逾期租金补上。但周贵现在认为这种承诺只是空头支票。

业主收不到租金,怒火就转嫁到租客身上。小鹰找房的一些租客被要求限期搬离租住房屋。

郭白三个月前一次性交给小鹰找房7万多租金,但现在却被房东断水断电,要求搬迁。“感觉生活朝不保夕”,夹在房东和长租公寓运营商中间,他认为自己成了最大的受害者。

10月12日下午,小鹰找房发布声明,称“争取两到三周内拿出一揽子解决方案,由政府监督执行。”

但微信维权群内的业主和租客却并不买帐。他们认为这是公司“发推文出来甩锅”。

记者看到,群内已经约有380名业主和租客在寻求解约和赔偿,而据群内的业主刘峰介绍,像这样的群还有2-3个。

刘峰早在9月就开始与小鹰找房商议解约并签订了解约合同。他于5月24日将荟芳园的一套房子签给小鹰找房托管出租,平台却一直没有租出去。

按照合同,空置的第一月没有租金,但7、8月约定的租金却总是迟付,而9月底更是没有收到租金。

刘峰与小鹰找房签订的解约协议显示,小鹰找房在10月12日前,将赔付刘峰9月1日至22日的房租和两个月的租金。但至今,刘峰没有收到任何赔偿。

与刘峰对接的业务员告诉他,他的工资也已经被拖欠很久了,公司的资金链可能出了问题。

像刘峰这种签订了解约合同的仍然是少数,群内大部分业主和租客仍在寻求解决方案。

在小鹰找房总部现场,已经挂出了登记二维码,有派出所的人协助登记,也有法律援助的二维码在各群之间传播。

在深圳小鹰找房总部的墙上贴着一张通知单,到10月16日,预约处理纠纷的号码已经排到800号。

“方案就是登记,排号,然后加群,等通知,房东和租客先保持现状,政府介入了正在商讨方案,之后会给到大家。”已经在公安局备案的梁涛告诉《财经》记者。

梁涛在深圳市南山派出所备案时,看到了很多涉案的人,大部分都是租客。派出所的墙上已经贴出“长租公寓接收材料清单”。民警回复他,会联系经侦,也建议他去法院仲裁。

有些业主和租客已在律师帮助下进入起诉流程。

即便如此,维权的业主和租客也普遍表示,短期内很难拿到赔偿金。

租客们陷入交了租金却无房可住的窘境,业主的境况也不太乐观。部分业主表示,每月的房租是用来偿还住房贷款的,或者支付他们自己的房租。

“出文件和解决是有一个过程的。”10月12日晚,小鹰找房相关负责人告诉维权者。

三彩家躺枪?谁来收拾残局

小鹰找房资金链危机爆发后,租客还在指责另一家名为三彩家的公司。

多位小鹰找房的租户表示,他们需要在三彩家社区服务App上签约和付款,签约后,三彩家还为小鹰找房提供电子门锁等相关服务。

在小鹰维权群的视频中,记者看到,业主激动的质问小鹰找房的负责人,为何不能向三彩家讨钱,他们的钱都是通过软件付款的。

该负责人回应,“实际情况是钱进入小鹰的账户,我现在再去和他们要一笔钱,人家疯了才会给我。”

公开资料显示,三彩家是一家生活服务行业软件服务商,其系统主要应用于住房租赁、家政服务、物业管理等场景,可作为房产中介公司管理房源、签约、人员的系统。

9月,三彩家在美国纳斯达克证券交易所递交了招股书。招股书显示,三彩家目前已将业务重点从房屋租赁转向了软件服务业务和电子门锁销售。

截至2019年9月30日的财年,三彩家的净利润同比增加了532%。2020年上半年,一家名为“城城找房”的房产中介公司是该公司最主要的客户,贡献了总收入的62.2%。

三彩家招股书中并没有提到小鹰找房,但这家公司与小鹰找房明显关联。

招股书显示,截至2020年3月31日六个月,三彩家的营收由租金、网络服务、锁具销售三部分构成。

其中网络服务费(即平台费)为2019年下半年新增类目,这与小鹰找房开始运营的时间吻合。

小鹰找房曾在官方公众号宣布过与三彩家的战略合作伙伴关系。在一款名为“三彩家”的房屋租赁服务app中,所有房源均由城城找房与小鹰找房两家公司代理。

图源:小鹰找房公众号

企查查信息显示,三彩家与小鹰找房之间还存在“二度人事关联”。

三彩家的股东之一张志杰在一家名为“西安小鹰互联网金融服务有限公司”的企业担任法人,而小鹰找房的现任监事高向东也在前述企业担任过法人。

目前,还不清楚二者之间是否存在投融资关系。三彩家也并未对小鹰找房资金链问题公开表态过。

又是高收低租,长收短付

小鹰找房的运营模式与最近频频爆雷的长租公寓模式相同。

即“高收低租、长收短付”模式,小鹰找房承诺给业主较高的月租金,却向租客收取相对较低的月租金,并通过种种优惠吸引租客一次性付清半年,或一年的租金,再以月付形式把租金付给业主。

如陈诗灏通过小鹰找房托管出租在四季花园的一套房屋,商议每月的租金为7100元,而他的租客李悠通过小鹰找房协议签订每月的租金为6100元,优惠政策是短时间内支付9个月的租金可以住一年。

折合下来,李悠每月仅需交款4575元,这远低于小鹰找房承诺给业主陈诗灏的租金。

通过长收短付,公寓能够短时间内获得12个月的房租,形成资金沉淀。

有租客表示,选择年付再加上一个月的押金,他一次性付了近11万房租。

这种模式看似不赚钱,但却使长租公寓在市场上能够迅速扩张,抢占房源和租客。

“高收低租、长收短付”模式的自身缺陷在于,长租公寓运营方将风险转嫁给了承租者和房东。一旦资金链断裂,就会导致房租无法按时给付,租客无家可归,房东利益受损。

据不完全统计,今年7月-8月,全国已有20多家长租公寓相继“爆雷”,主要涉及江浙沪与川渝地区。业务员失联、办公室人去楼空的情况时有发生。

9月初,小鹰租房、城城找房、三彩家、唐唐公寓等房屋租赁公司曾被广州市相关管理部门和行业协会重点关注及约谈。

下半年,广州、深圳都相继出台了长租公寓监管细则。

今年8月,深圳市政府发布《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》。提出加强租赁企业、中介机构和个人交易信息及交易行为的监管,建立住房租赁诚信监管体系,将租赁企业、中介机构和个人的不良信用信息予以记录,并按规定纳入信用信息共享平台,及时向社会公示。

广州市房地产租赁协会也向房东、租客发出提醒,房东将住房委托给企业时,对委托价格明显高于市场租金水平的,要提高警惕,切勿被过高租金所吸引,以免未来既收不到租金又收不回房屋;租客租赁住房时,对租金明显低于市场租金水平的也要慎重。

我爱我家前副总裁胡景晖认为,长租公寓租期长、服务重,对企业整体运营能力要求很高,是长期民生项目,却由短期风险投资支撑发展,热钱之下,投资人必然渴望快速变现回本,催生企业冒险扩张,这背离了长租公寓的行业特性。

胡景晖说,中国的长租公寓市场需要一个系统性的,至少跨度5-10年的长期发展规划。应该让养老金、保险金等低成本的长期资本代替高成本、短周期的风险投资资本。

应受访者要求,周贵、郭白、梁涛、刘峰、陈诗灏、李悠为化名

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