深圳将定期发布二手房参考价,能否控制价格轮番上涨?

文|《财经》记者 焦建   编辑|苏琦

2021年02月09日 18:20  

本文2400字,约3分钟

如果不对二手房价格进行干预,新房限价就是徒劳。一、二手房联合调控打出“组合拳”,有望避免过去调控的碎片化与局部化。这一政策的具体实施效果尚待观察。

一份于2月8日出台的通知文件,公布了深圳房地产市场“房住不炒”调控的最新政策。

这份由深圳市住房和建设局(下简称“深圳住建局”)出台的文件全名为《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》(下简称《通知》)。根据其内容,深圳将定期在深圳住建局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布全市住宅小区二手住房成交参考价格,并首次公布了全市3595个小区的参考价格。

多位房地产专家对《财经》记者分析称:此次政策或将有助于房东和中介等理性定价,是促进二手房市场稳定的重要保障。一、二手房联合调控打出“组合拳”,则有望避免过去调控的碎片化与局部化。

深圳住建局表示:落实房子是用来住的、不是用来炒的定位,发布二手住房成交参考价格,有利于加大二手房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。

据了解,对于这项政策的具体实施效果,目前部分市场人士处于观望状态。面对相对充分的货币流动性,以及部分居民一次购房或改善居住等刚需,针对交易相对分散的二手房进行价格调控,能否有效控制房价轮番上涨,尚待时间检验。

深圳房价上涨,一定程度上是由二手房价格上涨带动产生,新房市场也因此出现了“没有倒挂也要做出倒挂”现象。图为深圳某个正在建设中的新楼盘。《财经》记者 焦建/摄

为何要出二手房参考价?

《通知》的发布有其政策脉络。据当地媒体报道,此举是为了落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(深建字〔2020〕137号)有关规定,促进二手住房市场信息透明,理性交易。经市政府同意,由深圳住建局出台。

对于目前深圳多方关注的上述参考价格的形成与运行机制,深圳住建局则披露称:该价格为深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上,以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格,并按照市域全覆盖、区域网格化原则,以住宅小区为区域网格单元,发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

“新房调控,有卖地限价、预售定价、批售控制、开发商窗口指导等抓手,但二手房市场调控,真的没抓手,交易量价是由千千万万的交易者驱动的,政府连最基本的价格都不掌握。所以,各地调控楼市,基本以新房为主,特别在价格层面。”广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对《财经》记者分析称。

近年来,深圳房价上涨,一定程度上是由二手房价格上涨带动产生。而新房市场也因此出现了“没有倒挂也要做出倒挂”现象。为进行调控,深圳曾不得不启动“一刀切”限价,超过某个价格就不让网签。

“中介、自媒体、业主抱团,大家一起让周围二手房价格涨起来。新房价格出现洼地,购买力就向新房走,新房和二手房价轮回涨价的格局,就形成了。这样,买家、卖家、中介、银行等皆大欢喜,调控就变成空调了。”“启动二手房价指导,意味着调控走向成熟。如不对二手房价格进行干预,新房限价就是徒劳,一、二手房价格倒挂,购买力就会炒新房,新房和二手房价格轮番上涨,楼市调控就比较难了。”李宇嘉称。

对二手住房成交参考价格的作用,深圳住建局则表示:发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。

调控会有何效果?

受制于新增住房用地数量有限,二手房是近年来深圳房地产市场交易的重要主体。与此前“一刀切”的限价的相对粗糙、被诟病相比,新政策将对市场带来哪些综合效果,会否继续成为“空调”,目前尚不清晰。

农历新年来临之际,深圳房地产市场活跃度较高,尤其是近期网签量上升,日过户量已站上400套。据Q房网数据研究中心监控显示:2021年1月,深圳二手住宅过户量延续了2020年11月以来的反弹趋势,环比微涨,幅度收窄。同时,二手住宅过户量触底反弹,接连数月上涨。在这些参与二手房交易的人群中,有多少是出于实际居住需求的刚性购买或改善居住的刚性出售,又有多少是因为投资目的,目前尚未有更多数据佐证。

据《财经》记者了解:与《通知》公布价格相比,深圳不少小区的二手房实际挂牌价格普遍要高一些,按地区不同,幅度在10%—20%左右不等。亦有地产中介对《财经》记者称:从即日起,二手房经纪公司不能发布高于成交参考价的房源信息。高于参考价的房源仍可过户,但买家要签一份风险告知书。

因假期等因素,目前深圳二手房市场将受何种影响尚不清楚。但市场人士大多预期,节后二手房市场应会受到各方观望等因素出现相对放缓。但具体价格是否会回落到与参考价格相近的区间,对整个中介行业及二手房整体市场带来哪些影响,均有待进一步观察。

亦有一种可能是:让买家知道市场上真实的成交价目的是信息透明。政府想让市场价格回到引导价格,但深圳的一些片区属于“卖方市场”,也可能出现卖家不认,买家没办法只能接受。

因此有学界人士建议:一二手房联合调控,避免了过去碎片化、盯着局部。但还要加强横向政策之间的协调。比如,披露真实价格后还应“因片施策”,供应少的,增加供应;需求大的,抑制需求,特别是投机炒作;自媒体、中介炒作的,严厉打击。然后,让银行贷款评估价、计税参考价,跟着这个价走。

“如政府的指导价格能影响到银行贷款评估价,让银行觉得深圳房价的合理水平在X万左右,高于风险就加大了,就按X万来评估,指导价格就有意义了。”李宇嘉称。

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