房地产股“闻风”集体大涨 “两集中”供地模式影响几何?

《财经》新媒体 宋金煜 /文 舒志娟/编辑     

2021年02月25日 22:34  

本文2661字,约4分钟

近日网传22城将推出“两集中”供地模式,且一年供地不超三次。尽管该消息尚未得官方证实,但股市已“闻风”大涨。2月25日,A股、H股房地产板块分别上涨3.61%、3.74%,万科A、华夏幸福等数十只个股涨停或涨幅超10%。

截至目前,22个网传城市中,仅青岛、济南两地官方已对外公布将严格实行住宅用地“两集中”的通知,另有天津、郑州关于住宅地出让政策调整的文件流出。而在企业端层面,万科、恒大、龙湖等房企内部人士均告诉《财经》新媒体记者,公司暂未收到相关土地新政的通知。不过记者从招商蛇口内部流传出的《2.23土拍新政影响判断》文件了解到,其已经开始着手研究新政。

在业内人士看来,地产股集体上涨与宏观经济持续改善、土地政策调整等因素有关。此前热点城市供地计划随机、没有规则,“两集中”供地新政要求各地需在同一时期组织地块集中挂牌出让,可分散企业资金,有利于稳定土地市场预期。

多城释放“集中供地”信号 土地热有望被抑制

近日一份网传文件显示,22个重点城市将实现住宅用地“两集中”,即集中发布出让公告以及集中组织出让活动,且全年发布住宅用地公告不能超过三次。通知还要求,将于近期召开视频会议,会议召开前22个重点城市暂停发布住宅用地公告。

具体来看,22个重点城市包括北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。这与2019年住建部落实一城一策的22个试点城市相同。

尽管网传上述政策涉及了22个城市,但记者发现仅有几个城市对此事有回应,而多数城市并没有公开信息。其中,贵州省自然资源厅官网有一条关于“省自然资源厅认真学习全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议精神”的报道。除此之外,青岛、济南官方分别发布通知,表示将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告;而天津则确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中统一发布住宅用地的出让公告;郑州主要策略是先收回部分区域的住宅用地出让公告发布权。

记者注意到,虽然目前多地释放出将推行“集中供地”信号,但具体细则仍在制定中,有待各地政府编制出新供地计划。

在广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,过去热点城市土地供应随机、没有规则且经常完不成计划,是导致预期混乱、抢地盛行、房价上涨的重要原因。目前,金融端已建立起了三道红线、五类分档的制度,调控端建立了一城一策,“两集中供地”则是土地供给端长效机制的重点内容,这对于房价管控、引导市场回归理性意义重大。

中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶表示,尽管受新冠疫情影响,2020年全国商品房销售面积仍创新高,土地市场热度不减,部分城市高价地频出,“稳地价、稳房价、稳预期”目标受到较大挑战。集中供地客观上将分散企业资金,有利于平抑土地市场热度,稳定土地市场预期。但需注意,阶段性项目集中入市可能导致市场短期供需失衡,因此未来项目入市节点需要政府更好的把控。

房地产股“闻风”大涨  行业面临新变局

“两集中供地”消息释放的第二天,A、H股房地产板块持续走强。截至今日收盘,A股房地产板块上涨3.61%,其中万科A、华夏幸福等十余只个股涨停,港股房地产板块上涨3.74%,近20只地产股涨幅超10%,合景泰富、融创中国股价分别上涨24.07%、12.6%。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,地产股票集体上涨与行业整体估值水平较低、宏观经济持续改善以及土地政策调整有关。从土地新政内容来看,对房企在拍卖环节的综合实力提出了更高要求,资金实力强的企业将获得更多的拿地机会,而且土地市场改革后,溢价率可控,不排除大城市供地规模会增加,这些均会利好地产股。

除了带动股价上涨,土地新政下房企端将有何变化?针对重点城市即将推行“两集中供地”,记者从万科、恒大、龙湖等房企相关人士得到的反馈是,集团暂未收到相关通知。某房企投资部人士也告诉记者,虽然部门未收到公司相关的通知,但是内部员工都在讨论,管理层应该在商讨对策。

不过,也有房企闻风而动,提前着手政策分析工作。一份印有招生蛇口logo的《2.23土拍新政影响判断》PPT流出,记者从该份内部文件中发现,该公司列出的住宅分类调控出台背景与自然资源开发利用司流出的《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》背景、工作要点全部吻合。

上述房企判断,新出台的集中供地政策,将考验开发商的融资能力、现金流管理能力。由于短期内融资难度加大,不能同时参加多土地竞争“通吃”市场,集中拍地后快开盘抢占先机拼的是速度。同时,新政后开发商的决策风险也迅速攀升,很多公司可能会调整战场,增加二手土地并购,或布局非22个重点城市的下沉市场。

在诸葛找房分析师陈霄看来,对于房企来说,“两集中”政策将会加速房企间的分化,资金能力将成为房企拿地的重要决定因素。在去年“三道红线”新规的加持下,房企销售回款的任务更加艰巨,而集中拍地意味未来的新房项目供应时间将更加集中,去化周期或将拉长,一些房企将面临更大的业绩和现金流压力。新政将会对于房企的资金会产生一定的分流效果,使得竞拍同地块的房企数量减少。

严跃进还认为,若政策落实,各地可能会形成一波集中开盘、集中销售的状态,房企需要注意后续集中销售期的竞争压力。另外,核心三四线城市、联合拍地、存量土地收购都存有机会,也有不确定性,需要房企综合考量。

“虽然土地新政利好资金雄厚的大房企,但某种程度上因为集中供地,中小企业或许会有比之前更多的拿地机会。当然中小房企也需注意,面对实力很强的大企业,不能盲目拿地,避免因捡漏而踩雷,大房企也应规避争抢地王。”严跃进说。

“整体来看,本次政策出台将对行业产生深远影响,若政策落地执行,将全面考验房企的融资、投研、营销等经营管理能力。”曹晶晶认为,在激烈的竞争环境中,房企更需练好内功,同时把握时机,采取差异化竞争策略,实现稳健发展。

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