“力争到2025年总销售规模达到4500亿元，年复合增长率在15%以上，相当于在目前的基础上再造一个金科。”去年营收净利实现双位数增长的金科股份（000656.SZ）（下称，金科）并没感到轻松，而是为未来五年的发展提出了更具挑战性的新目标。
4月1日晚间，金科公布的2020年度业绩报显示，期内公司实现营业总收入877.04亿元，同比增长29.41%；净利润97.04亿元，其中归属于上市公司股东的净利润70.30亿元，同比增长23.86%。与此同时，“三道红线”（资产负债率、净负债率、现金短债比）全部达标，跻身“零踩线”阵营。
业内人士认为，行业比拼增速时代已经结束，未来房地产行业将从规模化竞争向差异化竞争转变。从这一变化不难看出，超越千亿新阶段的金科面对不同阶段的变化，提出了“四位一体、生态协同”的发展战略，不仅实现了盈利增长、负债降低，并且成为近几年来为数不多三道红线“全绿”的房企。尤其是“两集中”拿地政策出台前，金科就已经实施了结构多元的拿地战略。而单赛道向多赛道的战略转型，将使企业穿越市场周期迎来新的发展。
逆市增长 “三道红线”全部达标
伴随楼市调控政策的不断加码以及行业竞争的持续加剧，房地产行业从土地红利、刚需红利、金融红利时代进入到低增长低利润的双低时代。在业内普遍遭遇销售与回款压力之下，金科却完成了逆势增长。
财报显示，2020年金科营业收入为877亿元，同比增长29.41%，净利润为97亿元，同比增长52.65%，公司净利率达到11.06%，较上年同期提升1.68个百分点。
除了利润之外，现金流也是检验企业经营业绩的关键指标之一。去年，金科经营性现金流大幅增长548%至145.08亿元，截至报告期末，公司货币资金余额达435亿元，同比增长20.86%。
值得注意的是，在“三道红线”新规出台、企业融资环境进一步收紧的情况下，2020年金科剔除预收款后的资产负债率69.85%，同比降低5个百分点；净负债率75.07%，同比降低45个百分点；现金短债比1.34倍，实现“三道红线”指标均全部达标，降负债的目标也得以实现。
开源证券研报显示，金科从2019年的橙档回归2020年的绿档，“三道红线”全部达标进入“零踩线”阵营，体现出公司财务状况持续优化，经营状态可控稳健。
值得关注的是，在没有牺牲股东利益的前提下，金科已连续多年保持超高分红。2016年-2019年已累计分红达67亿元，2020年继续保持着该纪录，预现金分红24亿元。
新当选的董事长周达透露，2021年将重点抓好三个方面的工作，始终把公司高质量发展放在首位；提升公司治理能力和水平；夯实董事会职能，着力推动公司管控模式、考核激励、人才升级、风险控制等重大改革的落地，为公司战略实现提供顶层支撑。
截至报告期末，金科已获中诚信、联合评级、大公国际三家权威评级机构上调公司主体信用评级至AAA，评级展望维持稳定。
多元化拿地 土储策略后市可期
面对房地产行业正由增量时代向存量时代转换，新增土地储备规模及结构对业绩的影响将持续加大。土地储备之于房企，代表着未来可持续发展的潜力。
根据财报显示，去年金科新增土地投资148宗，土地购置金额达到892亿元，计容建筑面积2364万平方米。其中，新增土地储备按计容建筑面积计算，二线（含新一线）城市占比63%；按土地购置金额计算，二线（含新一线）城市占比74%，均超新增土储的一半以上。
截至报告期末，金科总可售面积超7100万平方米，其中，除重庆大本营占比24%外，华东、西南、华中等区域共占76%，可售资源储备充裕、区域分布更趋均衡。
2020年，金科实施“三圈一带”和“八大城市群”的战略布局，新增了广州、成都、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，同时拓展西安、郑州、昆明、南昌等全国重点省会城市，持续加大高能级城市布局。
正是由于一系列多元化的土储布局，去年金科实现销售金额2232亿元，同比增长20%，销售面积2240万平方米，同比增长约18%。其中，重庆、江苏、浙江销售规模超200亿元。
中指研究院报告认为，在疫情黑天鹅事件以及行业调控持续推进背景下，金科销售业绩依然实现稳步增长，去年销售额与销售面积分别位列行业第17和第8，彰显了企业强劲的运营能力。截至2020年底，金科可售资源储备充裕，区域分布更趋均衡，有利于分散市场风险，也为公司未来长远发展打下坚实基础。
多元化战略转型 再造一个金科
“力争2025年冲击4500亿元，相当于在目前的规模上再造一个金科”，金科底气何来？从其五年战略规划不难看出，金科将实现“两转变、两升级”，由高速度发展向高质量发展转变；由常规发展模式向创新驱动模式转变；由单赛道为主向多赛道协同发展升级；由传统地产向科技地产及数智服务产业升级。
去年年底金科正式对外发布了“四位一体生态协同”的高质量发展战略中提及，即精耕地产主业，继续布局智慧服务、科技产业、商旅康养，并进一步整合产业链生态圈。
值得关注的是，金科服务上市是其“四位一体生态协同”战略的一大进展2020年金科服务营业收入33.59亿元，较2017年实现3倍增长；归母净利润6.18亿元，同比增长68.5%；毛利率29.7%，在港股上市物企中排名前列，成为四位一体新的业务增长极。金科服务上市打造了A+H的双资本运作平台，助力金科持续健康发展。
对于未来五年发展，金科表示，在地产端，将继续以发展民生地产为主体，民生地产与精品住宅相互促进的“双模驱动、创新发展”模式。在智慧服务方面，保持空间服务增长态势、聚焦生活服务重点领域、科技服务业务化、提升客户满意度、机制创新等关键策略。
与此同时，金科正加大布局以大产业、大健康、大消费的“地产+”多元化赛道。其中大产业板块，聚焦科技创新、人工智能、互联网、大数据、云计算、5G等产业类型，形成“短、中、长”期的持续性发展动力，到2025年销售规模超200亿元，新增持有资产规模约100亿元。
以“大消费”板块为例，金科将坚持“开发+资产”双轮驱动、协同发展业务模式，预计到2025年销售规模超200亿元。并探索“健康养老+地产”互相融合的业务模式，进而布局大健康业务生态，实现可持续发展。
金科喊出战略目标的底气还在于人才与技术创新的追求。在人才方面，今年年初，选举周达担任第十一届董事会董事长，王洪飞担任副董事长，聘任杨程钧为公司总裁。新一届董事会中以“80”后占多数，公司管理层正向年轻化、知识化、专业化转变。
金科认为，未来5年地产市场将在总量保持稳定的基础上有按年微升趋势，预计2030年至少达到18万亿的市场规模；但规模化竞争会向差异化竞争转变，比拼增速的时代已经结束；数字化在房企价值链的各个环节开始渗透，持有物业的估值水平将会迅速提升，地产企业只有捕捉不同阶段市场需求、不断进行多元化产品组合，拓展创新业务领域，才能获得穿透市场周期、实现永续经营的能力。
