合肥楼市新政首提“学区限购范围”,学区房炒作何时休?

《财经》新媒体 宋金煜/文 舒志娟/编辑     

2021年04月08日 19:21  

本文2523字,约4分钟

在合肥买学区房,需要靠抢。近日,刚刚凑齐260万元首付款的陈秀打算购买合肥万科森林公园的一套学区房,单价为37000元/平方米。然而,在决定签合同时,却被中介告知房子已被加价至450万元的全款客户买走了。

打击恶意炒作、降温局部学区房热的楼市调控方向,正加速向二线城市延伸,最新“接棒”的就是合肥。4月6日起,合肥执行楼市新政八条,以“热点学区、热点区域、热点楼盘”为调控重点,明确把学区划为限购范围,并且首次规定同一套房6年、3年内分别仅享有1个小学学位、1个初中学位,严厉打击各种房地产乱象。

除合肥外,今年北上广深四大一线城市均出台了有关学区房的调控政策,包括整治学位房虚假违法广告、惩戒中介机构炒学区房、对入学指标严格限制等举措。为何今年学区房再次成为调控重点?学区房还能火多久,如何才能彻底解决学区房的矛盾?

各地出拳治理房产乱象 学区房仍是调控重点

“有钱不一定能抢到学区房,而且付首付抢不过交全款,交全款抢不过加价的。”近日,多位合肥的购房者向《财经》新媒体记者反映,今年春节过后,合肥不少学区房单价从两万多元涨到三万多元,较好的小区涨至五六万元,接近一线房价水平,而且一些热门学区房源要求全款。

结合国家统计局和贝壳找房平台数据,合肥已连续9个月出现新房和二手房环比“双涨”情况。3月合肥贝壳指数16387元/平方米,而一些学区房价格超当地平均成交价一倍或以上。

对此,重磅新政砸向躁动的合肥楼市。4月6日,合肥执行楼市新政八条,针对学区房升温和投机炒作情况,规定自2021年新入学起,实行同一套住房,6年内只能享有学区内小学1个学位,3年内只能享有学区内初中1个学位。同时,暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。

一位合肥二手房中介人士告诉记者,新的调控政策出来后,大部分学区楼盘暂未出现明显降价,不过个别房源降价卖了,而且此前的高价房源也有议价空间。如4月2日刚刚挂牌的合肥汉嘉都市森林一套45平方米的房源挂牌价195万元,4月6日调整为188万元,已经下降7万元。

事实上,在合肥出台新政之前,针对学位房之热,北上广深四大一线城市已采取了多项监管举措。如今年3月中旬,上海推行重点高中招生名额分配到校和分配到区的措施,打破“对口直升”下“重点小学-重点初中-重点高中”一通到底的升学通道和对优质资源的垄断。

进入4月,深圳公布开展“学生位房”等虚假违法广告专项整治工作的方案,广州印发促进房地产平稳健康发展意见文件中提出将重拳整治房地产市场秩序,北京对链家、我爱我家等6家炒学区房的门店做出暂停营业整改的惩罚。

对于此轮热点城市对学区房的调控,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,新政的出台打击了部分不良机构炒学区房的行为,不仅遏制了以学区房为噱头的营销,也对于其他城市产生一定的借鉴作用,有利于引导学区房降温。

在上海中原地产首席分析师卢文曦看来,新政实施后短期会平抑学区房炒作氛围,但是长期来看优质学区教育资源仍然稀缺,这将导致学区和非学区房仍有一定价差。正常溢价的存在是合理的,不过在政策引导下,学区房的最终溢价将回归使用价值。

“学区房实际上是一个普遍性的问题,会引发和加剧新的教育不公的问题。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,从教育公平的角度而言,治理学位房的问题是必然的。未来,学区房的调控范围主要看市场表现,学区房升温城市将会被调控,如果没有投机炒作氛围政府管控手段也会减少。

降低房产择校遏制学区房炒作 房子回归居住属性

近年来,任性的学区房一直在向更高单价发起“进攻”。今年开年以来,北京西城德胜、海淀万柳部分学区房,一夜之间涨了40万元,单价超每平方米120000元;西安高新一中附近带学区指标的60平方米小户型,折合每平方米超40000元。

然而,学区房并不是一二线城市的标配,在平均工资不超过万元的常州、金华等三四线城市,学区房房价已赶超北京、上海等一线城市均价。记者在贝壳找房平台查询发现,紧邻金师附小、第四中学的金华金茂大厦,仅40平方米挂牌价328万元,折合82000元/平方米。临近中山路小学的常州京城豪苑65平方米的1居挂牌价450万元,折合每平方米近70000元。

实际上,针对学区房升温问题并体现教育资源分配公平,2016年教育部就曾点名北京、西安等24个城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现多校划片入学。随后,北京等多城市除了多校划片,还推出了买房学位6年或9年不得再用的举措。

令人感到不解的是,为何众多政策出台之下,学区房的价格还在不断上涨,而且学区房的宣传和炒作屡禁不止?

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,近年来多校划片、公民同招、指标分配和教育均等化等学位政策改革,旨在推进教育均等化,优质教育资源均衡分配等,打破了过去“对口直升”的僵化模式。然而,增加学位供应和教育投入外,还应该着眼于本质问题,即如何“让教育归教育,让房子归房子”。

柏文喜指出,造成学区房房价居高不下的原因在于,教育资源分布不均以及学区制度划分的问题,而房产供需、家长对高质量教育的追求只是对这一问题的放大和加剧因素。要彻底解决学区房的矛盾,需要解决教育资源分布不均以及现有学区划分制度的缺陷问题,消除房子所附带的学位溢价。

如何才能根治学区房炒作?“途径就是,隔断‘买高价房-上名校-拉大社会差距’这种不公平的循环,即隔断高房价和名校的直接联系。”李宇嘉如是称。

卢文曦认为,此前有很多规范学区房相应的法律法规,中介和房企没有认真执行的原因在于,对比数万元的罚款,卖一套房子就能赚上万元,违法成本较低。未来要根治炒作学区房,就要加大惩罚力度,并让购房者认识到投资学区房存在风险,让房子回归使用属性。

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