“两集中”供地政策已出台数日，其中要求一些热点城市年度住宅用地供地计划中需单列租赁用地，且占比一般不低于10%。就这一政策落地情况如何，市场反应是否积极，未来热点城市住宅租金能否下调等一系列问题，《财经》新媒体记者进行了采访。
多位房企内部人士向记者表示，虽然租赁用地供地规模增加，但企业暂未加大拿地力度，主要原因在于租赁土地的回款周期较长、利润较低，对企业端资金的压力会比较大。
在业内人士看来，受集中供给冲击，热点城市住宅租金价格存在下调可能，但从长期来看租金将保持稳定水平。未来，参与竞建、配建租赁房将成趋势，房企应从开发向运营转变，不断提升精细化运营能力，并可借助REITs等融资渠道发展租赁业务。
多地租赁用地计划出炉 租金水平有望趋稳
据《财经》新媒体记者粗略统计，“两集中”涉及的22城中北京、广州等18城已公布年度宅地计划，已公布计划的城市基本实现了单列租赁住宅用地的要求。
其中，福州、无锡、合肥等多城为首次单列租赁住房用地，且福州首批集中供地计划中就推出了两块纯租赁房地块，被看作是对房企购租赁用地热情及解决住房突出问题可行性的试探。
不过，虽然热点城市租赁用地占商品房用地比例均已达标（不低于10%），但若按占总宅地比例不低10%来衡量，不同城市表现不一。如北京租赁住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到近30%，远超规定指标，而成都租赁用地仅占总宅地的6.7%，低于指标要求。
近年来，随着流动人口日益增多、房价攀升等给社会经济带来的问题愈加明显，建立合理的住房租赁市场成为迫切的任务。作为十四五开局之年，《政府工作报告》、《十四五规划纲要》、《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》等党和国家的重要文件均以较大篇幅关注住房租赁发展，且国家扶持租赁市场发展的政策频出。
在“房住不炒”“租购并举”等政策指导下，今年政府工作报告中，再次出现了增加租赁住房土地供应、集中建设、安排专项资金等表述。同时，今年2月自然资源部“两集中”供地文件中明确提出，重点城市在年度供地计划中要单列租赁住房用地，且占比一般不低于10%。
在政策影响下，土地供应开始向租赁住房建设倾斜，除实现单列租赁用地外，热点城市租赁住宅用地供给面积明显增多。2021年，北京、长春、郑州、武汉、杭州5城租赁用地面积均超100公顷。其中，武汉租赁住房用地更是从2020年的300亩提高到今年的1800亩（折合120公顷），实现6倍的增长。
具体来看，多城租赁用地类别多分为保障性和市场性租赁用地，且如长春、无锡、厦门、南京等城市的市场化租赁用地供给已超保障性租赁住宅用地面积，说明这些城市将重点发展市场化的租赁市场。
“对于广大消费者来说，增加租赁用地，有利于解决人们的安居问题，缓解购房的压力。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，对于租赁市场来说，提升租赁用地占比，有效的补充了供给，对于促进租金稳定有着积极意义。
对于单列租赁住房用地计划，贝壳研究院高级分析师黄卉认为，一方面可以在土地供给源头，统筹增量和存量住房，确保租赁房源总量上与城市常住人口的增长相匹配。另一方面，可从根源上解决租赁住宅的建设和运营问题，减轻租赁企业在土地、建设和运营等方面的成本，从而有效培育和发展我国的住房租赁市场。
租赁用地恐遇冷 盈利难题待解
事实上，为增加租赁住房供应、缓解住房供需矛盾，北京、上海等13个城市被列为首批利用集体土地建设租赁住房的试点城市，自2016年起与租赁相关的集体建设用地、租赁住宅用地、自持用地等土地相继入市。
据世联评估价值研究院统计，自2016年首宗租赁相关用地入市以来，全国累计成交租赁相关用地630宗。2020年，全国超11城有租赁用地出让和成交，累计成交租赁相关用地142宗，可供给租赁住房约381万平方米。
不过，克而瑞报告显示，此前纯租赁住宅用地开工建设率普遍较低，企业自持用地中的租赁型产品开工率明显慢于销售型产品。除国企央企平台公司、房地产开发商对政策性租赁住宅开发并不“热情”外，如蛋壳、青客等独立运营商近年来频爆出陷入资金困局、无法支付房东租金等问题，更是给租赁市场的未来蒙上一层阴影。
某TOP20房企内部人士向《财经》新媒体记者介绍称，虽然租赁用地供地规模增加，但该房企不一定会加大租赁土地的拿地。主要原因在于租赁住房用地并不便宜，而且属于重资产，资金回流速度慢。
“房企融资渠道少、成本高，两集中供地又增加了销售压力，回款慢，房企拿短线资金投长线项目一般压力都会比较大。如某头部房企的长租公寓回报年化收益仅有2%，难以覆盖融资成本，其他中小型房企更是望而却步。”一位业内人士向记者表示。
对于自持型长租公寓难盈利，同策研究院资深分析师张吉辉认为这是一种普遍的现象。“由于土地成本、建设成本、装修成本等前期投入较大，从会计和财务的角度上来说，分期折旧的金额较大，因此自持型长租公寓账面上盈利难是普遍现象。”
张吉辉表示，虽然房企拿地竞租赁自持司空见惯，但是通过招拍挂渠道直接参与租赁用地的竞拍，目前仍然是国企主导，在民企比较少见。在相关房地产开发企业尚未转变其战略以及商业逻辑之前，民企参与或部分租赁用地竞拍，风险加大。
“但凡能卖，房企都不会自持。”某房企投资业务线负责人也认为，在租赁用地竞争方面，对于资金压力较大的中小房企可能参与度较低，头部房企可能拿地会比较积极。
万科内部人士告诉《财经》新媒体记者，公司已参与集体土地租赁业务，一方面是响应国家政策积极实践，另一方面也是看好长租公寓的发展。今年，北京万科集体土地长租公寓项目将陆续入市，但是否加大租赁用地拿地力度还无法披露。
合硕机构首席分析师郭毅指出，此前全国租赁住房用地开工量不算乐观的主因，是开发商在这些土地开发经营上暂时还没有找到合适的经营模式和回报预期。未来，房企在租赁领域发展，还是要解决好包括盈利模式在内的基本面问题。
政策加码 竞建、配建租赁房渐成趋势
据自如《蓝皮书》调研数据显示，预计到2022年，中国住房租赁市场租赁人口将达到2.4亿，整体住房租赁市场需求潜力巨大。链家创始人左晖更是预言，中国22%的城市人口选择租房，未来五到十年里这个比例将提高到35%。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，单列租赁用地、不低于10%的供给是从供给端解决租赁供给不足、地方政府供给积极性较低的举措。未来，大城市住宅地块配建租赁用地是常态化趋势，也为开发商赢得土地市场准入创造了一个很大的条件。房企必须要参与租赁地块竞拍，或者配建租赁地块。
贝壳研究院报告显示，TOP100房企中已有近五成涉足长租公寓，随着行业发展阶段的变化，房企开始转变“开发-销售”的传统模式，积极拓展长租公寓业务。在未来，各城市的租赁用地占比将进一步提升，房企也应逐步调整拿地策略，探索租赁住房建设运营的新模式。
记者注意到，从地方配套政策来看，除大规模的租赁税费减免外，一些城市正在加大租赁住房支持力度。如沈阳正在推进商业用房改建租赁住房，且符合条件人员租赁住房即可落户。如此来看，房企可对不同城市政策进行深入研究，以提高拿地后的出租率。
黄卉表示，房企经营理念需要从开发向运营转变，建设提升精细化运营能力。同时，还可借助REITs等融资渠道，逐步解决自持项目的资金难题。另外，目前来看，企业间租赁业务的合作已开始逐渐密切。如新城控股与朗诗寓达成合作，双方将就新城控股已获取及计划获取项目中涉及租赁住房经营部分进行合作。
除政策研究、加强合作外，陈霄认为，租赁用地占比提升，对于房企来说将成为一个业务扩张的新方向。未来，房企想要在租赁领域突围，就要在产品和服务上进行精细化和规范化管理，从而实现高质量发展。
