新希望地产旗下的物业公司正在奔赴港股，试图通过上市的途径解决“规模小”难题。近日，通过港交所聆讯的新希望服务（03658.HK）正式启动招股，预计将于5月25日正式在港挂牌上市。根据募资规划显示，七成募集资金将用于收并购，其规模扩张压力不言而喻。
目前新希望服务并未跻身TOP100阵营，与前二十名规模在管破万亿的企业相比相差甚远。而过度依赖母公司的业务模式也被外界质疑，目前新希望服务有97.6%营收来自母公司及关联企业。除此之外，最令人担忧的是其外拓能力不足，来自第三方的物业项目仅为个位数，占其营收比微乎其微。
不仅如此，新希望物业对于资本市场的吸引力有限，市场对其认购热情不足。在业内人士看来，新希望服务在管面积及收入大部份来自关联公司，独立发展能力需要时间来验证。如果减少对母公司的业务依赖，其增加的外拓项目在维持较高毛利时会存在难题。
业绩依赖母公司 规模隐忧犹存
随着赴港上市的物管企业数量不断增加，规模集中化正在成为物业行业的主旋律。目前物企发展战略主要集中在破规模、做增值两大维度。而新希望服务的在管规模非常小。
根据克而瑞物企在管规模TOP100报告显示，去年新希望服务在管面积仅有1024万平方米，而万科云、雅生活在管面积已超5亿平方米，共有19家物企在管规模突破万亿。而TOP100在管面积门槛为1386万平方米，那么这就意味着新希望服务在管规模并未进入行业前100名。
规模的限制，不仅影响新希望服务后续营收的增长空间，也让其在市场占有率的争夺战中缺乏资本的支撑。导致其规模较小的原因，一方面是其过度依赖母公司，另一方面是外拓能力不足、区域布局较为集中等。
根据招股书显示，过去三年新希望服务分别管理了新希望地产及由新希望房地产集团及其合营、联营公司以及其控股股东的其他联系人开发的33个、45个、60个物业项目，分别占当期在管物业总数的100%、100%、92.3%。其中，2020年新希望服务向母公司新希望地产提供服务产生的收入占总收入比例虽有所下降，但仍高达79%，加上关联企业等占比则为97.6%。
尽管新希望为了摆脱母公司依赖，在去年加快开拓与独立第三方物业开发商的合作，但是这部分收入份额仍然较小。数据显示，截至2020年末，新希望服务来自第三方的物业项目为5个，在管楼面面积占总在管面积的11%，但占公司总收入的比例仅为2.4%。
《财经》新媒体记者注意到，不少物企为摆脱对母公司依赖，多年前就加速开拓第三方项目。目前金科服务独立第三方在管面积占比已接近五成，德信服务第三方的收入占公司总收入已超七成。面对众多走在突破规模和收入构成限制前列的物企，新希望服务的路任重道远。
此外，新希望服务对区域的依赖性也十分明显。根据招股书，2020年新希望服务在西南地区管理总楼面面积占总在管楼面面积为50.7%，其次是华东地区，为28.8%。这两个地区加起来面积占比接近八成，较容易受单一市场波动的影响。
对于目前新希望物业面临的难题，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，母公司新希望地产销售规模突破千亿元，但权益销售额仅500多亿元，权益占比较低，且归母净利润也在下降。两集中供地模式下，未来母公司的土地储备和拿地规模会影响物业公司从母公司获取业务的规模与数量。新希望服务如果外拓业务能力不能迅速提高的话，将影响未来公司的规模和持续发展。
多元业务毛利率下降 突击分红引争议
新希望服务首席执行官兼总经理陈静公开表示，未来发展方向将会侧重高毛利率的商业运营以及民生服务板块。
但是不容忽视的是，尽管新希望服务2020年公司毛利率高达42.1%，然而近三年来其商业运营服务毛利率却出现了三连降，由2018年75.4%的高位降至2020年的54.8%，民生服务毛利率由2019年的58.6%高位降至44.9%。
新希望服务认为，上述问题主要系相关业务的运营成本相对较高。其中，商业服务方面由于温州立体城项目处于运营初期，导致前期运营成本超出对该项目运营服务产生的收入，而出现亏损。
除了多元业务毛利出现下滑外，公司外拓的第三方项目毛利率却不容乐观。2020年，自独立第三方的毛利率下降至40.9%。其中，就民生服务板块中，母公司和关联公司项目毛利率高达60%以上，但独立第三方项目仅为25.7%。新希望服务认为，独立第三方项目主要提供交通、零售、餐饮服务，与母公司的住宅项目相比，其服务性质导致毛利率较低。
安信国际分析师黄焯伟指出，新希望服务在管面积及收入大部份来自关联集团，未来独立发展能力需要时间来验证。未来外拓比率如果有所上升，其面临的问题是可能较难维持高毛利。
在前景不明的情况下，新希望服务在上市前的大笔分红引起业界的关注。去年，新希望服务全年向股东支付股息增加到了3.16亿元，约合当年净利润的3倍，占2020年末总资产的超五成，而此前两年的分红分别为0和850万元。
正是由于上市前突然大规模增加股东分红，导致其资产净值减少，促使资产负债率升高至75.4%。而2019年公司负债率由2018年的36.4%升至67.9%。
柏文喜认为，一般上市前公司大规模分红，意味着大股东可能资金紧张需要来自于物企的分红派现缓解现金流压力。另外，大股东和物企之间的留存利润，可能不愿意与潜在投资人共享。大规模集中分红派现必然会推高公司的资产负债率，并增加运营的资金压力，但公司通过上市融资，正好可以补充资金、降低负债率，对改善公司的基本面具有根本性作用。
认购热情不足 收并购扩张面临挑战
通过上市聆讯的新希望服务拟在全球发售2亿股，其中香港发售2000万股，国际发售1.8亿股。首次公开募股定价区间为3.8-4.7港元，至多募资9.4亿港元。
然而新希望服务招股首日，仅获得1.12倍认购，招股第三天也仅为1.94倍认购。对比去年年初物企上市的认购热度，今年出现明显回落。去年兴业物联服务上市获得了超过约1414.06倍的认购，烨星集团（鸿坤物业）公开发售部分获1948.62倍超额认购。
有投资者告诉记者，由于2020年上市的物业股一半以上都破发，这些企业的规模、业务成熟度都比新希望服务要好，所以不会盲目打新。
柏文喜认为，新希望服务公司在经营管理上确实存在在管规模较小和过度依赖母公司、外拓能力不强以及没有突出亮点等问题，由此一来对于资本市场的吸引力相对有限，因此上市估值可能不会很高。
在资本市场对其认购存在不确定的前提下，新希望服务希望通过上市扩大市场规模的野心昭然若揭。根据招股书显示，新希望服务将70%的募集资金用于战略收购及投资，其余为信息系统升级、人才招募以及公司运营。
陈静公开表示，对于新希望服务而言，并购和投资、市场拓展仍是企业快速发展、业务规模增长的必要手段。未来，公司希望通过市场并购、市场拓展，以及内生增长三个方向共同发力，来进一步拓展规模。
然而不容忽视的是，市场竞争远超想象。根据亿翰智库报告显示，截至2021年5月10日，物业行业资本阵营已有“43（已上市）＋19（待上市）”，于上市物企而言，未来的生存环境将更加艰难，不仅面临来自行业内部的竞争，更有互联网、社区零售等外部企业的冲击。
那么新希望服务在并购方面的机会如何？诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，在物业管理行业中，百强企业收并购更具优势，而中小企业收并购机会较少。
而中指物业事业部副总经理牛晓娟认为，并购加剧、集中度提升是行业发展的趋势。并购一些规模更加小的公司是有可能的，但是同时也有被并购的风险。一般来看，百强之外的物业公司即便上市后也面临破发、低PE的风险，因此可能用于并购的资金并不充裕。在她看来，即使并购成功，规模较小的企业在服务标准化、品牌化方面的水平不够，并购后仍存在更大的风险。
