太原楼市半年报出炉:千亿市场难续 部分房价跌回十年前

作者 | 章苇    编辑 | 李青

2021年07月19日 11:39  

本文2122字,约3分钟

在国家统计局每月发布的全国70个大中城市楼市价格指数排行榜中,山西太原排名一直靠后。尤其是2021年,太原的新房市场和二手房市场双双多月连降。

近日,该市房地产调研机构朗润智业的半年报数据出炉,太原楼市供需两弱,土地市场“凉凉”,更有部分房源价格,跌回至十年前的六字头水平。

六字头房 重出江湖

2021年,太原楼市给人最直观的感觉,就是一级市场供求量降温显著。2021年上半年,三大房企为降红线花样降价,促进回款。

一时间,太原市场上出现六字头的精装房,引发购房者热议。而这些精装房不只局限于本土房地产大牌,包括恒大、碧桂园、富力三家知名房企也开始走低价路线。迫于三道红线(是指监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准,要求控制房地产行业的有息债务增长,红线一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%,红线二是净负债率不得大于100%,红线三是现金短债比不得小于1倍)下的债务压力,纷纷在今年年中以特价房、全款分期等形式进行大幅降价,降价幅度多在1000元-1500元/平方米,加速去化揽收现金流。

根据最新三道红线榜单看,恒大、融创以摆脱一条红线,目前处于橙色档,金科、阳光城目前处于黄色档。

从2021年上半年太原住宅市场成交结构来看,面积在90平方米-120平方米,总价在80万元-120万元。产品的成交占比持续增长,市场成交主力仍以首次置业、首次改善的客群为主,100平方米-110平方米的小三居占比增长显著,总价呈现下探趋势。160平方米以上的产品成交占比逐渐减少,改善产品面积呈现下探趋势。

太原六城区市场低迷,取而代之的是,清徐市成交量突出,房企下沉速度加快。

朗润智业的一组数据印证了上述观点:今年上半年,清徐市、阳曲县的市场火热,土地储备高量,清徐市土地市场供应建筑面积占比达到全太原市的22%,成交总量占到太原整体市场的四成以上。但这也从另一方面显示,这两个区域后期去化压力加大。

其实太原不是第一个房价下跌的城市,这两年有不少城市房价都出现了下跌的情况。究其原因还是过去房价有一定的水分产生,形成了供需紧张的假象,过去炒房者们大肆的囤房炒房哄抬房价,对于房产投资者们来说,短期内确实可以从中赚到一定的利润差,但长期下来这种供需假象就会慢慢的付出水面。

要知道,作为房产投资者的开发商和炒房者们的目的是利益最大化,如今他们开始主动的降价促销,不难看出他们投资受限了,资金链也紧张,对未来楼市的预期并不看好。

频频流拍 土地“滞销”

楼市是“面包”,土地市场是“面粉”。面包的市场在最大程度上影响到了面粉市场。

2021年上半年,太原土地市场供求同比下降显著,六城区供应建筑面积同比下降60%,成交同比下降82%,成交土地单价和楼面价均为近三年最低值。

在太原市2021年举行的所有土拍会中,流标地块明显增多,房企拿地更加谨慎。一级市场供求创历史新低。

在供应端,太原的城中村改造已经接近尾声,供应随之减少,2021年上半年,太原的城改土地成交占比不足三成,且经过持续性的井喷式供应后,太原市的整个土地储备量达到了3700万平方米以上,去化周期不断拉长,供应风险剧增。

而在需求端,金融收紧导致个别开发商现金流吃紧,拿地速度放缓。与此同时,二级市场流速减缓,库存充足,开发商的拿地意愿不强。另一方面,2021年上半年,太原供应土地条件欠优,也是影响开发商拿地的主要因素。例如在2021年上半年通过招拍挂形式公开出让的土地中,商业用途土地配比高。同时在11宗商住工地中,6宗土地商业配比超过15%,其中3宗土地配比超过20%。这一比例在当前太原市场上来看,占用大量资金却不能变现,导致开发商犹豫期不断拉长。

昔日地王 尬走高端

2021年上半年开始,太原的土地财政转为税收监管,也是一定程度上抑制了政府过量供地,加之目前太原市排名前十的品牌房企土地储备充足,市场刚需、首次置业项目价格底线也开始持续走低。

但是,由于太原市核心区域公开土地的政府限定房底价居高不下,房企土地投资呈现观望状态。近两年,该市核心区域公开土地楼面价在8000元/平方米以上已不鲜见。加上建安成本、设计成本、税收等一系列支出,房价最起码在楼面价的二倍以上,开发商才能保本。也就是说,近两年太原的新晋地王项目,售价必须在17000元/平方米以上。但根据太原的房价情况看,该价位项目只能做尴尬选择走高端路线。

如保利天悦、中海天钻等丽华北地块的昔日地王陆续面世,基本都是开发商在太原打造的最高端系产品。虽然开发商对外宣称销售业绩喜人,月销两亿元。但根据太原市场成交量的测算,高端项目实则销售平平。

而在三道红线及市场下行双重压力下,下半年太原市场供需供求仍不充足。朗润智业统计,2021年上半年,太原市场实际供应约324万平方米,下半年预计推货量约338万平方米,预计全年供应量约662万平方米,而商品房市场受整体市场环境影响,量价上涨动因不足,初步估计下半年市场容量在400万-500万平方米之间,金额约518亿。全年预计成交量稳定在800万平方米左右,金额稳定在950亿元左右,市场容量趋稳,千亿市场实难再续。

打开财经APP, 查看更多精彩内容
更多相关评论 
打开财经APP, 查看更多精彩内容
相关新闻
热门推荐
打开财经APP, 查看更多精彩内容