限房价真能降房价吗

作者 | 杨现领   编辑 | 王博

2021年09月11日 18:47  

本文1886字,约3分钟

高房价主要是几个大城市的问题,核心在于新房供应远远不足,且持续下降,只有扩大供应才能解决问题

今年 2 月,深圳成为首个提出二手房交易参考价的城市,此后无锡、成都、西安、上海等城市陆续跟进。

二手房参考价相当于给政府给不断上涨的二手房市场设定了一个价格上限, 中介平台挂牌价格不能超过这个区域的二手房参考价,否则房源信息不能展示,甚至无法通过网签与交易。

目前看来,二手房参考价作为一个短期、应急性政策有可能在更大的范围内推广。然而,它的真实效果到底有多大,房价真的能因此降下来吗?

表面来看,制定二手房参考价确实让过热的市场冷却了下来。

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数据来源:深圳市房管局网站

以深圳为例,网签数据显示,深圳的二手房月交易量已经从 1 月份的 7000套,下降到 8 月份的不足 2000 套,下降幅度超过 70%,且呈现逐月连续下降趋势。

从一线调研的情况来看,目前,深圳二手房交易市场仍没有触底的信号,未来几个月内,深圳的二手房市场成交量仍将在底部徘徊,甚至会更加恶化。

现在的深圳,中介公司关店越来越多,甚至一些公司关了位置好、人流大、交易活跃区域的“龙头铺”,除非是公司对未来预期特别悲观,不然不会出现这种情况。

一些急售的业主甚至开始下店问询经纪人,要求经纪人多带看。

空白研究院监测数据显示,今年以来深圳二手房市场均价下降幅度约为5%-10%,但某些项目已经下跌了20%-30%,差不多已经跌到政府参考价水平。

深圳这种剧烈的市场下行是多种利空因素叠加的结果,如政府对购房首付资金来源的严格审查;对消费贷、信用贷、经营贷资金流向的管理;以及对离婚买房的严格限制,还有对学区房政策的调整等。

二手房交易参考价只是众多组合政策的一环,并不是主要原因。

事实上,7月、8月以来,绝大部分重点城市的二手房交易量都出现了大幅度的环比下跌。

网签数据显示,上海7月环比下跌40%,8月份仍在下降,武汉、重庆、西安等二线热点城市环比下跌超过50%。

但南宁等没有出台增量调控政策的城市,交易量也出现了40%以上的下跌。

这些城市之所以同步出现房价下跌,还有一个共同的原因是银行放贷额度的收缩,以及放款期限的延长。

尤其是在换房交易占比越来越高的情况下,一个客户的贷款受限,上下游客户的交易链条都会受到连带冲击,整个交易链都会同步放缓,且这种放缓往往是急剧的。所以才会出现这么大的环比下降幅度。

另一方面,虽然二手房交易参考价在降房价中作用不大,但却提高了刚需客上车的门槛。

从调研的几家中介公司实际成交结构看,目前,能够在深圳继续买房的人基本都是换房客,或者全款买大平层、豪宅的客户,这些人要么手里有钱,要么已经卖掉一套,正在换房,这个时间窗口,房价下跌他们正好可以多一些选择。

而真正的刚需客户由于参考价影响,可贷资金明显减少,入市需求准备的房款增加。提高的首付门槛,使新入市客户量明显减少。

这从成交结构上就能看出,近几月,深圳的网签数据显示,90平米以下户型的成交占比趋势性下降,这意味着真正的刚需被挤出。

这也是调控带来的一些“不对称性冲击”,即每次调控从出发点是为了保护刚需,但实际上却加大了这些人的购房难度。

这些人一次错过买房窗口,下次房价反弹时,更加买不起,上车的压力层层加大。

在这一点上,其他城市虽然也出了参考价,但后续的实际影响要看银行的执行情况。

降房价,扩大供应是根本,深圳的住房问题是这个道理的集中体现。

深圳常住人口1700多万,商品房只有200万套,对比之下,香港700多万人,可交易的私人商品房为130万套,一定程度上,深圳商品房市场面临的压力要大于香港。

再看过去几年的深圳新房交易情况,过去五年,深圳平均新房交易量不到4万套,千人新房交易量只有2.3,也就是说每1000个城市人口,只有2.3人可以通过新房市场解决住房问题,这个水平低到什么程度呢?比柏林、伦敦等成熟国际大都市都要低,这些城市基本保持在2.5-3.0。

与国内一线城市比,北京是3.4、上海是6,这也是多年来房价上涨压力深圳大于北京,北京大于上海的原因。

而国内二线城市,武汉,郑州、西安等这一数据基本超过15,是深圳的7倍。

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数据来源:作者根据公开资料计算

可以说,当下中国的高房价问题主要是几个大城市的问题,核心在于新房供应远远不足,且持续下降。

因此,只有扩大供应,才是根本。

一方面是扩大新房供应,尤其是高品质的商品房供应;另一方面是扩大租赁住房供应。除此之外,似乎没有什么捷径。

很多人认为一线城市没有地,那是指增量,实际上,每一个城市都有大量的存量用地可以盘活,闲置的工业用地、产能过剩的商业、大量的集体建设用地等。

我们现在并不缺地,缺的是把土地引入市场的机制。

作者为空白研究院院长、原贝壳研究院院长。

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