分拆万物云赴港上市,万科也缺钱了吗?

作者 | 刘建中 王博    编辑 | 马克

2021年11月07日 18:29  

本文3330字,约5分钟

万物云上市貌似步其他房企的后尘,其实定位和愿景完全不同

11月5日晚,万科发布公告,拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司(下称万物云)到香港上市。

万物云前身是万科的物业服务板块。2020年10月31日,万科物业更名为万物云。目前,万科合计持有万物云约63%的股权。本次分拆上市后,万科仍将保持对万物云的控股权。

当得知万科(000002.SZ)要拆分万物云上市融资,一位房地产业内人士开玩笑地说:“地主家也没有余粮了?”

最近几个月,恒大、蓝光、新力等众多TOP50房地产公司出现债务违约,而且更多的房地产公司正走在债务违约的路上,房地产行业风声鹤唳。

一位业内人士在抱怨政策过分收紧时说:“这样下去,万科也挺不住。”

10月28日,万科发布了三季报。前三季度累计销售面积同比负增长9.8%,销售金额同比负增长2.8%。

单看2021年第三季度数据,可谓惨烈。销售面积同比跌36.5%,销售额同比跌27.6%。即使在2020年一季度,疫情最为严峻的时候,销售下降都没有这么大。唯一可以和这份三季报相比的是2008年三季报。那次金融危机导致销售面积和销售金额同比分别减少29.4%和31.9%。

2020年,很多地产公司分拆物业板块上市,一是释放公司内在价值,二是融资解决债务压力。但郁亮说,万科已经连续十二年现金流为正,不需要靠物业上市融资。

现在,万科真是也缺钱了吗?

万物云为何要上市?

三季报显示,万科账上现金1470亿元,足以覆盖一年内到期的所有债务,而且政策已在放松。一位资深业内人士证实,目前政府已经有所转向,包括监管资金、按揭、开发贷、融资等等。

所以,万科拆分万物云,不是为了融资套现,而是为了让物业服务板块走向前台,能有更好的发展。或者说,分拆不是应对目前状况的权宜之计,而是应对房地产未来趋势的长久之策。

早在今年4月,就有报道称万科正在筹备物业服务业务在香港IPO,或筹资20亿美元。随后,郁亮在6月召开的股东大会上回应,物业服务一定会上市,但目前无明确时间安排。

有一个细节,表明物业板块在整个万科体系中重要性在增强。万科2020年报,用于物业服务板块的字数比2019之前的年报几乎多出一倍。

万物云独立上市,看起来只不过是追随其他头部房企的步伐。但是,万物云的定位和其他房企大有不同。万物云独立上市,可能标志着一个时代的结束,也标志着另一个时代的到来。在新时代里,物业服务不再是地产的附庸,而是自己走向舞台中心。

郁亮曾说:“如果只是传统意义上的物业管理服务,多一家上市公司、少一家上市公司并不重要。”

几年前,房地产行业就开始普遍焦虑。大家都知道,宏观条件在变化,目前的模式不可能一直持续,大家都在思考未来如何生存盈利?

有些转型早的,比如积极投身商业地产的龙湖,已经风生水起。相对早的,目前看也不差,比如新城。当然,也有些忘掉了自己的基因,盲目多元化。结果债务压顶、四处漏风,比如恒大。

万科危机意识很强,早在2018年,就喊出“活下去”的口号。当时,很多人觉得万科在哗众取宠。因为那个时候,综合实力前三的万科根本不存在生存问题。现在看,万科对未来做最坏打算的做法可谓前瞻。

万科目前市值2000多亿元,归母净利润400多亿元。相比之下,物业服务板块太小,目前净利润仅约20亿元。所以,单靠物业服务无法支撑万科这个庞然大物的生长。

对于大鱼,必须选择一个大池塘。或者说,万科需要一个宏大的好故事。目前看,万物云希望利用自身空间服务、科技服务的优势,从“物业服务”走向更广阔的“多种服务”。

万物云要做的事情之一,是利用物业服务的积累和优势,做平台,定标准。为了实现愿景,万物云只能选择上市。

上市至少有3点好处。1、上市可以有效增强万物云的资本实力,提供多元化融资渠道。2、拥有资本运作平台,可以股权换资源。3、各种运作更加开放透明,更容易获得信任,赢得合作伙伴。

但郁亮说过,万物云不着急上市,准备好了再上市。“一定不能以一个传统物业公司的模式去上市。”

房地产行业局势斗转,加速了万物云的上市过程。匆忙之间,万物云准备好了吗?

对标贝壳的平台模式? 

万物云CEO朱保全希望万物云上市的时候不被当作一家物业服务公司。

万科董事长郁亮曾多次表示,看好贝壳(NYSE:BEKE)的平台化发展模式,万物云也要像贝壳那样,定义自己所处的行业。但万物云并未明确宣布过自己要对标贝壳。

做平台的前提是将交易标准化,贝壳的过人之处是将很难标准化的二手房交易标准化了。物业服务同样是非标准化服务,万物云要想做平台,就必须把物业行业中的各个环节先标准化,再线上化,同时建设能支持大批量交易的支付结算系统。这个过程就是业内常说的数字化转型。

具备这些技术前提后,万物云还要提供足够多的交易机会,才能吸引B端公司加盟。例如淘宝、贝壳之所以能吸引商家上自己的平台,平台有资源、流量,能够提高效率、促成交易、降低成本。

一位头部物业公司高管认为,做平台是万物云吸引投资人讲的故事,但物业公司能否做平台、万物云能否做好平台,至少要三年后才能看出端倪。

目前,万物云在统一采购、安防等领域的平台化模式落地较快,支持其安防等业务的数据中心也已在成都落成,外包业务也正在展开。

但财务数据显示,万物云的营收主要来自传统的物业服务,平台化任重道远。

2020年,万物云营业收入182亿元。其中住宅物业服务收入100.5亿元,占比55.2%,商业物业服务 53.1亿元,占比29.2%。万物云在管面积 5.66 亿平方米,提供了大部分营收。

2020年其他收入占比约15%。其他收入包括:智慧城市服务 9.9亿元,占比5.4%,社区生活服务9.8亿元,占比 5.4%,万物成长收入8.6亿元,占比4.7%。

上文所说的安防模块化平台,被称为万御安防。它属于万物云的“万物成长”模块。而万物成长全部收入占比才4.7%。

2021上半年,万物云营业收入104亿元,同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元,占比55%;商业物业服务31.6亿元,占比30%;其他收入占比仍约为15%。

理想和现实的差距不小。

 

图片来源:万科周刊

如上图所示,万物云分成三大板块:SPACE、TECH、GROW;七个子板块:万科物业、万物梁行、朴临发展、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长。其中的万科物业、万物梁行、万物云城是万物云主要收入的“三驾马车”,所以目前的万物云主要还是靠 SPACE,也就是传统的空间服务。

未来,万物云将服务近千万个家庭。在商企服务方面,万物云以“万物梁行”为品牌,已服务项目近2000个。前十位互联网企业,已有八家成为万物梁行的客户。这些都是万物云宝贵的资产,利用得当,万物云可以成为万科未来发展的主要牵引力。

万物云值多少钱?

投资人想必关心,作为行业龙头,万物云能值多少钱?

今年8月,阳光城(000671.SZ)以持有的阳光智博100%股份与万物云换股,获取万物云4.8%的股份。市场当时预计,万物云估值约为1000亿元。

我们咨询了四位专业投资者的看法,给出的估值介于600亿元到1600亿元之间。万物云2021年的净利润约为20亿元,所以以上估值市盈率介于30-80倍之间。万物云的利润增速多年保持在30%左右。如果再考虑万科的龙头地位,30倍的估值就偏低了。

下表给出了11月5日收盘时,港股物业服务公司的估值情况。可以看出,目前物业服务公司的市盈率介于10-57倍之间。恒大物业、建业新生活的估值最低,为10倍,这可能是受其母公司债务风险所累。

最高的四家为:华润 57倍,碧桂园42倍,融创和旭辉都是37倍。考虑到万科的综合实力高于融创和旭辉,所以万物云最低估值应该大于37倍。

如果万物云未来能成功转型,不以物业公司,而是以平台公司、科技公司估值,那么万物云有可能拥有超过华润的市盈率。

因此,万物云上市时,估值在40-60倍之间,对应市值为800-1200亿元,是合理的区间。

( 作者为《财经》研究员和记者,《财经》记者张光裕对本文亦有贡献)
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