担保理财产品逾期撕开了房企资金情况的真面目。11月9日晚间，佳兆业集团（01638.HK）在港交所发布公告称，由佳兆业集团（深圳）有限公司担保，合作方深圳锦恒财富管理有限公司发行的若干理财产品出现逾期，本集团正在确定所涉金额及针对此问题探讨补救措施。
据了解，此次暴雷的理财产品首期兑付期为2021年10月31日，目前兑付已出现逾期。根据佳兆业方面公布的数据，锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元，理财产品总金额约为127亿元。
11月10日，《财经》新媒体记者发现此次暴雷的理财产品，锦恒财富旗下的佳财通品类产品已无法注册购买，而对于理财产品下架、资金危机、股票何时复牌等问题，佳兆业方面回复记者称，近期不便接受采访，一切以公告为准。
佳财通小程序内部理财产品多数已下架
业内专家表示，近期受评级下调、高息美债即将到期、销售额持续下滑等不利影响，佳兆业集团资金流动性已出现阶段性困难，上市公司及相关公司债务违约对投资者信心造成了巨大冲击，并对其股价造成了较大波动，公司融资成本上升的同时，未来发展将被蒙上一层阴影。
理财产品逾期违约 公司股票继续停牌
与不少出现债务逾期的房企不同，佳兆业身处政策安全线内的“绿档”。同时，根据半年报显示，截至2021年6月底，佳兆业账上现金及现金等价物达383.64亿元。为何3亿现金兑付，难倒了这家“绿档”房企？
佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆答复投资者的解释是，截至10月下旬，公司账面有241亿元现金，均为受限资金，还有超过120亿元在途资金，为售房尾款。资金到账后需要流入银行监管账户，确保能还银行本付息和保交楼。
关于锦恒理财产品何时兑付问题，有投资人透露，11月4日与佳兆业集团高管的电话连线中，佳兆业集团董事局主席郭英成表示:“给佳兆业时间，我们有能力和办法偿还。”同时，佳兆业提出将处置旗下以深圳商业地产项目为主的18项资产，用于补充理财产品资金。
据天眼查显示，深圳锦恒财富管理有限公司成立于2016年4月，法人代表为万兵。目前，万兵兼任嘉兴平佳投资管理有限公司（中国平安与佳兆业的合营公司）法人代表，曾任佳兆业东戴河房地产开发有限公司秦皇岛分公司（已注销）法人代表，锦恒财富官网宣传内容多与佳兆业相关，金交所产品均为佳兆业项目。
为了平息外界的质疑，佳兆业通过多次发布公告来与外界保持沟通。11月8日晚，佳兆业发布公开声明称，集团正采取四项措施，全力以赴解决问题。11月9日晚，佳兆业又发布一则公告称，由于其担保理财产品到期后没有赎回，集团正在确定所涉金额并探讨补救措施，公司股票将继续短暂停牌。
受理财产品兑付逾期事件的影响，近期佳兆业股价最多时下跌达15%，旗下多家子公司股价也惨遭波及出现下跌。在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，上市公司及相关公司债务违约对投资者信心会造成较大挫伤，并对股价造成波动，甚至影响评级下调，进而波及公司下一步融资，促使融资成本不断攀升。
流动性危机升级 销售额下滑资金链承压
佳兆业不仅债务违约资金受限，评级不断下调、高息美债渐到期、销售额持续下滑等不利因素开始逐渐增多。
今年10月中旬以来，惠誉、穆迪、标普三大评级机构陆续下调了对佳兆业的信用评级，其中惠誉、穆迪已连续下调两次对佳兆业的信用评级。最近一次为11月9日，惠誉将佳兆业长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级从“CCC+”下调至“CCC-”（CCC评级表明违约的可能性确实存在），回收率评级“RR4”（为平均水平）。
对于佳兆业评级下调的原因，评级机构表示，未来一年佳兆业美元债到期规模达到32亿美元，而佳兆业的流动性将减弱，再融资存在重大风险。
除此之外，佳兆业海外高息债务也即将到期。据惠普和公开资料显示，美元债券存量规模最大的前三名房企分别是恒大、佳兆业以及融创。其中，佳兆业存量美元债有18笔，余额115.74亿美元，12个月内到期25.97亿美元，且绝大多数都是高息债，有12笔票面利率超过10%。
雪上加霜的是，佳兆业销售额自今年8月首次出现下滑。与以往销售火爆一房难求的景象不同，今年9月和10月，佳兆业分别实现合约销售额57亿元和81.95亿元，同比分别下降64.6%和30.49%，销售额持续下滑。
截至今年前10个月，佳兆业全年1300亿元的销售目标完成率仅为73.65%。销售目标难以完成，加上美债压力以及评级下调的叠加影响，佳兆业资金链已处于高度承压状态。
汇生国际融资总裁黄立冲表示，佳兆业家族近几年进行了过多的资本运作，收购的公司较多，造成了其资金很难快速回笼。同时，房企普遍能动用的账面资金占比为20%~30%，但小股操盘、合资合作等模式增多也让其资金流动受限。此外，结构性高负债、购买力下降等问题也影响其资金流顺畅。未来佳兆业能否摆脱困局，主要还是看其美元债的偿还情况，
一位从佳兆业金融离职的某中层员工告诉记者，今年佳兆业融资确实比较困难，一方面是大环境问题，地产行业一直处于调控中，融资渠道受阻。另一方面就是去化慢，资金回笼不快，现金流难免紧张，这也是地产商面临的共性问题。
在诸葛找房数据研究中心分析师陈霄看来，受评级下调、融资难、资金受限等多方面因素叠加，佳兆业的资金流动性压力加大。而近期信用评级再度被下调，反映资本市场对佳兆业的信任度降低，融资方面会继续受限，或对销售端产生一定的负面影响，其偿债能力和抗风险能力具有一定的不确定性。
资产处置迫在眉睫 输血续命成破局关键
6年前，佳兆业因无法按时支付债券利息，成为国内第一家美元债券违约的房企，受债务危机影响佳兆业股票停牌3年。现如今，再次爆出债务违约，佳兆业将如何自救？
佳兆业集团首席财务官、高级副总裁吴建新给到投资者最新的回复是，佳兆业拟着手处置资产清单，包括价值818亿的18个深圳项目，以及佳兆业权益258.39亿元，预计2022年3月处置完毕。
除了变卖深圳资产，11月8日晚公司声明给出的解决方案又增加了出售上海的部分资产，同时梳理可抵押资产，加快在售地产项目销售的同时，为财富产品提供兑付保障。
针对佳兆业给出的应对措施，卢文曦表示，目前来看这些举措能适当缓解当前危机，尤其处理深圳上海等一线城市的资产会相对较快，确实能够回笼一部分资金。但是，企业真正走出债务危机还要更长久的时间，必须要解决销售端的问题。对于暴雷企业的股票和楼盘，需要谨慎对待，防范风险。
值得注意的是，相关政府部门已注意到部分企业目前遭遇的流动性危机。近期，深圳市住建局已通知佳兆业召开流动性问题的专题会议。上述佳兆业前中层员工告诉记者，据其了解目前公司内部还在研究解决方案，同时住建委已介入，将通盘解决问题，兑付方案可能很快会出来。
此外，11月9日在中国银行间市场交易商协会主办的房企代表座谈会上，部分房企表示有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具，这意味着房企发债有望松绑。
对于佳兆业未来能否摆脱困境，黄立冲指出，关键要看资产是否优质，是否有企业接盘，政府是否会出台一系列政策缓解企业资金难的问题。目前，房企能做就是迅速降低资产负债率至70%以下，保证即时资产拍卖也有资金余额。
