佳兆业担保理财产品逾期 债务违约深陷流动性危机

作者 | 《财经》新媒体 宋金煜   编辑 | 潘西

2021年11月11日 14:18  

本文2951字,约4分钟

担保理财产品逾期撕开了房企资金情况的真面目。11月9日晚间,佳兆业集团(01638.HK)在港交所发布公告称,由佳兆业集团(深圳)有限公司担保,合作方深圳锦恒财富管理有限公司发行的若干理财产品出现逾期,本集团正在确定所涉金额及针对此问题探讨补救措施。

据了解,此次暴雷的理财产品首期兑付期为2021年10月31日,目前兑付已出现逾期。根据佳兆业方面公布的数据,锦恒财富目前到期未兑付逾3亿元,理财产品总金额约为127亿元。

11月10日,《财经》新媒体记者发现此次暴雷的理财产品,锦恒财富旗下的佳财通品类产品已无法注册购买,而对于理财产品下架、资金危机、股票何时复牌等问题,佳兆业方面回复记者称,近期不便接受采访,一切以公告为准。

佳财通小程序内部理财产品多数已下架

业内专家表示,近期受评级下调、高息美债即将到期、销售额持续下滑等不利影响,佳兆业集团资金流动性已出现阶段性困难,上市公司及相关公司债务违约对投资者信心造成了巨大冲击,并对其股价造成了较大波动,公司融资成本上升的同时,未来发展将被蒙上一层阴影。

理财产品逾期违约 公司股票继续停牌

与不少出现债务逾期的房企不同,佳兆业身处政策安全线内的“绿档”。同时,根据半年报显示,截至2021年6月底,佳兆业账上现金及现金等价物达383.64亿元。为何3亿现金兑付,难倒了这家“绿档”房企?

佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆答复投资者的解释是,截至10月下旬,公司账面有241亿元现金,均为受限资金,还有超过120亿元在途资金,为售房尾款。资金到账后需要流入银行监管账户,确保能还银行本付息和保交楼。

关于锦恒理财产品何时兑付问题,有投资人透露,11月4日与佳兆业集团高管的电话连线中,佳兆业集团董事局主席郭英成表示:“给佳兆业时间,我们有能力和办法偿还。”同时,佳兆业提出将处置旗下以深圳商业地产项目为主的18项资产,用于补充理财产品资金。

据天眼查显示,深圳锦恒财富管理有限公司成立于2016年4月,法人代表为万兵。目前,万兵兼任嘉兴平佳投资管理有限公司(中国平安与佳兆业的合营公司)法人代表,曾任佳兆业东戴河房地产开发有限公司秦皇岛分公司(已注销)法人代表,锦恒财富官网宣传内容多与佳兆业相关,金交所产品均为佳兆业项目。

为了平息外界的质疑,佳兆业通过多次发布公告来与外界保持沟通。11月8日晚,佳兆业发布公开声明称,集团正采取四项措施,全力以赴解决问题。11月9日晚,佳兆业又发布一则公告称,由于其担保理财产品到期后没有赎回,集团正在确定所涉金额并探讨补救措施,公司股票将继续短暂停牌。

受理财产品兑付逾期事件的影响,近期佳兆业股价最多时下跌达15%,旗下多家子公司股价也惨遭波及出现下跌。在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,上市公司及相关公司债务违约对投资者信心会造成较大挫伤,并对股价造成波动,甚至影响评级下调,进而波及公司下一步融资,促使融资成本不断攀升。

流动性危机升级 销售额下滑资金链承压

佳兆业不仅债务违约资金受限,评级不断下调、高息美债渐到期、销售额持续下滑等不利因素开始逐渐增多。

今年10月中旬以来,惠誉、穆迪、标普三大评级机构陆续下调了对佳兆业的信用评级,其中惠誉、穆迪已连续下调两次对佳兆业的信用评级。最近一次为11月9日,惠誉将佳兆业长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级从“CCC+”下调至“CCC-”(CCC评级表明违约的可能性确实存在),回收率评级“RR4”(为平均水平)。

对于佳兆业评级下调的原因,评级机构表示,未来一年佳兆业美元债到期规模达到32亿美元,而佳兆业的流动性将减弱,再融资存在重大风险。

除此之外,佳兆业海外高息债务也即将到期。据惠普和公开资料显示,美元债券存量规模最大的前三名房企分别是恒大、佳兆业以及融创。其中,佳兆业存量美元债有18笔,余额115.74亿美元,12个月内到期25.97亿美元,且绝大多数都是高息债,有12笔票面利率超过10%。

雪上加霜的是,佳兆业销售额自今年8月首次出现下滑。与以往销售火爆一房难求的景象不同,今年9月和10月,佳兆业分别实现合约销售额57亿元和81.95亿元,同比分别下降64.6%和30.49%,销售额持续下滑。

截至今年前10个月,佳兆业全年1300亿元的销售目标完成率仅为73.65%。销售目标难以完成,加上美债压力以及评级下调的叠加影响,佳兆业资金链已处于高度承压状态。

汇生国际融资总裁黄立冲表示,佳兆业家族近几年进行了过多的资本运作,收购的公司较多,造成了其资金很难快速回笼。同时,房企普遍能动用的账面资金占比为20%~30%,但小股操盘、合资合作等模式增多也让其资金流动受限。此外,结构性高负债、购买力下降等问题也影响其资金流顺畅。未来佳兆业能否摆脱困局,主要还是看其美元债的偿还情况,

一位从佳兆业金融离职的某中层员工告诉记者,今年佳兆业融资确实比较困难,一方面是大环境问题,地产行业一直处于调控中,融资渠道受阻。另一方面就是去化慢,资金回笼不快,现金流难免紧张,这也是地产商面临的共性问题。

在诸葛找房数据研究中心分析师陈霄看来,受评级下调、融资难、资金受限等多方面因素叠加,佳兆业的资金流动性压力加大。而近期信用评级再度被下调,反映资本市场对佳兆业的信任度降低,融资方面会继续受限,或对销售端产生一定的负面影响,其偿债能力和抗风险能力具有一定的不确定性。

资产处置迫在眉睫 输血续命成破局关键

6年前,佳兆业因无法按时支付债券利息,成为国内第一家美元债券违约的房企,受债务危机影响佳兆业股票停牌3年。现如今,再次爆出债务违约,佳兆业将如何自救?

佳兆业集团首席财务官、高级副总裁吴建新给到投资者最新的回复是,佳兆业拟着手处置资产清单,包括价值818亿的18个深圳项目,以及佳兆业权益258.39亿元,预计2022年3月处置完毕。

除了变卖深圳资产,11月8日晚公司声明给出的解决方案又增加了出售上海的部分资产,同时梳理可抵押资产,加快在售地产项目销售的同时,为财富产品提供兑付保障。

针对佳兆业给出的应对措施,卢文曦表示,目前来看这些举措能适当缓解当前危机,尤其处理深圳上海等一线城市的资产会相对较快,确实能够回笼一部分资金。但是,企业真正走出债务危机还要更长久的时间,必须要解决销售端的问题。对于暴雷企业的股票和楼盘,需要谨慎对待,防范风险。

值得注意的是,相关政府部门已注意到部分企业目前遭遇的流动性危机。近期,深圳市住建局已通知佳兆业召开流动性问题的专题会议。上述佳兆业前中层员工告诉记者,据其了解目前公司内部还在研究解决方案,同时住建委已介入,将通盘解决问题,兑付方案可能很快会出来。

此外,11月9日在中国银行间市场交易商协会主办的房企代表座谈会上,部分房企表示有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具,这意味着房企发债有望松绑。

对于佳兆业未来能否摆脱困境,黄立冲指出,关键要看资产是否优质,是否有企业接盘,政府是否会出台一系列政策缓解企业资金难的问题。目前,房企能做就是迅速降低资产负债率至70%以下,保证即时资产拍卖也有资金余额。

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