52城新房价格下降 市场下行局面何时筑底?

作者 | 《财经》新媒体 宋金煜 编辑 | 潘西  

2021年11月15日 21:22  

本文2007字,约3分钟

自9月份70城新房价格首次转跌、二手房价格下降后,进入10月下跌态势并未缓解。11月15日,国家统计局发布的数据显示,10月份70个大中城市新房价格环比下跌的城市达52个,较9月增16个,其中深圳、青岛、大连等城市为今年“首降”;二手住宅环比下降城市达64个,较9月增12个,占比超90%。

与此同时,销售走弱,开发商投资欲望降低,前10月土地购置面积同比下降11%,住宅新开工面积同比下降6.8%。

那么,近期限跌令、金融信贷政策转变是否能止跌,房地产行业未来走势如何?在业内人士看来,资金层面缓和对开发商大力度打折形成对冲,新房价格下跌幅度、房地产投资下行均会趋缓,目前来看房地产市场下行的局面有望在年底或明年年初筑底。

房价下跌范围持续扩大

进入10月,全国房价继续呈现下滑趋势,且跌幅逐渐扩大。从跌幅情况来看,70城新房价格平均跌幅为0.25%,跌幅较上月扩大3倍之多,70城二手住宅价格环比下跌0.32%,跌幅较上月扩大0.13个百分点。

值得一提的是,各级城市均没逃过此次“降价劫”。在70城中,除一线城市新房价格环比持平外,二线、三线新房价格环比出现了下降。其中深圳、青岛、大连等城市的新房环比价格出现了今年“首降”,成都新房价格两个月连降,哈尔滨、广州新房价格已三个月连降,且跌幅仍在扩大。而二手房在一二三线城市均出现不同程度的下降。

哈尔滨某中介机构人士告诉记者,受疫情反复、经济形势等多重影响,近期哈尔滨新房的确在降价,有些楼盘每平米降价三四千元,如宝能城从每平米12000万元已降至7000多元。

对于全国房价急剧下跌,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,一方面,由于市场调控趋严,“三道红线”加剧房企融资端压力,叠加债务到期集中,房企为冲业绩目标以及偿还债务,降价出售现象有所增加。另一方面,从加强限购限售到发布二手房指导价、打击高价学区房炒作行为等均在一定程度上消退楼市虚热,促使房价呈现回落趋势。

而对于在此次降价潮中,一线城市未能幸免的原因,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,自去年疫情以来,今年10月一线城市新房首次停涨,说明近期开发商信用风险事件导致市场信心下滑,对一线城市也形成了巨大冲击。另外,受到放贷紧缩、利率攀升、二手房停贷等影响,需求端急剧冷缩,换房需求转弱,造成了供需冷却的循环。

记者注意到,针对房价下跌的现象,近期已有多个城市发布房价限跌令,包括株洲、岳阳、唐山、张家口、昆明等城。除沈阳、昆明个别省会城市,绝大多数为三四五线城市。与此同时,贷款端政策调整频现,如房贷利率下降,房贷审批速度加快等。

那么,限跌令、利好政策是否能止跌?李宇嘉分析认为,由于目前的政策调整仍在托底、适度纠偏,并不会大幅度增加信贷投放。同时,房价仍在历史高位,在需求端不会松绑限售、限贷的情况下,未来需求复苏态势不能太乐观,房价或许仍会惯性下跌。不过,资金层面缓和对开发商大力度打折形成对冲,新房价格下跌幅度会趋缓。

投资欲望降低拿地热情不足  政策调整市场有望筑底

目前房企正面临销售数据下滑和资金短缺的困难。10月,全国商品房销售面积、销售额连续三个月保持两位数下降,同比降幅较上月分别扩大8.5个百分点、6.8个百分点,达到21.7%和22.6%。

与此同时,房地产开发投资额已连续两个月同比下降,且降幅较上月扩大1.9个百分点,达到5.4%,市场延续低温态势。

此外,由于此前到位资金不足,房企拿地热情并不高。今年前10月土地购置面积同比下降11%,降幅比9月份扩大2.5个百分点。不仅如此,新开工住宅面积出现下滑,前10月降幅为6.8%。

同策研究院研究总监宋红卫表示,投资下行的背后,主要是房企融资环境收紧以及销售不利造成的。有部分房企明年面临高额的到期债务压力,整个地产行业短期内现金流紧张的局面将延续到明年。在这种形势下,房企的现金流更多的会应对未来到期债务问题,而投资拿地则排在第二位。

记者注意到,由于关注到企业端的融资难、偿债难等问题,今年9月底以来中央已连续释放维稳信号。另外,各地方也在加强预售资金监管“保交付”,整治规范房地产市场顽疾,引导行业向健康发展方向发展。

“降温对市场信心造成一定的打击,但近期央行多次召开会议,强调要维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。”陈霄表示,对信贷层面释放一定的积极信号,或将对稳定市场预期、缓解市场低迷情绪起到重要作用。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也对于房地产行业未来保持乐观。他认为,今年10月以来,金融信贷政策正在转变,房地产市场的合理资金需求正得到满足,预计到明年,房贷供需关系将回归正常,有利于合理住房消费的正常满足。因此,目前来看房地产市场下行的局面有望在年底或明年年初筑底。