青岛年终土地盛宴即将开启,房企“赶工”御寒冬

作者 | 韩毅    编辑 | 金文丰

2021年11月26日 14:28  

本文2838字,约4分钟

青岛2021年最后一次集中拍卖的土地盛宴即将拉开帷幕。

近期,上海、杭州、深圳、重庆等重点城市第三批土地集中拍卖陆续开闸,青岛第三批次集中土拍也即将拉开帷幕。作为本年度最后一次土地盛宴,青岛拿出了“压箱底”的地块,虽数量、面积较前两次集中土拍大幅减少,但量少质优。在青岛楼市开启“入冬”模式的同时,房企为回笼资金、规避风险正开足马力加快新项目的上市进程,首批集中土拍的成交地块加速进入推广期,有些已经开盘售卖。

第三批拍卖地块“以质取胜”

日前,第三次青岛集中土拍明细公布,拍卖时间定于2021年12月13日。第三批次集中供地共计45宗,占地总面积约131.4万平方米,总建面29.5万平方米,其中住宅用地(含商住用地)38宗。

从2021年度青岛三次集中供地对比来看,无论在出让面积和出让总价,还是住宅用地方面,第三次集中土拍都有很大的降幅。作为本年度的最后一次集中拍卖的土地盛宴,青岛俨然拿出了“压箱底”的地块。

寸土寸金的市南区,自2017年至今仅供应5宗地,在今年前两次集中土拍中一如既往的沉寂,此次供应南岛组团二期1宗地块,该地块位于团岛路以北、团岛三路以西、团岛四路以南以东区域,占地面积约2.44万平方米,规划建面约9.36万平方米,起始楼面地价每平方米1.6万元,起拍总价13.6亿元。

崂山区共有1宗住宅用地挂牌,位置在崂山路以北、崂山支路以东,占地面积约4.23万平方米,起拍楼面地价每平方米1.35万元,起拍总价17.83亿元。另外,该宗地需建设社区拆迁安置房6.45万平方米。

市北区本次共计9宗地块挂牌,数量为第二批次集中拍卖数量的的两倍,总占地面积29.39万平方米,规划总建面64.85万平方米,起拍总价50.68亿元。其中楼板价最高的地块为海泊河地块,起拍价每平方米1.42万元。该地块位于敦化路北、镇江北路东、西吴路南,为商住用地,占地面积约2.85万平方米。

此次高新区共计1宗地块挂牌,为新悦路以东,海月路以西地块,该地块是规划教育用地南侧住宅用地,占地面积约15万平方米,起拍楼面地价每平方米4000元,起拍总价10.83亿元。据土拍附加文件显示,土地竞得方应在土地拍卖网上竞拍结束后3个工作日内且在本协议签订前,引入经甲方认可的学校(引入指校方与甲方签订校方在青岛高新区设立十二学年制直管学校的合作协议),意味着清华附中高新校区进入拿地和建设准备阶段。

这些位置较为优越的地块无疑为本次集中土拍提供了众多看点,但有些地块的归属已经较为明朗。例如,崂山沙子口地块规划已出,为青建·金宸府用地,根据规划将建设15栋楼,预计将为青建拍得。高新区地块预计会是保利科创紫荆阁的后期建设用地,最终被保利收入囊中基本没有意外。

据锐理数据,2020年青岛招拍挂商住地供应总面积2819万平方米,总成交土地面积2649万平方米,成交总额约811亿元。而根据青岛三次集中土拍的总体情况,青岛2021年集中拍卖的土地总建面约1204万平方米,不足2020年一半。

除面积大幅下降,2021年青岛的集中土拍市场也一如既往“平淡”。首批集中土拍中,除了市北区开平路45号地块触发了每平米1.7万元熔断价,西海岸、即墨等郊区的土地竞拍大多以底价成交,城阳区更有两宗土地因无人问津而流拍。据卓易数据研究报告,青岛土地溢价率为2.1%,位列首批“两集中”土地拍卖22个试点城市中的最后一位。第二次集中土拍中,市北、李沧、城阳、即墨、崂山、西海岸六区实际拍卖的地块76宗,除了原胶南市的四宗地触发熔断外,其他均为底价成交,整体溢价率0.46%。

“底价成交”“低溢价率”一直是青岛土地拍卖市场的主旋律。据卓易数据,自2017年以后,青岛土地市场溢价率连年走低,2020年青岛全市成交土地平均溢价率为0.14%。整体来看,超9成土地为底价成交,溢价率超10%的土地仅占1%。

从土地质量来看,青岛这次释放出来的地块“少而优”,但恰逢全国楼市明显下行,房地产税试点呼之欲出,市场预期信心普遍不足。易居研究院认为,截至10月末,房地产市场并未出现明显的转暖信号,今年最后两个月预计房企会继续偏向保守拿地,第三批集中供地并不乐观。

房企建房加速抵御“寒冬”

多重因素叠加,楼市也伴随骤降的气温进入“寒冬”,“金九银十”繁荣难再。

从易居研究院监测的40个典型城市来看,10月新房成交面积环比下降1.9%,同比大降32.4%,创下2013年以来最差“银十”。从增速来看,自今年6月新建商品住宅成交面积同比增速年内首次转负以来,已连续4个月同比降幅加速扩大。

根据国家统计局发布的10月70个大中城市商品住宅销售价格数据,青岛新房、二手房价格指数出现不同程度的下降。新房方面,青岛10月份环比下降0.2%;二手房价格方面,青岛10月份环比下降0.1%。这是青岛今年以来的楼市价格首次回落。

据青岛贝壳研究院数据:2021年10月,青岛市全市新房和二手房成交量11648套,环比下降4%。但在楼市开启“入冬”模式的同时,房企却显示出比以往更加饱满热情,如火如荼地开建,开足马力加快青岛新房产项目的上市进程。

当前,第一批次集中土拍成交的地块大多已经进入推广期,有的甚至已开盘。例如首次集中土拍万科出手落子城阳白沙湾板块,建设顺城万科·海潮云起项目。截至1O月,项目已售面积为149.59平方米,可售住宅面积为10803.77平方米。

绿城在取得开平路“市北地王”后,仅15天项目规划出炉。据青岛网上房地产10月27日发布的公告,市北绿城和锦玉园400套房源拿预售,其中住宅391套,商业9套,可售总面积为4.93万平方米,认筹价格为毛坯房每平方米2.6万元。

首轮集中供地项目金地华章,国泰华府已相继开盘,海尚府也进入了开盘前的蓄客准备。此外,二轮供地项目桂语朝阳,海信崂山项目璞悦、松山居,鲁信二轮供地松岭路项目有邻花园,北泰二轮供地项目紫樾尚品等均发布了建筑规划公示。青岛主城进入新增项目爆发期,一批新房源在最近几个月内将集中上市待销。

业内人士认为,房企们在拿地后无一不选择尽快开发上市,除了要高周转下保证资金稳定,也为了规避楼市持续下行风险。未来,青岛楼市进一步分化的可能性或再度凸显。

克而瑞认为,四季度房企销售继续承压,通过“以价换量”来促销售、抓回款的空间也越来越小,部分负债率较高的房企将面临更大的经营压力。长期来看,未来房企的经营逻辑向“以销定投”转变,在开发和销售端对企业的经营效率、供货节奏以及去化效率都提出了更高的要求。

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