成都、西安等多地松绑楼市政策 行业回暖应防范违规风险

作者 | 《财经》新媒体 宋金煜 编辑 | 潘西  

2022年06月02日 21:57  

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5月最后两天,成都、宁波、福州等至少8个城市官宣楼市松绑政策,其中多城一个月内两次给楼市松绑。据不完全统计,截至5月31日,超120个城市共出台超220次宽松性调整政策稳楼市,5月单月政策数量最多达99次。

记者注意到,除多城采取放松限购、限售、限贷,多孩家庭多购一套房,直接发放购房补贴外,近期多城也开始降低首套首付比例至两成,二套至三成。不过,在多城降低首付比例的同时,郑州、珠海、湖州等暂未发布官方文件的城市,却出现了个别楼盘、个别银行可做到首套首付两成的情况。

在业内人士看来,首付贷、首付分期均属违规行为,开发商和购房者都需警惕此类操作。目前来看,短期各地政策或将继续优化,但楼市调控完全松绑的可能性较低。随着疫情逐渐缓解以及宽松调控政策作用显现,楼市成交量已出现了复苏,预计下半年将进入量增价稳阶段。

多城松绑楼市政策 市场需求得到释放

穿越2021年下半年楼市寒冬,2022年从中央到地方政策暖意频频释放,已有超百城密集出台楼市松绑政策。根据诸葛找房数据研究中心不完全统计,截至5月31日,共计出台松绑政策超220次,覆盖超120个城市,其中5月单月出台调控政策就达99次。

记者注意到,不少城市在一个月或短期内多次出台稳楼市政策。如继5月16日放松限购、限贷后,5月31日,成都出台了二孩及以上家庭和投入保租房家庭可新购1套住房,公积金住房贷款首套首付两成、二套首付三成,最高额度80万元以及增值税免征期“5改2”等多项释放购房需求的举措。

此外,东莞、苏州等城市也在一个月内两次给楼市松绑。其中,东莞从5月1日仅调整购房资格条件,到5月14日启动了放松限购、限售,调整增值税免征年限、允许多孩家庭新购房等全方面的松绑。

除成都、苏州、东莞等新一线近期出台了楼市新政,曾出现多个“万人摇”楼盘的西安也加入楼市松绑队伍中。5月28日,西安住建局等四部门联合调整购房政策,限购、限贷、限售均有放松。

相较于一二线城市松绑各类调控政策,部分三四线城市则更直接地发放购房补贴。6月1日,浙江浦江县发布通知,购房最高可获100%契税补贴,5月29日、30日,四川宜宾、眉山政府网站发布文件,明确买房将定向发补贴,每户最高3万元、每平米最高600元。

值得一提的是,一些城市放松限购以及给予补贴的措辞十分谨慎,如四川雅安宣布最低首付比例下调至20%时强调了“阶段性”,政策截止时间以通知为准。另外,浦江购房契税补贴仅到今年年底,宜宾购房补贴执行期一年。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受《财经》新媒体记者采访时表示,近两个月因城施策节奏明显加快,政策力度亦加大,且城市明显向新一线和二线城市扩围。各地积极落实中央会议精神,根据各地实际情况调整楼市政策,热点城市调整认房认贷标准、调整多孩家庭购房信贷政策等,可更好地支持刚性和改善性住房需求。

“短期预计各地政策将继续优化,一线城市政策更多以微调为主,二线城市政策力度有望继续加大,调整认房认贷标准、降低首付比例等均有空间,三四线城市限贷等限制性政策存在全面优化预期。不过,楼市调控完全松绑的可能性较低,政策优化方向仍是支持刚性和改善性住房需求。”陈文静说道。

多城官宣首套首付两成  需警惕首付分期等违规操作

近日,成都、西安、福州等多城均出台了首套首付两成、二套三成的政策。记者注意到,不同城市放松程度有所不同。如成都、西安、福州等热点城市仅放开了公积金贷款渠道,而温州、雅安等城市则不仅支持公积金贷款,商业贷款也可执行首套首付两成。

此外,还有城市释放了一成首付的消息。5月31日,市场消息称山东齐河县首套房首付比例降至一成。对此,齐河县住建局回应称,部分文件内容有误,目前并未执行,相关措施正在重新拟定中,预计不久将重新公布。

然而,在多城放开两成首付贷款的同时,郑州、珠海、湖州等暂未发布官方文件的城市,却出现了个别楼盘、个别银行可做到首套首付两成的情况。6月2日,某郑州中介机构张先生告诉《财经》新媒体记者,前几日的确有楼盘释放过首付两成的消息,但不到两个小时就被政府叫停。

“虽然没有官方发文,但不少楼盘还是可以实现首付两成。”张先生向记者介绍称,目前主要有两种渠道,一种是利用低购房价与高备案价的差价,让贷款额度相同,但实际首付可低至两成,另一种是支付5%或10%首付,两年内补齐30%,即首付分期或首付贷,部分民企开发商和第三方机构都可以做。”

郑州美盛金水印楼盘销售人员告诉记者,前几日该楼盘的确推出过首套首付两成的政策,但是由于当时只有中国银行可办理,后期中国银行告知也不能办理,没有成交一单就停止了。不过,该楼盘支持首付分期,而且没有利息。

另一位珠海中介人士也向记者介绍称,虽然没有官方文件,但两成首付的政策正在审批中,当地有些楼盘可以两成首付。记者向珠海路福星光上轩售楼处求证实时,该楼盘销售人员表示,其项目自5月30日执行首套两成首付,主要是合作银行通知可办理该业务,合同正规有效。

对此,诸葛找房数据研究中心分析师梁楠表示,降低首付比例,其实质是降低了购房门槛,让更多刚需及改善性置业人群触及购房门槛,对提振购房者积极性有积极影响。目前,楼市政策仍有一定的调整空间,预计未来仍会有部分二三四线城市下调首付比例,但一线城市首付下调的空间较小。

“住建部和央行均有发文首付贷、首付分期是不合规的。”中国住房和城乡建设部办公厅法律顾问、北京房地产中介行业协会法律顾问王树德告诉《财经》新媒体记者,此类操作的风险在于,如果此类违规行为被查处,购房者可能无法办理网签和后续贷款,不补足房款可能产生购房纠纷,若退房还可能牵扯房屋买卖、借贷等多方法律关系和多起诉讼案件。

北京金诉律师事务所主任王玉臣进一步向记者表示,首付分期看起来是帮购房者分期付款,但在实际操作中往往会伴随开发商垫资、融资等违法违规行为,以及违反按揭贷款等相关规定。因此,购房者应警惕此种操作,并仔细查看购房合同相关条款,而开发商也应加强管理,避免影响正常销售。

楼市回暖销售额回升 市场信心加速恢复

5月,由于疫情形势持续向好和多地稳楼市政策加速落地,楼市回暖迹象明显。根据多家研究机构数据显示,5月各地新房销量边际改善,二手房成交量也有所回暖,此外百强房企环比销售额止跌回升,整体成交均呈回升态势。

从新房成交情况来看,根据诸葛找房数据研究中心数据显示,截至5月26日,重点监测的9城新房成交40528套,环比上涨2.7%,环比转跌为升,同比下降46.7%,降幅收窄9个百分点。另据克而瑞研究中心监测,5月30个重点城市新房成交面积环比增长4%,同比仍下降59%,与上月基本持平。

分城市来看,一线城市供应缩量,成交环比下降22%,而26个二、三线城市成交低位企稳,环比增长9%。其中,苏州、合肥、徐州等城市在政策放松刺激下有所复苏,广州、佛山、东莞等成交低位回升。

此外,尽管百强房企销售同比跌幅仍保持在近6成的高位,但环比销售增长则止跌回升。据克而瑞数据显示,百强房企在5月实现销售操盘金额4546.7亿元,环比增长5.6%,较4月超16%的环比降幅出现明显改善。

从二手房情况来看,根据贝壳研究院发布的数据,5月50城二手房成交量环比增长约14%,同比降幅收窄。同时,二手房带看客户量环比增长8%,新增挂牌房源量环比增长12%。分城市看,东莞、济南、佛山、无锡及嘉兴等城市市场预期复苏比较快。

对此,贝壳找房报告指出,随着疫情逐渐缓解以及城市内宽松调控政策作用而有所修复,市场预期开始出现边际转换。目前市场仍处于底部,成交量已经出现了复苏,预计在下半年将进入量增价稳阶段。

此外,陈文静表示,今年以来房地产市场情绪延续低温趋势,房企在回款压力下多采取降价跑量策略,多城新房价格波动调整。随着各地需求端政策出台力度加大及节奏加快,市场信心有望进一步修复,新房价格或继续平稳运行,但对于多数城市来说,市场修复需要的时间更长,房价短期调整的压力仍在。