康养小镇成房地产圈钱手段,如今超7成项目亏损中|《财经》特稿

作者 | 《财经》记者 孙颖妮 编辑 | 王延春  

1970年01月01日 08:00  

本文11575字,约17分钟

康养产业在中国逆势上扬,诸多资本趋之若鹜,康养产业也成为地方政府经济转型发展的重要方向。但康养产业总体上仍处于探索阶段,有待认识康养产业发展特征,探索出康养产业发展可复制的发展路径

河北保定高碑店张贲营村西侧,一片近300亩的荒芜土地被铁网围起,土地中央除了一栋标有“河北清河湾游客服务中心”(下称“游客中心”)的建筑,满眼的杂草与小树。走进游客中心,地面布满灰层,空旷的游客中心只有一名保安人员值班。这是清河湾康养小镇的场景。

2017年,清河湾康养小镇开始建设,规划占地6909亩,建设周期为五年,分三期实施,一期投资为2.47亿元。“高碑店清河湾康养小镇是集生态涵养、民生安全、医疗康养、休闲旅游为一体的特色项目,小镇的建设不仅填补了高碑店康养类项目的空白,破解了华北地区资源瓶颈,也带动城乡统筹发展和生态环境改善,提高居民生活质量,有绝对优势形成新的经济增长点。”这是该康养小镇最初的梦想。

然而五年后,现场却一片凄凉。《财经》记者在调查中了解到,小镇建设计划分三期实施,但在一期项目建设后,小镇便再无新的项目推进。当地村民说,这样荒废的景象好多年了。记者致电该项目的开发主体河北创世房地产开发有限公司(下称“创世公司”)了解情况,工作人员回复称,“不弄了,全都封起来了,好几年处于停滞状态”。问及项目停滞原因,工作人员表示不清楚,目前该项目已经没有相关负责人。

高碑店清河湾康养小镇。摄影/《财经》记者 孙颖妮

《财经》记者多方调查了解到,像上述这样陷入停滞或荒废的康养小镇在全国并非个例。过去几年,全国各地掀起建设康养小镇热,遍地开花的项目三五年后陷入停滞、烂尾或者荒废的状态并不少见。

中国老龄科学研究中心副主任党俊武向《财经》记者表示:“凡是目前能看到广告宣传的康养小镇项目基本是刚刚上马的,原来做过宣传现在找不到痕迹的项目,不少已经破产了。”中国旅游景区协会规划委员会专家马牧青也对《财经》记者证实:“现在全国各地有大量的康养小镇,但几乎每个地级市都有烂尾的项目。”

近年来,在国民健康意识不断增强以及人口老龄化日益加重的大背景下,养老等大健康产业站上风口,引发各路资本纷纷入局,康养小镇就是资本追逐的热点之一。

过去几年,各地康养小镇如雨后春笋般在各地迅猛建起。根据《康养蓝皮书:中国康养产业发展报告(2020)》,全国各区县已经成功招商并开工建设的康养项目达5000余个。

记者调查了解到,康养小镇的开发投资规模颇巨,投资动辄几十亿元、上百亿,占地数千亩甚至万亩。比如长三角(东台)康养小镇项目在南京签约。据介绍,这一项目选址在江苏省的东台沿海经济区,总投资达700亿元,总占地约2.6万亩。

在大规模扩张背后,康养小镇也存在定位不准、同质化、房地产化倾向。同时,康养小镇的盈利状况也由于疫情影响等并不乐观。《康养蓝皮书:中国康养产业发展报告(2020)》显示,目前全国已经开张并实现盈利的康养项目并不多,仅旅居康养就有七成项目处于亏损。

同质化项目扎堆

记者调查的上述清河湾康养小镇项目曾被列入河北省年度第一批中心村(新型社区)示范点名单和保定市第一批特色小镇培育类名单。小镇一期项目占地500亩,总投资2.47亿元,主要建设了游客中心、乡村大戏台、张贲营村民俗街等项目。然而,一期项目之后,小镇建设就陷入荒废状态。据了解,该项目在建设之初,也曾经过专家多次论证和研究。

盘古智库老龄社会研究中心副主任、高级研究员李佳告诉《财经》记者,很多地方建设了大批康养小镇,但是这些小镇缺乏精准化和差异化的定位,产品和服务缺乏特色,很多项目千篇一律,也有一些项目生搬硬套,最后建成了不伦不类的康养小镇。“只是昙花一现,很快被人遗忘了。”

记者实地调研中了解到,虽然打着“康养”的旗号,号称填补了高碑店康养类项目的空白,但是清河湾康养小镇所建设的项目与康养并无太大关系。一期投资的游客中心、乡村大戏台、张贲营村民俗街等项目曾在2017年保定市旅发大会期间投入使用。村民对记者介绍,张贲营村民俗街是在短期内被装点起来的,旅发大会召开之前,沿街居民的房屋被装点成了统一的样式:玻璃窗户外安装上了红色木质窗格,大门两侧挂起了红灯笼,做生意的居民家安装上木质牌匾。如此“打扮”一番后,这条街就被命名为清河湾康养小镇一期投资中的“张贲营村民俗街”项目。

如今,红色的窗格还在,红色的灯笼经年褪色。一位街边的村民对《财经》记者说:“这些红色的窗户和灯笼都是创世公司出资建的,但是家里的房檐也要求装点成统一的风格,此项花费都是我们村民自己出钱。我们家大概花费一万多元才建好,如果不出钱搞,村里工作人员会反复到家做工作。”

另外有两位村民对《财经》记者透露,前几年创世公司曾在被铁网围起的近300亩的土地上打过几次温泉,但是并不清楚最后是否打出了温泉。村民表示:“就算打出温泉,就是有特色吗?村里有什么吸引人的地方呢?人家凭什么来你这住?”记者返回游客中心了解温泉的位置,保安人员表示“只有一口枯井”。记者希望前往查看,但遭到工作人员阻拦。

记者调查中了解到,像清河湾康养小镇这样,一些地方显然将康养小镇当成了一个筐,什么都往里装,将旅游景区甚至游乐项目都冠名为康养小镇。

位于河北石家庄灵寿县的锦绣大明川休闲度假康养小镇总占地2000亩,项目总投资20亿元,规划在2021年全部建成。然而,记者向该小镇工作人员询问情况,工作人员表示,最初的定位是建成一个大型的高标准康养基地,但是目前景区内只有树桥、公园、房车营地、儿童水上乐园、激情冲浪等游乐项目。

位于河北石家庄鹿泉区的中以农科康养小镇曾是2018年石家庄市第二届旅发大会的观摩项目之一,项目总体占地4300亩,计划投资105亿元。小镇规划打造成集现代温室农业、农产品加工生产、文化旅游服务、养老生活服务等一二三产业融合的都市康养目的地。然而工作人员向《财经》记者介绍,目前该康养小镇主要开放了农业项目,以农产品采摘为主,且只能当天采摘,不能住宿。除了附近的商业街正在建设,其他项目基本停滞。

除了名不副实,康养小镇的同质化现象严重。记者了解到,很多省份大型康养小镇项目的定位十分雷同。例如,位于四川省攀枝花,计划投资160亿元的金杯半山·米易太阳谷项目定位于集“医、养、游、居、文、农、林”于一体的复合型大康养旅游度假区。而同样在四川省的中国洪雅·峨眉半山七里坪森林康养旅游度假区也定位于打造集“医、养、游、居、文、农、林”于一体的综合型康养旅游度假区。2021年3月,四川广元的九龙山康养基地建设项目启动,该项目也定位于集观光、休闲、科普、康养、游乐于一体的综合康养旅游目的地。事实上不只在四川,全国各地泛泛定位于集多功能于一体的大型康养项目颇多。

党俊武说,这些依靠自然资源投资建设的大型康养度假区在定位和建设方向上相似度较高,这无疑增加了项目间的同质化竞争。

记者了解到,部分地区甚至在一个区域内集中建设了大量康养项目。在湖北咸宁的梓山湖区域集聚了绿地梓山湖温泉康养小镇、恒大养生谷、环球融创梓山湖未来城、梓山湖·江南里等多个康养地产项目,这些项目占地少则千亩、多则数千亩,项目之间的距离都很近。

曾考察过梓山湖区域康养地产项目的业内人士张鹏飞告诉《财经》记者,梓山湖区域集聚了多项大型文旅康养综合体项目,同一板块在该区域大体量开发,定位十分雷同,项目间同质化竞争严重。在当地人看来,梓山湖区域虽然很多项目打着文旅康养的旗号,但本质就是房地产开发,康养所需的各项配套设施并不健全。

除了咸宁,武汉周边的黄冈、孝感、桃仙等武汉都市圈范围的城市也布局了多项文旅康养项目。对此,武汉轻工大学康养产业研究院院长祝开滨向《财经》记者表示,武汉周边虽然有很多文旅康养小镇项目,但是却找不到一个标杆性的,有特点、有代表性的项目,这显示出当地在发展康养小镇过程中规划定位并不清晰,顶层设计缺失。

在祝开滨看来,虽然全国各地都在建设康养小镇,但是地方对康养小镇的理解、规划以及定位从政府层面的顶层设计上就出现了偏差,无论是政府还是企业,对康养小镇的认知有待提升。

数据显示,2021年,广西将重点推出23个康养小镇、特色小镇项目。山西省计划用3年-5年的时间,打响“康养山西、夏养山西”品牌,打造20个国家森林康养基地,建设大同世家康养小镇、运城垣曲左家湾生态康养小镇、宁武东寨康养小镇等20个康养小镇。近年来,河北张家口市布局了79个康养产业项目,建设了13个旅居康养小镇项目。

李佳提醒,康养小镇建设不能演变为政府的形象工程,只图规模和数量而不重视质量。如果缺乏规划和定位,盲目扎堆建设大量同质化的康养小镇,只会造成资源浪费。

在清河湾康养小镇采访时,村里的两位村民向记者介绍,被铁网圈起的近300亩土地近年来基本属于荒废状态。此前,这片土地由原村支书高永利以每亩地每年1000元的租金向村民承租,然后再将整片土地租给创世公司用于开发康养小镇。一位村民说:“原本这些土地种着麦子等,现在荒着很可惜。我们担心开发期间土地受到了严重破坏,恐怕已经无法复耕了。”

康养的房地产化

房地产化是康养小镇发展另外一个问题。记者在调查中了解到,很多项目打着康养小镇的“噱头”,但实质上就是一个地产盘,主要业务就是卖房子。

过去几年,房地产化严重是康养小镇、森林小镇、音乐小镇等各式各样特色小镇建设中存在的突出问题。2020年7月,国家发改委曾印发了《关于公布特色小镇典型经验和警示案例的通知》,指出严控特色小镇房地产化倾向,在充分论证人口规模基础上合理控制住宅用地在建设用地中所占比重。通知还指出,各地区全面推动规范纠偏和自查自纠,淘汰整改一批“问题小镇”,努力促进特色小镇走上理性发展轨道。要淘汰“虚假特色小镇”“虚拟特色小镇”等触碰红线的特色小镇。

李佳等多位业内人士告诉《财经》记者,由于康养小镇项目基础设施投资占比高、投入大、周期长,因而靠一定的房地产项目来平衡资金本无可厚非,但问题是大部分康养小镇项目并未按照康养的标准打造,相应的康养服务也严重缺失,最后所呈现的项目就变成了纯地产,甚至很多项目只是为了以康养的名义圈地做房地产。

2021年5月,“云南滇池南岸别墅密布成水泥森林”的话题一度冲上网络热搜。据《人民日报》报道,该别墅群的开发商昆明诺仕达企业(集团)有限公司自2015年开始,打着康养的“幌子”在滇池南岸长腰山区域陆续开工建设滇池国际养生养老度假区,实际上却是行房地产开发之实。据悉,该项目规划占地3000余亩,建设别墅813栋、多层和中高层楼房294栋,建筑面积达225.2万平方米。其中,面向滇池区域规划建设别墅390栋、多层和中高层楼房25栋。长腰山本是滇池山水林田湖草生态系统的重要组成部分,但是仅这一个项目的面积就占到了长腰山总面积的90%,长腰山变成了“水泥山”。

2018年原乡小镇在对外宣传中就表示将建设集康养酒店、康养酒庄、康养公寓于一体的SOREHSA康养小镇,但记者看到目前只是一片草地。摄影/《财经》记者 孙颖妮

东方园林康旅集团总经理赵轩等多位业内人士告诉《财经》记者,打着文旅康养旗号行房地产开发之实的现象在海南省也很普遍,由于绝大部分的购房者是外省人,再加上季节原因,很多所谓的文旅康养地产项目在夏季就变成了空城。近年来海南开始严控房地产,海南官方更是直言要“以壮士断腕的决心去房地产化”。

位于河北省张家口,紧挨北京市延庆区的奥伦达部落·原乡小镇是一个占地8000亩的地产盘,近年来,该小镇主打康养概念,对外宣传是美式西部康养小镇。2021年1月,该小镇还曾获得“健康中国(2020年度)十大康养项目”的奖项。不过记者在现场调研了解到,虽然该小镇涉及健康博物馆等康养元素,但本质上就是一个别墅大盘。工作人员说,小镇住宅主要以别墅和楼房为主,独栋别墅约有960套,面积从98平方米到350平方米不等,总价550万元起,联排别墅和双拼别墅约为1500套,联排别墅单价在3万元/平米左右,小高层住宅约为2000户,总价在170万元至300万元之间。

奥伦达部落·原乡小镇。摄影/《财经》记者 孙颖妮

小镇的康养项目主要是心身健康(医学)博物馆,博物馆分为八层,包括健康管理中心、生命服务中心、运动医学中心等多个项目。记者在参观中看到,整个馆内人员稀少,有的楼层中只有一两位工作人员,有的楼层则空无一人。一位工作人员告诉《财经》记者:“和你说实话吧,这边的康养产业暂时还没有做起来,目前健康博物馆里的工作人员和设备基本都撤了,只有在商业街那边有一个按摩的场所,现在能体现的主要是房地产这块。”

记者了解到,早在2018年原乡小镇在对外宣传称将建设集康养酒店、康养酒庄、康养公寓于一体的Sorehsa康养小镇,服务主要包括两方面,一方面是全球行权的康养度假,另一方面是以专科病康复为目标的康复酒店。然而记者来到该规划地块,看到的却是一大片草地和一块标有“Sorehsa”的牌子,没有任何在建工程。工作人员表示,Sorehsa康养小镇目前还在筹备中,至于什么时候开始建设还不确定。

聚集在湖北咸宁梓山湖区域的几个康养项目同样是以房地产为主。绿地梓山湖温泉康养小镇、环球融创梓山湖未来城和恒大养生谷以别墅和楼房为主,江南里则主打苏州园林景观合院。在恒大养生谷的介绍中记者看到,养生谷配有恒和医院以及红酒屋、瑜伽馆、禅思堂、国学馆、养生堂等九大展馆,但工作人员告诉记者,恒和医院什么时候开始建设并不清楚。

环球融创梓山湖未来城占地共8000亩,定位于打造在华中最大的全龄层高端温泉旅居康养目的地,但记者在询问该项目有哪些康养元素时,工作人员直言:“我们并不是什么康养,就是一个度假区,康养只是一个概念而已,主要还是房地产项目,有康养的旗号无非是为了楼盘的溢价。有些项目只做了一个医院难道就可以被称为康养了?可以说,目前国内基本没有好的康养项目,基本都是别墅度假盘。”

记者了解到,近年来各地政府越来越注重产业资源的导入和已有的资源的利用,期望引进能够为地方政府带来税收、就业、民生等社会效益的产业。康养产业是一个融合性较强且具有广阔市场前景的朝阳产业,刚好契合地方政府发展的需要。在此背景之下,相比传统的住宅、商业项目开发,以打造康养产业为“噱头”开发房地产,拿地的难度会更低。

《财经》记者采访的多位业内人士表示,康养小镇项目具有国家及各地政府推出的金融、土地以及补贴政策。所以,相比传统的住宅和商业项目开发,不仅能以相对低廉的价格获得土地,而且信贷政策也会对康养小镇项目有所倾斜。

据记者了解,政策层面国家对文旅康养产业的补贴力度很大,部分地区补贴甚至达100%。国家发改委联合多个部门曾印发关于《2019文旅康养提升工程实施方案》的通知,明确2019年中央投资补助标准:原则上东、中、西部地区(含根据国家相关政策分别享受中、西部待遇的地区)中央投资补助比例为30%、60%和80%。西藏自治区、四川省藏区和新疆维吾尔自治区南疆四地州(含兵团)的项目可按规划确定的最高补助额度予以全额(100%)补助。

黄河湾康养文旅小镇总经理王孟阳告诉《财经》记者:“很多康养小镇投资者最初向政府承诺将做好配套基础设施建设,但往往拿到地后就开始建别墅卖房子,当初承诺的配套设施根本不再建设。有的投资者在房子卖出赚到钱后便不再进行后续的投资,康养小镇变成了完全的地产项目。另一种情况就是房子卖不出去,导致资金链断裂,项目陷入烂尾和荒废状态,最终给政府留下一个烂摊子。我们所看到的康养小镇动辄100亿元、200亿元的投资,其实很多时候只是投资者对政府的承诺,实际可能只需要花10亿元或者20亿元就可以了。”

《财经》记者在梳理中发现,参与康养小镇投资开发的主体中,房地产企业占到了大多数,尤其是各地大型的文旅康养综合体项目基本都是由地产公司投资开发。包括万达、绿地、万科、恒大、碧桂园、融创、华夏幸福在内的大型地产公司,纷纷投向康养小镇项目。仅咸宁梓山湖一个区域,就集聚了恒大、融创、绿地等多家大型房地产公司。

在业内专家看来,康养小镇是一个低门槛可以迅速介入的领域,众多房地产企业一哄而上投向康养小镇,值得警惕。康养小镇对于运营有着较高的要求,而房地产企业“重开发轻运营”“重硬件轻软件”的思路并不利于康养小镇的发展。

本埠城乡咨询有限公司策划经理陈亚斌告诉《财经》记者:“康养小镇具有‘长周期、慢回报’的特点,是一件需要耐心去做的事情,一个康养小镇项目很有可能三五年内都看不到成效,从操作到成熟往往需要十年左右的时间沉淀。然而房地产企业习惯了快投入、快回报的生意模式,很多房企仓促上马,在相关配套措施还未建好时就开始卖房。但是由于不符合实际需求,房子无法卖出,出现大量空置的情况。又由于资金的缺乏后续的配套建设也无法进行,最后导致整个项目陷入停滞、烂尾。” 

康养供给与需求错配

康养小镇作为近年来兴起的新兴业态,由于认识上的误区,使得康养小镇在发展过程中走了较多弯路。

 “为什么全国各地都在建设康养小镇,但是真正成功的项目却很少?”李佳向《财经》记者表示,根本原因在于开发建设主体根本没有搞清楚什么是康养小镇,甚至存在很多错误的认知,更多时候只是按照自身的理解去建设。例如,单纯认为康养就是环境好,一味注重硬件的建设,却忽略了软件方面的细节。实际上康养有着非常丰富的内涵,现代人对健康的追求是多元的。此外,开发建设者对客户群体尤其是老年人群体需求的了解也是一种猜测。

目前康养小镇的供给与需求错配状态比较普遍。

《财经》记者在原乡小镇调研时,采访的一对夫妻表示:“我们平时就是过来住着玩玩,康养功能这里肯定是不能满足的,小镇没有医院,而城区的医院距离小镇又较远,看病很不方便。”一对来自北京延庆的老年夫妻告诉记者:“小镇虽然环境优美,但并不能满足康养的需求,我们老年人都有老年病,需要拿药治疗,但是这里只有一个小诊所,并不能满足老年人的看病需求。看病是第一位的,至于风景是否优美、房子是否高档都是次要的。我们已经将北京的大房子卖了,买了北京大医院附近一个小点的房子。”

马牧青表示,“如果还没有搞清楚康养小镇是什么、人们需要什么样的康养小镇就去盲目地建设,自然无法建好。”在他看来,康养小镇要遵循几个最基本的特征。首先,小镇要建在一个能够提供康养环境的区域,有良好的生态环境和独特的资源作为依托。例如,有森林植被、气候、温泉、土质或水质等一些独特性的可供康养的资源为依托。其次,有环境依托只是基本条件之一,最重要的是根据当地不同的环境资源特点,充分结合市场需求,打造出具有足够竞争力的产品和服务,增强核心吸引力。例如,以森林植被为依托打造绿养产品,以温泉为依托打造浴养产品,以运动为特色打造健养产品。然而,目前很多康养小镇只重视基础设施的建设,却缺乏特色核心产品的打造。“按照城市地产的思维去搞康养旅游地产,这是目前大部分康养小镇失败的一个重要原因。”再次,康养小镇的功能性更强,需要具备完善的配套设施,满足人们康养、旅居、生活、消费、医疗等基本需求。

位于山西晋城高平市的卧龙湾康养小镇主打森林康养主题,被称为高平市的一张康养名片。但工作人员告诉记者,小镇主要以游乐设施和娱乐项目为主,例如空中漂流、七彩滑道、旋转木马、碰碰车、游船等。涉及康养的项目则只有课程培训。“小镇的几位老师开设了相关的康养课程,课程分为一天的、三天的或者一周的,老师会带着报名的人进行运动以及学习康养知识。” 看来,这里的康养小镇其实就是一个旅游度假区,缺乏基本的康养设施和服务。

记者采访马牧青时,他对吉林长白山地区文旅康养项目的调研刚结束。马牧青向《财经》记者分析,长白山是首批国家级旅游度假区,在中国甚至世界都具有较高的知名度,且长白山拥有天池、火山地貌、瀑布、温泉等多项独特的自然资源,适合文旅康养项目的发展。但是长白山的文旅康养产业发展得并不好,很多项目人烟稀少,长期处于亏损状态。

这种状况由很多原因造成:第一,足够的人流是远离市区的文旅康养项目赖以生存的关键,然而长白山地区的人流并不能支撑附近众多文旅康养项目的发展。第二,项目的配套设施不完善,无法满足旅客长期康养旅居的需求。第三,项目缺乏核心吸引力,这里的核心吸引力并不是指天池、冰雪、温泉这些独特的资源,而是指利用这些资源开发出的产品,目前长白山地区的文旅康养项目并没有将这些独特的资源利用好。

祝开滨告诉《财经》记者,康养小镇需要造血才能生存下去,尤其是大部分康养小镇位于乡村或者是远离城市的边缘地带,没有产业支撑很难存活下去。“康养小镇更像是一个产业集群的承载体,我在多年研究后发现,康养小镇的产业十分复杂,单一的产业无法支撑整个康养小镇的运转。”

党俊武告诉《财经》记者,很多康养小镇投资者看到了中国2.5亿老年人的巨大市场,认为这些老年人有钱又有时间。然而需要认清的是,在2.5亿老年人中,有很大一部分是农村的老人,他们的收入很少,并不是康养小镇潜在的客户群体。剩下约1亿老年人群,又有一部分属于中低收入群体。而在收入比较多的老年群体中,还有很多人是因为各种原因走不开,比如需要帮子女照看孩子。对于康养小镇的投资者来说,需要抓住老人的刚性需求,为其提供精准服务。但目前康养小镇对客户细分的需求并没有认真分析,很多小镇虽然规模很大,看起来似乎功能很多,但却没有特色,没有精准的服务,“大家根本不知道去那里能够做什么”。

在李佳看来,康养小镇建设的另一个误区就是很多人将康养中的“养”理解成了养老,事实上,客户群体并不只是老年人,而是面向全年龄的客户群体,小孩、青年人、中年人以及老人都有康养的需求。

地方政府如何重筛选、严监督、强管控

当前康养项目已经成为各地招商引资的热点。各地政府引导资本在当地建设康养小镇项目,本意是为促进当地经济发展、为居民提供更多就业岗位、改善民生。然而,有些项目耗用了大量资金,占用了大量土地,却由于缺乏规划和定位,盲目扎堆建设同质化的康养小镇,最后出现荒废、烂尾等情况不少。

康养小镇如何更好发展?企业如何介入?政府又该扮演好怎样的角色?对此,记者采访了十几位专家、业内人士,总结梳理出他们对康养小镇健康发展的几项建议。

第一,做好顶层规划,避免盲目建设。如祝开滨所言,当地政府和企业在规划建设康养小镇前必须做好深入调研工作,对当地整个资源板块梳理规划,避免盲目建设。此外,康养小镇是一个跨界的多产业融合的综合体,运营十分复杂。康养小镇的操盘手需要具备系统整合思维和系统集成能力、掌握多学科多行业的知识,否则很难运营好一个康养小镇,然而目前无论是政府还是企业这方面的人才缺乏,对康养小镇缺乏深入认知。亟待培养一批康养产业综合人才,培养系统的运营管理人才。

第二,康养小镇不是政府的面子工程,在引进项目时必须谨慎把关,做好审核筛选工作。由于康养小镇规模大、投资大、周期长,政府在引进项目之前要做好几项重点审核:一是,考察开发主体的资金实力、综合实力,确保资金安全,后期投资到位,避免由于资金链断裂造成项目烂尾。二是,项目建成后能够良好地运营才能为当地带来良好的经济和社会效益,因而需要提前考察后期的运营谁来负责以及运营方实力,避免因运营不善导致项目失败。三是,考察项目的总体规划,了解房地产所占比例、公共基础设施所占比例等项目信息,避免康养小镇项目做成房地产。

第三,健全前期、中期以及后期的监督机制。在国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员、学术委员会秘书长冯奎看来,康养小镇建设中,政府要做好引导者、管控者、补救者,这个管控就是要拿着规划去管控,拿着规划当中的各种边界、拿着各种硬的约束手段去管控。中国健康养老集团秦皇岛公司副总经理解斌告诉《财经》记者,很多开发商在项目初期先开始开发住宅卖房子,但房子卖完后便不再追加投资去建设当初已经承诺的康养基础设施。因而,对项目立项后的监管非常重要,尤其是对于资金什么时候到位、先建什么、后建什么等问题必须加强流程监督。

祝开滨建议,政府要监督企业做好配套设施建设,建立硬性指标要求企业专款专用,在建设住宅的同时必须有一定的资金用于康养配套设施建设。例如,可以让企业先交一笔押金,如果企业后期不进行配套设施和公共服务的建设,政府可强行介入,用押金去建设。对于项目停滞、烂尾或者单纯进行大规模房地产开发的企业应采取强制措施进行淘汰除名,腾出优质资源让有能力的开发者去建设。

第四,政府做好配套支持工作。马牧青提出,既然政府引进了大量的文旅康养项目,就有责任配合这些项目在当地打造出良好的文旅康养环境,为项目的持续发展做好基础设施建设、公共服务等方面的配套工作。相比于国内同等知名度的景区,长白山的客流量过低、文旅康养项目不景气,除了投资主体的责任,当地政府也有很大责任。在远离市区的景区建设大量的文旅康养项目需要强大的人流才能支撑下去,但是东北三省的人流并不能支撑这些项目的发展,长白山需要吸引全国大量的旅客,然而当地的交通等基础设施并不便利,北京、上海甚至长春市都没有直达长白山所在地白山市的火车。此外,当地政府在文化打造以及宣传等方面也做得并不到位。

第五,打造精品项目,树立康养标杆。李佳建议,康养小镇建设不能只图规模和数量而不重视质量。各地应集中精力先打造好一个或者几个质量高、有特色的康养小镇,树立该地康养领域的形象,然后进行更大范围的推广。此外,康养小镇的大类也要细分,不能通通都打造成多功能于一体的大型康养小镇综合体,而应打造一些小而精的能够满足客户精准需求的康养小镇,例如瑜伽小镇、医药小镇、温泉小镇等。

第六,加强对大健康产业的认识。党俊武建议,老龄化社会的到来的确使康养小镇等大健康产业迎来了巨大的发展机遇,但在这样的背景下,成功的康养项目却非常少,这反映出人们对康养产业缺乏正确认知,供给与需求存在较大错位,市场整体对康养小镇等康养项目的认可度较低。如何深入认识老龄化社会的到来?老龄经济、大健康产业到底是什么?大健康背景下,人们的需求发生了怎样结构性的变化?这些概念的认识需要提升。避免康养小镇的建设就是投资者在以旧的地产思维、旧的商业理念和模式来开发老龄化社会背景下一项新的产业。

健康中国50人论坛执行主任陈剑曾在去年康养蓝皮书发布会上表示,康养产业在中国逆势上扬,诸多资本趋之若鹜,康养产业也成为地方政府经济转型发展的重要方向。但康养产业总体上仍处于探索阶段,对康养产业的认知与利用主要停留在资源开发上,康养产品发展尚缺少成熟的理论指导和产业示范带动,如何认识康养产业发展特征和一般规律性,探索出康养产业发展可复制的发展路径,这需要政府与企业家、研究机构共同合作,总结各地不同地区发展模式、成熟的经验,吸取教训,探索不同的产业特征和发展框架。

记者注意到,去年7月,大家保险、中国诚通、中国铁建(601186.SH)、国药集团四家央企组建了“康养国家队”——中康养健康产业投资有限公司(下称“中康产投”),希望能够在康养产业做出标杆。这支“康养国家队”宣称,将以培训疗养机构等闲置资产适老化投资改造为抓手,构建千亿级投资生态群,打造国内最大康养资源整合平台。期待这样的探索,能真正提升康养产业的研究,实施康养资源整合、丰富康养服务供给。

无论是康养小镇还是整个康养产业,要走的路还很长。

(由于匿名要求,文中张鹏飞为化名)

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