说到|多地现“停贷告知书”,业主有哪些合法路径?未来购房者如何避坑?

2022年07月15日 15:59  

本文1994字,约3分钟

 

日前,深圳首现“停贷告知书”!业主们在《强制停贷告知书》中称,自2022年8月开始停贷。据不完全统计,目前停贷楼盘已以百计,涉及包括河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。

烂尾楼盘现象的发生,应该说从去年开始已有征兆。2021年下半年以来,已有数十家房企暴雷,其中不乏恒大等一系列老牌房企。

在烂尾楼盘事件中,几乎是多米诺骨牌“最后一环”的业主最无辜和无奈。

(同期声)北京金诉律师事务所主任、房产律师王玉臣:

我们理解业主抱团停贷这种做法啊,但是严格从法律上来说,对我们业主有很多影响,比如直接导致我们业主被银行起诉。届时,不仅可能要提前偿还本息,还要支付高额的违约金,如果我们账户上的钱不能冲抵银行债务,还可能会被列为失信被执行人,被限制高消费,影响到生活工作。比如不能坐飞机,不能坐高铁,可能会影响到出差等。

 

对于普通购房者来说,学会如何用法律手段维护自身权益尤为重要。

一般有两类法律手段:第一类是民事诉讼,如果符合特定的条件,可以直接到法院起诉。但是这种情况不多,更多是后面的这一类。第二类是视情况综合运用信息公开、违法查处、谈判,甚至行政诉讼等多种法律手段来推动停贷协议的达成。

(同期声)北京金诉律师事务所主任、房产律师王玉臣:

以我们曾做的一个案子为例。2020年我们接了珠海某烂尾楼案子,房子烂尾不说,购房人每个月都还要给银行偿还一笔不菲的本息。再加上疫情的影响,一些购房人的经济压力特别大,近乎走到了断供的边缘。最初在和贷款银行沟通的过程中,银行直接拒绝了购房人的推迟还贷请求。

这时,我们了解到银行在放贷的时候存在一系列的违规行为。于是,我们就向相关主管部门提起了相关的查处申请。没过多久,银行直接主动跑到北京来找我们,提出同意购房人暂停还贷,希望我们撤回查处申请。很快,我们当事人就和银行达成了暂停还贷协议,成功止损。

所以当一个盘突然停工了三四个月或者虽然没有停工,但是稀稀拉拉没几个人在干活。这些都是很典型的征兆,(业主)一定要注意立刻做以下四件事:

1. 立刻和开发商及现场施工人员沟通。

和开发商沟通的时候,重在询问为什么停工或人员很少,能不能准时交房。而和施工人员沟通时,重在询问是否存在拖欠工资,上工的人有多少,能不能满足现阶段的施工需要。

立刻核实自己所付的房款,和银行发放的贷款是不是到了专门的预售房款监管账户。

保险起见,还可以到住建部门去核实。

3.立刻到预售房款监管部门调取这个项目的预售房款总额,实际的使用发放情况,以及余额,一方面核实是否存在挪用预售资金,另一方面可以判断下监管账户还剩多少钱。

4.一旦发现开发商存在转移预售房款的情形,不论是否已经复工,都要立刻向监管部门提起违法查处,要求相关部门立刻进行调查处理。

 

有律师表示,对于烂尾楼业主集体停贷,最高法有判例,银行一般会主动与购房者沟通,不会直接诉讼。上海市光明律师事务所付永生律师、上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东梳理几个针对银行过失、楼盘烂尾的案例显示:

有银行未将贷款支付到预售款专用账户,广东省高院以缔约过失责任判决:开发商交房前,购房人可以不还贷。

另外一个案例则是,因项目烂尾,购房人解除了买卖合同,但是银行仍然起诉购房人,要求按月还贷款。嘉兴中院二审判决,购房人不再承担责任,而是由开发商应承担剩余贷款的还款责任。

当然,对于个人购房者,最大的希望还是得到心仪的房子,因此在购房时掌握几个“避坑”小窍门很有必要:

(同期声)北京金诉律师事务所主任、房产律师王玉臣:

首先,购房时必须对开发商及开发商的关联公司,尤其是股东公司进行基本的审查。

现在网络十分发达,这些核实即使不通过专业律师的配合也可以实现。比如可以在中国执行信息网上输入开发商的名称,核实下是否有执行信息,是否是失信被执行人。比如可以在天眼查或企查查上查看开发商及关联公司的概况,尤其是关注法律风险及行政处罚栏。

其次,必须查看五证。

再次,支付房款的时候必须支付到开发商的政府监管账户。

【现场购房的时候,往往需要在售楼处刷卡,而很多POSE机刷卡小凭条上是看不到最终收款账户的。所以,最好不要采用刷卡的方式,可以采用银行转账的方式,将房款转到监管账户上。】

第四,要求开发商及时出具房款发票。开具了发票,往往代表着房款落到了政府监管账户上,有利于后期的资金监管。

第五、关注施工进度。一旦出现施工停滞,及时和开发商、施工单位进行沟通、核实。

第六、一旦发现开发商有转移房款、拖欠工程款或施工停滞等迹象,立即通过政府信息公开申请的方式向相关主管部门申请资金监管的相关信息。必要时甚至要直接请求主管部门对挪用房款的行为进行查处或投诉。

监制:恩蓉辉  策划:于慧媛  编辑:康路  摄像制作:张守斌

(声明:本视频为《财经》新媒体独家视频,禁止转载)

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