成屋售价中位数创新纪录,美国人购房能力急剧下滑

作者 | 《财经》特派记者 金焱 发自华盛顿   编辑 | 苏琦  

2022年07月21日 18:57  

本文2468字,约4分钟

衡量美国住房购买或再融资抵押贷款申请的一项指标跌至世纪之交以来的最低水平,这是住房需求低迷的最新迹象

全美住宅建造商协会表示,建筑商信心指数已连续七个月下降,处于2020年5月以来的最低水平。摄《财经》记者金焱

当地时间7月20日,美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据显示,美国6月份成屋售价中位数再次创下纪录,升至41.6万美元,而由于利率上升将更多买家挤出市场,成屋销量连续第五个月下滑,创2013年以来最长连降月数,销售量创下最近两年新低。

美国6月成屋销售总数年化512万户,不及预期的535万户,前值为541万户。6月成屋销售环比跌5.4%,预期为跌1.1%,前值为跌3.4%。6月成屋销售同比大跌14.2%。

美国企业研究所(AEI)高级研究员爱德华·J·平托(Edward J. Pinto)此前是前房利美(Fannie Mae)的执行官,他对《财经》记者指出,美国历史性的房屋供应紧张,居家工作的革命性变化,都市区和其他区域价格差异导致的套利机会都是背后推手,如果当前房贷利率保持在6%左右,预计2023 年12月的购买率锁定量和房价升值 (HPA) 将同比放缓至4%-6%,因为购房需求将进一步放缓,房屋供应会增加。在自2007年-2011年美国经济大衰退以来HPA以最快速度放缓的情况下,需求拉动型通胀继续对总体通胀产生强烈影响。

现在距拜登承诺美国通胀不会长期存在刚好一年。这期间美国为通胀付出的代价越来越高。美国6月通胀同比增加9.1%,加速超过预期,价格压力巨大,而住房和食品价格上涨是6月通货膨胀的主要因素。美联储正在积极提高利率,以努力抑制四十年来最快的通货膨胀,这促使按揭贷款利率上升到2008年以来的最高水平。与此同时,房屋价格继续上涨,抑制了全国各地潜在买家的负担能力。

成屋售价中位数较上年同期上涨13.4%至41.6万美元,创下新的纪录。6月首次购房者占销售的30%,高于5月份的27%。历史上,首次购房者一般占市场的40%左右,这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。有经济学家相信,美国人住房负担能力的下降会继续对潜在购房者造成影响。房屋按揭贷款利率和房价在短时间内都上涨得太厉害了。

近日的美国房地产数据均指向低迷。最新数据显示,由于较高的利率和通货膨胀压垮购房者,美国房屋按揭贷款需求降至22年的低点。此外,房地产开发商信心崩溃,6月新屋开工和营建许可全线下挫。由于虽然成交量低迷,但房产成交速度相当之快。6月,房产在市场上的平均停留时间进一步缩短,仅为14天,创下NAR于2011年5月开始记录数据以来的最短时间。5月时,这一时间为16天,2021年的6月同期,这一时间为17天。房产成交速度加快,意味着未来房价走势并不明确。价格合理的房屋销售速度非常快,但价格过高的房屋让潜在买家望而却步。

美联储加息对抗通胀令美国房地产市场降温,高房贷抑制买家需求,迫使一些买家退出交易。摄《财经》记者金焱

7月20日,衡量美国住房购买或再融资抵押贷款申请的一项指标跌至世纪之交以来的最低水平,这是住房需求低迷的最新迹象。数据显示,截至7月15日当周,美国抵押贷款银行协会(MBA)市场指数连续第三周下降,抵押贷款申请当周下降7%,同比下降19%,降至22年来最低水平。由于抵押贷款利率接近2008年以来的最高水平,加上消费者承受能力的挑战,房地产市场一直在降温。经济学家Joel Kan表示:“由于经济前景疲软、高通胀和持续的负担能力挑战正在影响买家需求,传统贷款和政府贷款的购买活动均有所下降。”

对于购房者的好消息是,成屋库存出现了增加,这是三年来的首次库存同比上涨,达到126万套,为9月以来的最高水平。环比来看,库存连续五个月攀升。按照目前的销售速度计算,需要3个月的时间才能售出市场上的所有房屋,这标志着供应量连续第五个月增加。

过去一年,美国工资增长继续超过疫情前水平,但这些稳健的增长已被高物价抵消。同样,美国人因为高物价而花费更多,但经通胀调整后,他们的消费实际上减少了。如果考虑通胀因素,自2021年3月以来,没有任何一个月的工资实现同比增长。

从日程看,在美联储7月27日议息会议前并没有主要经济指标会更新数据;不过,CME FedWatch的数据显示,随着最新的通胀数据,市场已回到加息75个基点的基准线,加息75个基点的预期为69%,而加息100个基点的预期为31%。 

 花旗集团前全球外汇主管、深数宏观(DeepMacro)联合创始人兼CEO杰弗瑞·杨(Jeffrey Young)对《财经》记者指出,“目前争论的焦点是,美联储大规模的政策失误是否意味着经济必须进入大衰退才能降低通货膨胀? 我们认为“不是”,通货膨胀不像过去那样内嵌在经济结构,企业及家庭的行为中,也不像过去一样,需要失业率非常大幅且持续的上涨才能使通货膨胀降低。” 

杰弗瑞·杨说,1966 年通货膨胀首次超过了 2.5%。从那一年开始直到1982年,CPI 累计上涨 306%。自 2021 年 3 月通货膨胀超过 2.5%以来,CPI 累计上涨已 有 11.9%。这在通货膨胀心理方面相当重要。还没有足够的时间让工人来期待薪资年复一年的增长,让企业不得不年复一年得为这些增长买单,让消费者习惯年复一年地支付更高的价格。即使在失业率低的情况下,劳动力市场上的力量平衡也已经明显地转向有利于雇主。

另外政治环境也与过去不同。自20 世纪 60年代以来,四位美国总统,约翰逊、尼克松、福特和卡特)对美国联邦公开市场委员会的三位主席施加了不同程度的压力,要求他们实施比控制通货膨胀必须的程度更宽松的政策,直到十年之后,保罗·沃尔克被任命为美国联邦公开市场委员会主席。不考虑自新冠疫情以来的财政政策以及有关“现代货币理论” 的颓废思想,拜登总统花费了一年时间才终于在2022 年 6 月在《华尔街日报》撰写了一篇专栏文章,为美联储开了绿灯,让其尽一切努力来降低通货膨胀,随后美联储主席鲍威尔在白宫公开露面,传达了相同的信息。 

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