上海第二批土拍吸金780亿 土地市场是否回暖仍待观察

作者 | 《财经》新媒体 宋金煜 编辑 | 潘西  

2022年07月28日 21:29  

本文2194字,约3分钟

7月28日,为期四天的上海第二批次集中供地收官。本次共出让的34宗涉宅用地全部成交,土地出让金总额达780亿元,平均溢价率为4.49%,较今年首批次3.32%有所提升。除12宗底价成交外,其余全部溢价成交,且有13宗达到中止价进入“一次报价”阶段,溢价率均超8%。

值得一提的是,虽然国央企仍是拿地主力,民企布局上海热情也并未减退,但是今年上海两批次参拍房企名单大为不同。除保利、招商蛇口、华发等国央企持续重仓上海,陆家嘴集团、越秀等央国企以及宝华、富绅等民企为今年首次参与或首次在上海公开市场拿地,而中铁建、厦门建发等首批次拿地大户均未在此轮拿地。

据好地网统计,在上海第二批次土拍中,国有资本企业累计拿地额占比超九成,其中华发拿地金额为110.4亿元位居拿地金额榜首,招商蛇口和保利发展拿地金额均超80亿元。

中指研究院土地事业部负责人张凯在接受《财经》新媒体记者采访时表示,从土拍结果来看,上海的房地产市场的复苏势头强劲。除“绝对主力”集团外,参拍企业出现“大换血”,主要原因在于,先后两个批次间隔时间较短,大部分企业在资金周转和项目排期上都会有所考量,尤其在更加看重资金周转率的当下,项目的稳定开发推进要比长远投资布局更为重要。

“央国企中保利、招商、华发重仓上海意图明显,收获颇丰,而地方国资则以底价摘得部分地块。同时,本次参拍的民企多以中小型房企为主,且多为今年首次在上海参拍。”张凯表示,中小型民企积极参拍存在一定的“捡漏”心理,在央国企主力紧盯高价值地块、其他实力房企处于拿地间歇期的时间点上,正是具备已经资金实力的民企在上海拿地的最好时机。

记者注意到,参与上海首批集中供地并有所斩获的上海本土民企大华、大名城、同润以及“新面孔”浙江大家房产、钱江房产以及山东黄金、中垠等房企均未出现在第二轮土拍现场,反而是首次参拍的民企中宝华集团联合体、富绅分别拿下了普陀及青浦区一地块,不过成交溢价率不高均在1%左右。上海民企恒文则拿下了青浦朱家角地块,总价9.1亿元、溢价率达8.72%。

与此同时,从拿地信息来看,不仅民企所拿得单个地块总金额较少,而且多拿地块的规划建面积也较小。其中,富绅以总价3.72亿元获得的青浦区某地块,而其规划建面仅为1.76万平方米,为此批次建面第二小的地块。

有关中小型民企频繁在上海拿地,同策研究院研究总监宋红卫告诉记者,这主要是大中型的民企目前杠杆率较高,债务压力较大,大部分都暂停了拿地,而中小民企目前整体财务指标比较稳健,在上一轮中大民企加杠杆的过程中,这些房企因为规模小、融资难,因祸得福。当前这些民企手中有一定的现金流,并且投资区域向一线城市及核心二线城市回归,随着这两次拍地门槛的降低,加之上海市场基本面良好,留给中小民企此次拍地的机会,预计以后还有大量的中小民企进入上海拿地。

“上海土拍地块价格线较为丰富,有10亿内的也有20亿、30亿以上的地块,不同企业可根据自身能力选择目标。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示,大型房企主要做长线业务,越大土地面积越好,所以很少参与小面积地块的开发,这就利于中小房企拿到这些地块。目前土拍结果是比较理想的格局,侧面反映出市场正处于合理平稳状态,大家都会理性思考。

不可忽视的是,在此轮上海土拍中,竞争最为激烈的是,许久未曾供应宅地的长宁区,此次释放出新泾镇别墅区一宗2.3万平方米的宅地。该地块引发保利、招商、新长宁、中华企业、新城、上海城投等6大房企36轮激战,最终被上海城投以27.6亿元竞得,溢价率为本轮土拍最高达9.6%,成交楼面价接近10万元/平方米,房地联动价高达16.3万元/平方米,刷新上海土拍指导价“天花板”。

根据记者统计,此轮34宗地块中22块溢价成交,13宗地块达到中止价进入“一次报价”阶段,溢价率均超过8%。那么,多个高溢价率地块重新出现,是否意味着上海楼市将升温,房企利润是否有保证?

在张凯看来,上海二批次的溢价率相对提升,主要源于本次供应的土地品质较好,房企争抢也只出现在部分高价值地块上。该结果可以说明上海房地产市场的基本面依旧较好,同时地块质量有所保障,同时未来的经济预期也同样被市场看好,但是否意味着土地市场真正回温仍然有待观察。

另外,某房企土拓部人士也向记者介绍,房企拿地主要看的是售价和真实楼面价的差值再扣除建安成本,可预估出该地块的利润点。因为开发商一般都有利润要求,只有对后续市场行情看好的基础上才会降低利润要求,即牺牲一定利润提高报价,从而出现较高的溢价率。而毛估之后利润率若高于5%,利润是有保证的。

“虽然个别地块创下销售指导价最高纪录,但楼板价和销售价格之间有足够的价差,且房地联动价有上升趋势,房企仍然能够获得稳定的利润。另外,从产品定位来看,今年改善产品比较热门,溢价率较高的产品走高端路线,不排除将带动周边的产品价格调整。”卢文曦表示,此轮土地平顺成交也显示出上海楼市的质地和韧性,给7、8月份淡季增添一些信心,同时地方政府通过合理举措能维持土地市场温度,也可稳楼市。预计受多方提振下,后续市场成交会持续向好运行。

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