房地产行业进入“黑铁时代”，防范经营风险、稳定经营大盘、保障项目交付成为左右房企发展的关键因素。8月30日，金科股份（000656.SZ）发布2022年半年度报告。公告显示，今年上半年，金科股份实现营业收入313.22亿元；完成交付项目98个、总交付批次118个，总交付体量为626万平米；其中，住宅交付总套数32693户，覆盖全国47个城市。
值得关注的是，在实现如期交付的背后，是金科股份“保交楼、保生产、保稳定、促转型升级”战略的支撑。面对销售不振、汇兑损失等复杂多变的内外部环境，金科股份通过保障销售回款、引进战略投资等方式压降负债，继而保证了现金流安全。同时，报告期内代建、生活服务等轻资产业务规模不断扩大，已成为金科股份利润新增长点。
在业内看来，尽管受房地产下行周期影响，金科股份营收及盈利空间有所下降致使业绩承压，但从中长期来看，在保持主营业务优势的前提下，其主动降压投资力度优化财务结构，并持续发展多元化业务，未来发展潜力依然可期。
行业占位保持稳定 “保交楼”成经营原则
尽管上半年房地产市场需求持续低迷，销售整体承压，房企普遍面临流动性困境，业绩遭遇不同程度缩水，但通过“一稳二降三提升”经营发展策略统筹生产经营与风险防控，金科股份依旧保持了行业占位。
报告显示，上半年，金科股份实现结算面积约395万平方米，录得销售金额约417亿元，其中重庆、四川、苏州、佛山、郑州等多地的销售位居当地市场前列。目前，金科股份位列“2022中国房地产百强企业”榜单第16位，并连续18年位列此榜单。
不容忽视的是，在结算规模大跌、资产减值计提规模增加、外汇波动、疫情停工等因素影响下，“保交楼”已成为促进房地产市场平稳健康发展的重要驱动因素。此前，部分购房者因楼盘延期交付而宣布停止还贷引发社会广泛关注。在7月28日的政治局会议中，便明确了地产行业“保交楼”的发展基调。
2022年上半年，金科将“保交楼”作为经营原则。通过差异化铺排复工方案，建立复工复产监控机制，专款专用保交付等措施，实现交付118批次，总交付体量达到626万平米，住宅交付总套数超30000户。其中，有49个项目实现提前交付。与此同时，为了杜绝“为交付而交付”的面子工程，金科还强化施工管理。
数据显示，截至6月30日，金科及其所投资的公司在建项目约370个，全年新开工面积约115万平方米，在建面积约5479万平方米，竣工面积约464万平方米。
业内普遍认为，保交楼是稳定居民对期房和房价预期的重要措施，其涉及生产运营的方方面面，是当下考验房企的硬指标。金科的保交楼成果不仅是一组数字，更是金科经营大盘及现金流稳定的表现。
债务总体可控 生产经营稳定
尽管调控政策宽松力度不断加大，监管部门对并购贷款、发债融资、AMC介入等方面给予引导，各地也出台了放松限购、限贷和限售等稳地产政策，但效果却不及预期，市场恢复依然缓慢，地产行业流动性困境尚未得到根本缓解。
为保障“现金流安全”生命线，上半年，金科股份按照“以收定支、先收后支、收大于支”的原则强化资金计划管控，提高了经营性现金回款质量，并开展现金流管理工作来确保资金安全
具体来看，首先，金科将“做有回款的销售”作为底线，通过优化营销方案来持续去库存。数据显示，上半年，金科股份实现销售金额约417亿元，实现销售回款536亿元，回款率超100%。
其次，金科股份成立专项工作小组，用于引进战略投资，并针对缓解短期资金流动性压力、化解存量债务风险和盘活各类监管资金方面，争取政府纾困政策支持。有消息称，目前金科股份已获得纾困资金。
最后，针对报告期内到期的金融机构融资，金科主动管理存量债务，压降有息负债。一方面，通过争取新增融资投放置换部分存量融资，另一方面，协商调整存量融资的还款节奏和期限，尽可能减少净偿还额度，保留现金流支持项目良性循环。
在一系列举措之后，2022年上半年，金科股份实现经营性现金流净额87.30亿元，持续为正。与此同时，有息负债规模进一步压降，由上年末的806.10亿元下降至673.68亿元，压降规模约132亿元，债务总体可控。此外，金科还发行了“22金科01”公司债券，募集规模为15亿元。
针对后续即将到期或具有回售选择权的债券类融资，金科股份表示，将压实偿债主体责任，积极与持有人进行沟通，妥善协商回售方案及还款安排。
转型轻资产模式 代建业务进展提速
在地产行业下行、资金愈发紧张的背景下，毛利率高、现金流稳定，且市场前景广阔的轻资产运营模式备受房企关注，成为了促进房企业绩增长的第二曲线。其中，生活服务、商业和代建等赛道吸引了众多房企纷纷入局。
早在2020年，金科股份便提出了“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，并不断加大轻资产业务规模。目前来看，金科各项轻资产业务已初具规模，有望成为新的利润增长点。
报告显示，在生活服务业务方面，金科服务上半年实现营收25.65亿元，净利润3.72亿元；合约管理面积达到3.74亿平方米；在管面积达到2.51亿平方米，独立第三方占比约为64%。
而在商业方面，截至6月底，金科商业在管项目近百个，在管面积达348万平方米。报告期内，金科商业共签约项目10个，合同收入近3亿元；新签约行业资源20余个，新签约商业品牌上百个；业务覆盖“企划品牌服务、商业综合体、产业园区及城市更新项目”等领域。
此外，产业运营业务方面，截至6月底，金科产业已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3千家，入园企业年产值超过2千亿元。
值得关注的是，自去年起，随着土地端的“两集中”、“三道红线”、预售资金监管等政策的实施，地产行业加速出清。布局具有轻资产、高盈利、抗周期等优势的代建业务成为众多房企应对行业下行的重要手段。
业内普遍认为，代建业务将成为“下一个万亿级蓝海市场”。中指研究院报告显示，预计未来5年，中国代建市场新订约总建筑面积将以23.5%的复合年增长率持续增长，合约销售额将达3.2万亿元-7.3万亿元之间。
据了解，金科在2017年已涉足代建业务，涵盖商业代建、政府代建、资本代建、整合式代建、咨询服务等多种类型，并已形成“后进先出”的纾困代建模式。报告期内，金科代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备约82万平方米，总储备规模约681万平方米，货值达538亿元，其中大部分聚集在一二线城市，重点布局华东及大湾区等经济活跃地区。
在业内看来，面对日趋严峻的内外环境，探索轻资产运营模式成为房企发展的大势所趋。多元化发展不仅可以降低资本投入及投资风险，更可以让房企从过去的追求增速模式向稳健发展转变，为长久稳定经营提供基础。
