多地土拍溢价率回落 降低拿地门槛能否提振房企热情?

作者 | 《财经》新媒体 宋金煜 编辑 | 高素英  

2022年09月29日 22:12  

本文2780字,约4分钟

土地市场不仅是楼市热度的风向标,也决定了未来的楼市走势。9月以来,北京、上海、深圳、郑州等地进行了最新批次的土地集中出让,其中除北京、杭州外,上海、深圳等地土拍溢价率出现明显回落且超半成以上地块以底价成交,合肥和青岛等地更是出现了地块流拍的情况。

值得注意的是,国央企仍是市场拿地的主力军,无论是超过120亿元的冷门高价地块,还是楼面价每平米超5到6万元以上的区域热门地块,均被国央企拿下,龙湖、宝华等民企以及地方本土中小房企仅斩获部分地块。

在业内人士看来,房企拿地首要关注的是去化速度和利润空间,而资金压力是所有房企面临的最大问题,尤其是融资渠道并不多的民企。为降低拍地门槛、减轻企业资金压力,多地出台了进一步降低土拍门槛的新政,目的就是拉动房企拿地的积极性。不过,未来房企活下去以及是否还能公开拿地的关键,依然要看销售市场能否回暖。

土拍溢价率普遍回落 去化速度成拿地关键

9月以来,一二线热点城市第三批集中供地陆续收官,上海成交金额最高为1054亿元,其次北京为500.3亿元、杭州为430亿元,武汉、合肥、青岛、深圳等各热点一二线城市土拍成交金额也均超百亿。而除北京、杭州外,不少城市土拍溢价率出现明显回落,地块底价拍出、流拍等情况并非个例。

从溢价率角度来看各城土拍热度,北京第三轮土拍平均溢价为6.06%,较前一个批次上涨0.71个百分点,杭州则维持了此前土拍溢价率水平为5.1%,其中半成左右地块以底价成交。

对比数据后发现,上海、深圳此轮土拍的平均溢价率为2.45%、3.94%,较上一轮分别下降2.04、5.39个百分点,其中上海出让的35宗涉宅用地有24宗底价成交,占比近七成,深圳7宗涉宅用地4宗底价成交、1宗流拍,平均楼面价首次低于万元。

需关注的是,合肥和青岛此轮土拍均有3宗地块流拍,合肥整体溢价率微降至7.2%,青岛则降至1.14%。除上述2城市外,郑州土拍前一天有3宗地块终止出让,最终14宗地块全部底价成交,武汉除2宗地块外,41宗地块均底价成交。

中指研究院土地事业部负责人张凯在接受《财经》新媒体记者采访时表示,房企如今拿地首要关注的便是去化速度和利润空间。当前房地产市场热度尚未恢复,今年一二批次房企拿地的项目大多尚未形成销售回款,加之9月之后获取的项目绝大多数无法在今年开盘,这些都直接影响着土地市场的热度。

“北京、杭州土拍市场持续高涨主要由于城市基本面稳固,且地块优质去化目标超预期,而上海、郑州、武汉受疫情影响,加之房地产市场表现疲软,地价过高利润空间微薄,较难吸引大量房企竞拍的同时,去化速度难以得到保障。”张凯认为,目前各城市之间分化加剧,冷热趋势割裂明显,部分城市低溢价底价成交仍会持续一段时间。

国央企拿地热度不减 资金短缺仍是民企痛点

虽然不少城市的土拍溢价率有所回落,但个别地块却成为房企的争抢对象。无论是总价高无人争抢的土地,或是溢价率触顶等热门地块,最终的购买者均有国央企的身影。

记者从土拍市场获悉,上海静安中兴社区两宗地块,最后被北方企业、华发股份以超120亿元和超80亿元底价拿下,而前者也创下了上海自去年开展集中供地以来单体总价最高的地块。热门的闵行华漕地块最终以约17.36亿元的总价花落南山控股,成交楼面价约3.8万/平方米。随着万科退出,拿下上海本轮土拍最贵两块地块和最热地块的企业均是国央企。

无独有偶,深圳两块被触顶价格拍下的热门地块,获得者同为国央企宝安福海、龙华福城。北京大热门海淀永丰013地块(楼面价约5.85万元/㎡)和丰台造甲村地块(楼面价约6.9万元/㎡),同样是被国央企拿下。

相比之下,民企竞得的地块则少了很多,除杭州过半地块由本土民企竞得外,在上海、北京、合肥等城市中,只有龙湖等少量民企拿下一些地块。

一位TOP10房企前土拓部员工向记者介绍称,民企拿地减少,主要还在于缺钱。一方面,市场信心不足,金融政策放松力度并不大,另一面销售市场还没回暖,企业生存压力变大。未来房企活下去以及是否还能公开拿地的关键,还要看销售市场是否回暖。

同策研究院研究总监宋红卫表示,目前资金压力是所有房企面临的最大问题,因此土地总价较高的地块,意味着现金流投入较大,即使去化无压力的情况下,房企大规模现金流支出仍然有压力。因此,房企更倾向于小规模的优质地块,资金压力较小且风险相对可控。从全国层面来看,拿地主力仍是国央企。

另外,克而瑞报告指出,由于许多城市都“扎堆”在九月末进行第三轮集中供地,导致房企出现资金需求“撞车”的现象。这无疑加剧了中小型房企参与各地土拍的难度,而对于大型国央企来说资金实力的优势再度得到放大,未来两者之间还将继续拉开更大的差距。

民营房企融资或将扩容 土拍门槛有望进一步降低

今年8月底以来,龙湖、美的置业、新城控股、碧桂园、旭辉等相继发行了中期票据,全部由中债增提供全额担保,总计约62亿元。而此前这些示范企业还通过信用保护工具,成功发行了5亿元或10亿元的公司债或中票。近期,中南建设、世茂、金科等多家房企正在与相关部门沟通,计划通过增信支持的方式发债。

虽然民营房企融资有望扩容,但近期示范房企之一的旭辉旗下项目所涉信托未及时兑付金融机构款项引发关注。对此9月28日晚,旭辉控股集团公告称,受当地房地产市场影响,该项目的开发和销售受到影响,进而影响该信托产品的现金分配,现正与该金融机构积极沟通。

同时,对于董事会主席林中提及的“由于政府收紧了监管资金的提取,虽账面仍有逾300亿元现金,但绝大部分无法满足企业的合理按需使用”等相关内容,旭辉方面表示,该内部信件的陈述并无暗示或表述集团无力偿还到期债务或清偿集团债务。

已获融资的示范房企仍有资金压力,更何况其他民营房企。为降低拍地门槛、减轻企业资金压力,近期合肥出台土拍新政,房企保证金改为银行保函。另外,武汉增加了中小规模用地的数量,北京取消90/70户型限制且无政府持有产权地块出让,上海在一次性竞价环节中增加了新增随机值的机制。

对此,诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示,这些土拍规则调整的目的都是拉动房企拿地的积极性,减少土地流拍现象,一定程度上确实可以提升拿地热情。尤其在行业下行周期,房企资金面不乐观的情况下,预计未来一段时间,土拍门槛仍然保持较低水平。此外,民企也需要找到新的出路才能获得生存和发展,如调整战略布局,以及发展养老、文旅等第二增长曲线业务。

“土地政策松动调整,是未来行业发展的趋势。”宋红卫介绍称,未来发展会向两个方向调整,一个是土拍政策更有利于广大的中小房企公平性拿地,另一个是既往对于规划限制的政策会调整。随着多孩政策及改善需求的凸显,土拍政策会有利于产品多样化及改善化的趋势调整。

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