11月14日，开盘不久，房地产开发股强势上涨，粤泰股份（600393.SH）、新华联（000620.SZ）、金地集团（600383.SH)、新城控股(601155.SH)等多支股票涨停。与此同时，银行股也几乎全线飘红，截至下午收盘，招商银行(600036.SH)单日涨幅为6.08%，平安银行(000001.SZ)涨幅为4.55%。
多位行业人士认为，当下房企股和银行股的走强与近日监管部门多次推出的利好政策有关。《财经》记者获悉，人民银行联合中国银保监会已于11月13日下发了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“通知”），共16条措施，要求金融机构分别从房地产融资、“保交楼”金融服务、受困房企风险处置等多方面对房地产行业给予支持。
《通知》称，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展；支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持。鼓励资产管理公司发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，推动加快资产处置等。
这被行业人士视为对房地产金融工作的总结和定调，也是房地产金融制度实施的路线。“此次政策比较系统，相较以往口径拓宽，整体表述更加积极，全方位覆盖参与房地产市场的各类主体。尤其在对房地产企业的合理融资需求的支持上，与以往相比范围要更广。”上海金融与发展实验室主任曾刚对《财经》记者表示。
11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》称，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。
除了融资渠道，房企走出谷底的重要出路是销售回款。不过，当下居民购房需求仍未完全修复。“下一步更重要的措施是要促进市场销售企稳，只有房企销售回款得到较大的改善，房企才算是走向了平稳发展之路。”多位行业人士表示。
地产股、银行股反弹
11月14日，房地产股市继续上涨。截至下午收盘，A股市场沪指报收3083.40点，跌幅0.13%，深指报收11113.46点，跌幅0.24%，而房地产开发涨幅为1.54%。
据WIND（万得）数据显示，A股地产125只个股中，有84只收涨，其中粤泰股份、新城控股、金地集团等多只股票开盘涨停。港股房地产中，碧桂园(02007.HK)、雅居乐(03383.HK)大涨30%以上。债券中，龙湖、旭辉等多只债券亦涨幅较大，不少超过了15%。
地产股和地产债的向好，表现了近期市场对监管政策的反应。自2020年四季度压降房地产企业杠杆的“三条红线”和限制银行房地产信贷的“两条红线”以来，房地产市场进入下行通道。
2021年12月之后，房地产的紧缩政策出现了多项调整，例如降低了首套房贷款利率，因城施策密集出台了放松限购、限售要求等一系类措施。但市场预期较弱，房地产市场持续恶化。
相较于以前出台的措施，上述16条政策力度最大、措施最为具体。“首先，金融政策支持对象范围广，涵盖需求端（居民）和供给端（房地产企业和建筑企业）融资需求。其次，金融政策支持的融资渠道多，既有房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资。”中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成于11月14日发文称。
盛松成表示，再次，金融政策工具多，既有对存量融资合理展期、不调整贷款风险分类，还有房地产企业债券发行增信支持，以及支持金融机构发行房地产项目并购专项债。另外，是金融政策执行进一步优化，如延长房地产贷款集中度管理政策过渡期，以及保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理等。
“从近几个月数据看，楼市供需两端表现偏弱，市场信心处于恢复阶段，而楼市连接消费和投资，对促进内需复苏，激发微观主体活力，稳定经济大盘有较为重要意义。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华称。
上述措施不仅带动的是地产股的增长，还对银行股有推动作用。11月14日，银行股几乎全线飘红，其中，招商银行单涨幅为6.08%，平安银行涨幅为4.55%。
一位银行业人士对《财经》记者表示，不少银行对房地产开发贷和个人房贷的业务比较多，占比较大。上述政策的出台，有利于这类银行估值的修复。
政策要求国有、民营房企融资一视同仁
在稳定房地产开发贷款投放上，《通知》显示，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。
融资环境正逐步放开。11月8日，中国银行间市场交易商协会释放了“第二支箭”的利好消息：由人民银行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资。
需要注意的是，上述《通知》支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期：对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
“实际上，对于房企来说，过去银行之外的融资渠道非常多。不过因非标、信托等渠道的限制，对其整体融资环境造成较大影响。此次政策既保持原有的融资渠道的稳定，亦提及合理安排银行以外融资渠道的健康发展。对缓解房地产企业流动性风险及压力，将起到很大的作用。”曾刚表示。
保持房企平稳融资的另外一条措施为，保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求。
“政策要求信托公司等资管机构依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持，这和当前的大政方针是契合的，也是信托业转型的方向。”一位信托公司高管表示。
在做好“保交楼”金融服务上，《通知》显示，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
在金融机构中，资产管理公司通过从事批量收购、管理、处置不良资产业务，已是纾困房企的一个重要抓手。
除了支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目，《通知》称，鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称资产管理公司）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置等。
房地产市场何时走出谷底？
“从融资政策方面，房地产行业已经迎来了近些年前所未有的利好，但要全面解决问题和恢复市场信心尚需时日，需待细化措施的进一步落地。房地产行业复苏的另外一个重要方面在于销售。”一位行业人士表示。
房地产市场的恢复，要靠融资、销售、拿地等多方面的回暖。人民银行对房企融资的支持一直都有，包括CDS发债、中债增信担保发债、鼓励并购融资等，但很多时候效果未必好，原因在于政策的传导机制。金融端的政策传导机制不顺畅，更多的时候需要商业银行的配合。
从销售端来看，当下疫情形势较为严峻，居民失业率较高、收入预期偏弱，房地产销售未有起色。数据显示，10月居民中长期贷款同比少增3889亿元，连续11个月同比少增，显示居民购房需求仍未完全修复。2022年三季度，按揭余额同比增长4.1%，已至2005年有数据以来的最低水平，按揭贷款净增约730亿元，仅为2021年同期的十分之一。
“未来前景的不确定性和对项目停工的担忧是导致需求疲软的主要因素，而房价走软的预期可能推迟购房者对房屋的购买意愿。”一位银行业分析人士表示。
“对于地产行业，16条措施是短期利好刺激。如果要转化成中长期的利好，一要看资金落地情况，二要看行业的基本面，即销售拿地是否有改善。”联储证券资产管理分公司投资研究部总经理王嵩称。
“需要让市场发挥作用。现在不少城市颁布‘止跌令’，市场无法自动出清，光靠政府使劲，难度非常大。再比如‘保交房’问题，各个城市都在解决，但效果不明显，说明力度不够，筹得的资金对于中国这么大的房地产市场远远不够。另外，需要一些非常显著的指标，大家的信心才会回来。”北京大学国家发展研究院院长姚洋称。
中银国际证券全球首席经济学家管涛则认为，稳住房地产市场，才能止住经济下滑的势头。近期的政策回应了市场的关切，有助于改善市场预期，估计在明年房地产投资和销售下滑的势头可能会得到扭转。
“作为我国重要产业，房地产行业关乎经济发展，也关乎金融稳定，更关乎民生需求，因此既要防范房地产金融泡沫的风险，还要防范发展失速的风险。鉴于目前房地产行业发展降速引发的一系列问题，此次金融举措有望推动房地产行业‘软着陆’，有利于我国经济金融的稳定，着力解决民生关切问题。”盛松成称。
