秦虹:探寻房企新的发展模式

来源 | 《财经》新媒体   

2022年12月18日 18:08  

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12月18日,在由《财经》杂志、财经网、《财经》智库、财通汇联合主办的“《财经》年会2023:预测与战略”上,中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任,住建部政策研究中心原主任秦虹谈到,中国房地产企业的旧发展模式主要体现在高负债、高杠杆和高周转的“三高”上,二十多年来,中国房企的负债率从来就没有低过70%。

中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任,住建部政策研究中心原主任 秦虹

为何过去房企高负债没有问题,而现在就有问题了?对此秦虹指出了三点,首先房地产的发展阶段发生了很大变化,人口等部分红利已经减弱;其次企业盲目追求规模造成经营问题,出了很大的风险;还有只堵未疏的房企融资政策,都是造成问题的原因。

进入新的发展阶段,房企如何转型?秦虹谈到房企转型的五个方向,一是要优化开发模式,二是要探索轻资产业务,三是开拓存量业务,四是瞄准成长型业务,五要抓住政策机遇。

说到房企探寻新的发展模式,她表示大概有四个方面:开发模式,从“三高”向轻重并举的开发、运营、服务一体化进行转型;盈利模式,从单纯增量开发向增加存量更新转型;融资模式,从高负债到股债多元进行转型;目标模式,从追求规模和速度的扩张向品牌和品质提升方向转型。

以下为发言实录:   

秦虹:大家好,很高兴参加《财经》这样一个论坛,我的发言题目是《房企寻求新的发展模式》。

去年底的中央经济工作会提出来,要探索房地产新发展模式,我们认为房地产的发展模式这个题目是比较大的,今天讨论其中关于房地产企业的发展模式。行业内都知道,中国房地产企业的旧发展模式主要体现在“三高”上,高负债、高杠杆和高周转。高负债,当然有人有不同的看法,说高负债和高杠杆是一回事,但房地产行业比较特殊,高杠杆中除了债务杠杆外,还有大量的非债务杠杆,比如预售资金的使用、建筑建材企业的垫资等等,房地产企业旧发展模式中高杠杆的特征还是比较明显。

其中房地产企业的高负债问题并不是今年或这几年才有的新问题,可以看到的是,房地产企业的负债一直很高,1997年房地产企业的负债率是76%,2021年是80.2%,二十多年来,中国房地产企业的负债率从来就没有低过70%,一直都非常高。为什么过去房地产企业高负债没有问题,而现在高负债就有问题了呢?我认为主要原因有三点:第一,房地产发展的阶段发生了很大的变化。房地产过去有四大红利支持:人口红利、经济增长红利、货币红利、住房制度改革红利。现在新的发展阶段,这些红利已经减弱,高负债所依赖的高需求、高房价发生很大变化。

第二,有些房地产企业在经营上出了很大的问题,为追求上规模,拿高价地、融高息钱,盲目把杠杆加到最大,当市场一旦下行,最后导致风险暴发。

第三,和我们的融政策有很大关系,过去的房地产政策一直是限制房地产企业的股权融资,房企融资债权为主,所以负债率高,2020年下半年后开始控制负债,从供给和需求两端收紧了房企资金,当时融资政策只堵未疏,叠加市场下行因素,房企问题暴发。

最近出台了房地产融资政策的三支箭,整个房地产行业非常兴奋,大呼超出预期。我在想,这难道不应该是房地产企业正常享有的政策吗?这新的三支箭,一方面是化解当前房地产企业危机的重要举措,同时也是房企新发展模式的一个重要的支持条件。

未来,进入新的发展阶段,房地产企业面临的是结构性机会,概括起来包括五个方向:

第一,优化开发模式。新房开发仍然是目前房地产企业最重要的盈利来源。客观来讲,中国的房地产发展到今天,虽然现在正在面临比较大的挑战,但中国房地产的需求规模依然非常大,虽然总规模难以继续增长了,但未来五年每年销售面积中枢仍在12亿平方米左右,主要集中在都市圈、城市群的需求,改善性需求,更新需求。同时,优质的住房产品也能创造出改善性需求,所以,优化开发业务,抓住结构性机会,通过优质产品创造改善性需求,仍是房地产企业当前最需重视的。

其次,要探索轻资产业务,房地产过去主要围绕着开发和销售这样一个大的周期来运行,新房开发的规模已经到了顶峰,甚至未来总量在减少。新的发展模式,像代建、经营、轻资产运营、服务等,可以作为房地产企业盈利新的来源模式,这个空间非常大,现在代建的市场份额增长非常快。

第三,开拓存量业务,就是城市更新。房地产企业未来的转型发展要和城市的转型发展相结合。未来中国城市发展转型,要从过去的城市扩张摊大饼、外延式的发展,转变聚焦内在式的高质量发展,所以房地产企业的转型要和城市发展转型相结合,一个重要结合点就是城市更新。

第四,瞄准成长期业务,主要是塑造资产管理和运营能力,很多发达国家房地产企业都在做资产的运营和管理,我们房地产企业的资产运营和管理量仍然非常小。

第五,抓住一些政策机遇,比如租赁住房的需求。目前政府出台了大量的关于保租房的一些支持政策,还将出台更大范围的REITs试点,对持有经营类物业十分有利。

任何发展模式的形成都是由市场环境与政策环境决定的。目前,我们正在经历这个行业从成长期到成熟期过渡,房地产企业的的确确需要新的发展模式,但这个新的发展模式绝不是一天能够形成的,需要企业探索,大概有四个方面:开发模式,从“三高”向轻重并举的开发、运营、服务一体化进行转型;盈利模式,从单纯的增量开发向增加存量更新进行转型;融资模式,从高负债到股债多元进行转型;房地产企业的目标模式,从追求规模和速度的扩张向品牌和品质提升方向转型。

所以,尽管我们现在的房地产企业正在经历危机的时刻,眼前来看,我们依然要巩固成熟的开发模式,同时要积极探索新的发展模式,适应房地产行业从成长期到成熟期过渡的一些新要求。

我就房地产企业发展模式问题谈以上看法,谢谢大家!