阳光资产首席战略官邱晓华:土地售价还要适当降低带动开发商成本下降

来源 | 《财经》新媒体   

2022年12月19日 13:16  

本文2974字,约4分钟

12月17日,阳光资产首席战略官、国家统计局原局长邱晓华在由《财经》杂志、财经网、《财经》智库、财通汇联合主办的“《财经》年会2023:预测与战略”上指出,在政策的春风下,房地产市场最近将出现边际性的改善,初步预计,投资的恢复有可能快于市场销售的恢复。

阳光资产首席战略官、国家统计局原局长 邱晓华

另外,在需求端,各级政府应当把原来用于经济适用房、棚户区改造等方面的钱,适当拿出一部分集中收储已经建成完工的合格商品房,作为政府用于解决所谓新市民、体制内中低收入职工的住房需求。同时,应当降低商品房销售领域的各类税费水平,降低金融机构和住房公积金的按揭抵押贷款利率,可以再降0.5到1个百分点。

邱晓华认为,城市土地出售价格也应适当降低,来促进开发商成本的下降,带动房价的适度下降。

“我们需要继续加大温度,尽早使房地产市场升温。我们还要射出更多箭,使得房地产市场复苏的春天早日到来。”邱晓华说。

以下为发言实录:

邱晓华:谢谢主持人,我从宏观角度谈一谈对这个问题的认识。这些年一直在地产公司担任独立董事,对地产有些了解,我发言的题目是“中国房地产市场的冬与春”。

大家知道,从去年下半年以来,中国房地产市场经历了一次深度的调整,至今还在调整的进程中,整个地产行业,无论是投资,还是销售、拿地、新开工、在建,诸多主要指标都是负数,今年1到11月房地产开发投资比去年同期下降了9.8%,销售面积、销售额下降幅度超过了30%,一线城市的二手房价格还在下降,70个城市的房价多数都在下降。可以这么说,房地产市场的冬天似乎还没有完全离去,冬天的温度还是比较寒冷的,这是因为这些年我们在地产行业发展进程中,无论是开发商,还是政策,以及消费者,都存在一些不足。

就开发商而言,造就了今天的问题,当然也成就他们往日的辉煌。但是今天由于对自己资产负债表的管理,对形势的判断,诸多方面的偏差,使得他们始终处在难以为继的尴尬状态。就政府来说,这些年对房地产市场的认识始终在波动,一方面它重要,一方面又出台一些不重要的政策,可以这么说,地产市场的波动在一定意义上和政府的政策不稳定、不一以贯之有关系。消费者也有一些认识和行为上的偏差,比如炒房热度过高等。不管怎么说,这些年房地产市场对中国经济的贡献是有目共睹的,对老百姓生活的改善是非常明显的,对城市建设面貌的改观也是非常明显的。因此,对房地产市场的重要性,对它地位的重新认识是恰逢其时。今天党和政府再一次明确了房地产产业是国民经济的支柱产业,回归到常态。从去年下半年以来,可以说房地产市场的政策春风,尤其是地方政府的政策春风是一阵接一阵。但由于三年的疫情,造成了我国房地产市场至今还是处在比较困难的状态中。

三年来,老百姓的收入水平、就业程度都受到了很大的影响,消费行为也在发生变化,加上政府政策的不稳定不明确,以及房地产市场出现深度的调整,这些都影响了市场的销售。但不管怎么说,冬天终将过去,中央经济工作会议提出保交楼、保民生、保稳定,要保持房地产的平稳发展的新要求之后,我们可以预期,房地产市场的春天一定会到来。

从目前的情况看,无论是中央经济工作会议,还是国务院副总理刘鹤,都对房地产市场有了新的明确的表示,这无疑对恢复市场的信心,对恢复房地产市场的发展非常有利。特别是从今年以来,房地产政策三支箭齐发,金融16条、保交楼融资支持、银行间交易市场准入、资本市场功能恢复等诸多政策推动了房地产市场开发商融资环境的正常化,三支箭不要小看,无论对正常的融资需求,还是对债券市场的恢复和接纳,以及资本市场功能的恢复,这三方面对上市房地产企业、没有上市的房地产企业在融资方面都是极大的改善,三支箭正在路上,无论是保交楼的,还是银行间市场的、债券市场允许优质民营企业进入,恢复他们的融资能力,无疑都是有利的。

特别要提到恢复资本市场功能,大家知道,这些年来,我们国家很奇怪的是对房地产上市公司不准再融资,即不准定增,不准它发债券,还不准新的房地产公司上市。这次政策的调整变化,无疑对房地产上市公司是天大的好事。我相信这些政策的落实,一定会给房地产市场,尤其是给房地产开发商带来春天般的温暖。

从需求侧来看,下一阶段国家也会积极发力,促进地产基本面的修复,在整个政策的春风下,房地产市场最近也有一些边际性的改善,也出现一些积极的效应,我们初步预计,投资的恢复有可能快于市场销售的恢复,这是一方面我想说的。

如果金融领域三支箭能够持续实施,必将有利于改善投资开发商的发展环境。在这里我也想问一问,财政领域是否也应该要有数支箭出台,进一步改善住房消费端,答案应当是肯定的。

第一支箭应当强化各级政府公共服务职能,采取多种方式集中购买收储一些合格的商品房,用于解决中低收入,特别是进程农民工和一些体制内住房条件相对差职工的住房需要,也就是说,我们各级政府应当把原来用于经济适用房、棚户区改造等方面的钱,适当拿出一部分集中收储已经建成完工合格的商品房,作为政府用于解决所谓新市民、老体制内中低收入职工的住房需求,这是第一支箭,应该要射出来。

第二支箭,是不是应当降低商品房销售领域的各类税费水平,从去年以来,地方政府在刺激或鼓励房地产市场方面出台了很多政策,主要是取消限购,取消限贷,取消各种各样的限制,在国家层面上尽管对一些居民买新房替代旧房改善性住房消费有税收的返还,但目前在销售领域里的税费负担还是很重,应当适当降低,让老百姓感受到政府的温暖。同时,也应当降低金融机构和住房公积金的按揭抵押利率,目前的按揭抵押利率还是偏高的,应该降0.5到1个百分点。

第三支箭,应当降低城市土地出售价格,以降低开发成本带动房价适当下降。无论是土地价格的高企,无论是税费的高企,都是造成房价高的重要因素,真正由房地产开发上带来的房价高还不是主要的,因此,我们应当在城市土地出售价格方面适当降低,来促进开发商成本的下降,带动房价的适当下降。

第四支箭,应当进一步改善居住环境,在教育、医疗、商业和公共设施方面,加大政府和全社会的投资力度,创造更多更好的宜居的区域。政府前一段做了很多工作,包括建设保障房、经济适用房,但到各地去看,很多地方的居住环境都远不如普通的商品房,我们应当下大力气改善这方面的状况。

如果我们对住房消费端也能射出数支箭,房地产市场复苏的春天一定会很快到来。当然,房地产市场的问题不是一天两天形成的,至今为止,中央提出要把防范房地产领域的风险摆在重要的位置是很重要的,毕竟我们看一个数字,到今年房地产企业有超过5000亿到期的债务,明年有接近4000亿的债务要还,这么大的到期债务对房地产开发商来说是巨大的压力。因此,风险还没有完全消除,政府也需要多方面的化解,我们应当形成合力。

总之,从中国房地产市场的冬天来看,就是资金、投资、销售、新开工和购置土地等等方面的增速还处在负数,还没有由负转正,我们需要继续加大温度,尽早使它升温。金融领域已经射出了三支箭,我们还要射出更多箭,使得房地产市场整体复苏的春天早日到来。

如果说2022年我们经历了风风雨雨的磨难,2023年虽然还有风雨,但也有阳光,我们期待阳光能够更多的照进中国的房地产市场,让开发商、消费者都能够从政府的阳光中得到温暖。谢谢大家!

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