政策频频释放信号，头部房企再迎利好。
2023年1月10日，中国人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作，其中重点提及了房地产市场。“实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展‘资产激活’‘负债接续’‘权益补充’‘预期提升’四项行动，引导优质房企资产负债表回归安全区间。”上述座谈会称。
同时，监管部门还称，要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施，用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。
分析人士表示，此次会议属于2023年首次信贷工作会议，但是会议中提及较多的依然是房地产，这说明了房地产是2023年金融信贷投放的重中之重，体现了高层对于房地产融资的重视和支持。“就内容而言，此次会议最大的亮点在于，提出了资产负债表优化的四项行动，资产负债表优化的工作正进入实质操作阶段。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示。
房企出现风险之后，在2022年二三季度，监管多次强调“保交楼”，促进金融与房地产正常循环，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，满足房地产市场合理融资需求。
2022年四季度以来，有关房企资产负债表的表述逐渐出现，监管部门已经形成了非常清晰的逻辑线，开始着手保优质房企主体。在2022年11月举行的金融街论坛年会上，证监会主席易会满表示，支持实施改善优质房企资产负债表计划；11月22日，国务院常务会议称，努力改善房地产行业资产负债状况；12月15日，国务院副总理刘鹤指出，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖；12月16日，中央经济工作会议指出，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
另外，近期对房地产政策的刺激不仅来自融资端，同在1月10日，住建部称，推动住房公积金业务更加好办易办，努力实现住房公积金在全国范围内无差别受理，同标准办理。近期，深圳允许二手房交易可“带押过户”，推进二手交易繁荣。
“保主体和保项目，就是保鸡和保蛋的问题。如果鸡都没了，光有蛋也不行，好的母鸡也应该保下来。”2023年1月6日，在新华社瞭望智库举行的“第七届新金融论坛”上，浙商资产战略发展部总经理、研究院副院长冯毅表示。
“在前期，政策强调保项目，当下也开始强调保主体，要将保项目和保主体结合，留住比较好的优质市场主体，这样可以发挥市场机制的作用。”银保监会山西监管局党委书记、局长尹江鳌在上述论坛上称。
四项行动保优质房企
1月10日，中国人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。会议提出针对具有系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”和“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流。
这四项行动是1月10日进一步刺激房地产市场的核心。其中，资产激活是关键，融资性现金流无法长期背离经营性现金流。“所谓资产激活，其实就是促进销售复苏。居民消费信心弱，置业热情低，尚需要各方积极出台政策，力促房地产市场复苏。我们预计，未来按揭贷款利率仍将持续下降，首次和改善置业的首付款条件将持续优化。”中信证券研究部称。
数据显示，2022年12月，居民中长期消费性贷款环比增长超过1800亿元，住房消费信贷投放较之10月相对低点有了明显改善，但较往年同期仍然下降明显。
严跃进则称，资产激活也意味着要把房地产企业的各类资产进行盘活，其包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs产品等模式的加快介入、现金流的持续改善等内容。
“负债接续和权益补充”被市场解读为：避免企业出现进一步的信用风险，从而陷入恶性循环。政策认识到，部分房企是具有系统重要性的，不能任由其短期资产去化困难发酵为整体风险的。有市场人士预计，未来金融机构，尤其是银行对于房地产的信贷
投放将更加积极，地产股再融资将持续推动。
之前监管部门发布的16条金融措施称，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期：对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。
而“预期提升”意味着要不断修复投资者对于中国房企的看法，尤其是各类金融机构企业。“要不断减少企业违约的风险，同时强化房企销售的目标值，进而促进‘金融-房企-销售市场’等渠道的顺畅。”严跃进称。
需求依然存在，但信心有待恢复
房地产市场是否在2023年迎来转折点，成为市场最关心的问题之一。多位市场人士称，近期出台的这些措施若成功实施，可能会在一定程度上缓解房企的流动性压力，但是，新房销售额的全面复苏仍是房地产市场流动性实现持续向好的关键。
克而瑞研究中心数据显示，行业百强房企在2022年前11月累计业绩规模同比降低42.6%。“2022年，中国房地产市场整体延续去年以来的下行压力，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足。叠加疫情因素影响，市场供求和成交都没有明显转暖的迹象，企业各季度的销售相较往年均表现低迷。”克而瑞研究中心称。
惠誉评级预测，中资房企2023年的经营环境不会有显著改善——该行业的合同销售额或将同比下滑0-5个百分点，意味着全年仅能实现11.5万亿元-12万亿元的销售规模。
“广泛的货币刺激措施助力房地产行业从2008年-2009年和2014年-2015年的两次危机中触底反弹。但中央政府目前坚持的‘房住不炒’原则表明，谨慎而具针对性的政策仍是救市主要途径。”惠誉评级称。
从更长期来看，不少监管和市场人士认为中国房地产还存在较大机会。冯毅表示，从中国的人口规模和城市化程度来看，城市化程度还有很大的空间，未来还有很多人进入城市。居民进入城市就要有房子，中国房地产市场确实还有很大空间。
“现在大家都觉得房地产行业不太好，从实践来看，中国由于国情差异各个地方比较大，结构化也很严重，大城市和经济好的城市房地产目前看其实没有那么太差。”冯毅称。
尹江鳌表示，最新的统计数据，新购房子中三居室的户型，占比在55%，而且逐年还在上升。这说明居民刚性需求和改善的需求是真实存在。
中国人民银行和银保监会也多有提到，要因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，加大住房租赁金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服务，推动加快建立“租购并举”住房制度。
不过，市场整体表现依旧疲软，需要耐心等待预期修复、需求端改善。“其实在目前政策的大力支持下，有些房企在融资方面不再存在较大缺口，而是市场低迷的信心影响其销量。”另有银行人士表示。
工行风险资产经营管理中心总经理周冀平在“第七届新金融论坛”上表示，在过去一年，支持房地产的政策不可谓不多，力度也不可谓也大。但房地产具备强周期性的特征，另外因其重资产的属性，要想实现比较明显的复苏，从目前看还需要一段时间才能出现显著成果。
周冀平称，现在各方面的政策利好是不断地堆积，但有几个问题需要破解：一是关于市场信心的问题，需要政策引导。二是市场上的各类主体去灵活的运用好这些政策，坚持创新的理念、运用创新的工具路径，做一些尝试来恢复房地产市场的活力。
“政府持续动员和加强房企‘保交付’，解决期房交付问题，将更好维护购房者合法权益，提振市场情绪，稳住购房者信心。部分地方政府在‘限购、限贷、限价、限售’等房地产调控政策将做适当的放松，促使刚需型、改善型住房消费需求的提升。在全面落实疫情防控优化措施后，未来政府会把主要精力放在经济社会发展上，国民经济有望企稳回升。提升居民收入、优化分配格局，居民增收是扩大消费的前提，特别对于住房这样的大宗消费，稳定且有增长预期的收入是居民敢于消费的基本支撑。”1月9日，安永发布报告称。
