万科,钱包越鼓越低调

作者 | 《财经》特约作者 张欣 编辑 | 王博  

2023年02月17日 19:27  

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受再融资细则限制,第一大股东深铁虽现阶段无法参与定增,但后续仍有机会通过竞价方式增持万科股票

去年年会,万科董事会主席郁亮还在警醒高管团队“黑铁时代”来临了,甚至订机票也不敢坐头等舱。而今,一股政策暖风为万科送来了充足粮草,战时紧张的气氛一扫而光。

2月9日,郁亮在2023年内部年会,直呼“微光已变曙光”。

2月13日,万科A(000002.SZ)公告称,拟开展定向增发,募集资金总额不超过150亿元。这是自去年11月底,房企股权再融资重启以来最大规模的定增。

《财经》梳理公告发现,150亿的募集资金中,计划105亿元投入到11个房地产开发项目,45亿元用来补充流动资金。这11个项目主要位于二线的核心城市,预估项目投资收益率从3.8%到13.6%不等。

按照现有股权设计,增发前,深圳地铁集团有限公司(下称“深铁”)持有万科股份32.43亿股,占总股本27.88%,为万科第一大股东。此次增发数量将不超过11亿股,占目前总股本的9.46%。

数据来源:万科公告

据《财经》测算,若深铁不参与此次定增,150亿元足额增发,深铁持股比例将下降至25.47%,但其仍是万科第一大股东。

定增的发行方式一般分为竞价和锁价。一位央企投融资人士告诉《财经》,依据再融资细则规定,若非公司控股股东、且非外部战略投资者,要以竞价形式确定定增发行对象。这意味着,深铁虽然无法在当前阶段就被提前确定为发行对象,但程序上仍有机会后续通过竞价方式参与定增。万科方面亦向《财经》确认如此。

由于万科股权分散的设计,即便深铁参与定增后,也达不到控股股东的标准,万科仍无控股股东和实控人,公司的控制权不会发生变化。

2022年11月,多部委“三箭齐发”,从信贷、债券、股权三方面支持房企融资需求。

融资解绑后,多数房企都行动了起来。“确实有这么一个(融资)窗口期,体现了监管部门对行业的支持,加上大股东深铁也非常支持。”万科总裁祝九胜谈到。

2022年12月,深铁就曾向万科董事会提请配发不超过公司已发行股票数量(A股/H股)的20%。以万科A目前约2050亿元的市值为基础测算,当时深铁发起的股权融资规模约在410亿元。

去年年底,万科还陆续发布公告称,拟新增不超500亿元直接债务融资工具;已获得14家银行超3000亿的授信额度;发行共计37亿元的中期票据。

此外,天风证券报告显示,2023年年初至今,万科共有337亿元的中期票据在银行间交易商协会接受注册。

《财经》统计,上述约有4000亿元的股债等多样化的意向性融资。一位房企融资中心负责人认为,这笔钱在一定程度上能帮助万科降低负债率,优化资本结构,提高抗风险能力。

不过钱包鼓了之后,万科在投资端也大概率会保持审慎投资态度。因为,冒进拿地让这家公司在2021年经历了13年来的首次净利润下滑,几近腰斩。  

2018年-2022年,行业逐渐紧缩时,万科却开启了一波逆势拿地,其中包括32亿元接手华夏幸福的多个环京项目。

财报显示,2018年-2021年,万科拿地金额分别达:1316亿元、1610亿元、1349亿元、1401亿元。

从销售方面看,2018年-2020年,万科销售金额同比增加分别为12.3%、3.9%、11.6%。2021年-2022年这一数据则同比分别下降18.4%、33.6%。

拿地支出,叠加销售低迷,影响了万科的负债率。自2018年以来,万科的资产负债率维持在80%左右,一度达到84.6%。当然,万科的财务水平比大多数房企健康。但如果定位是行业第一梯队优等生,万科在投资端自然要更加谨慎。

财报显示,同时期龙湖资产负债率均在75%以下。

2021年业绩会上,郁亮曾反思,万科团队认为环京楼市已达触底,未来有反弹空间,但没想到后续市场剧烈下降。这宗交易后被郁亮总结为因误判形势而导致的投资失误。

为减少这种失误,防止部分地方公司投资追高冒进,错估市场潜力拿下自己消化不了的项目,万科决定改变区域分散自治的情况。

2021年9月,万科在内部成立开发经营本部,削弱区域公司拿地权限,将之收编至集团,加强风险把控。

据悉,经过一年多的试运营,现在,万科高层对于经营本部表现较满意。未来,万科经营本部将继续把控区域拿地权限,投资思路仍是加强集中管控,将资金投放至更安全、优质的区域项目中。

而对于投资的具体标准,2022年祝九胜曾表示,新投的地集中在人口流入地区,平均净利率大概能达到12%以上。

爱徳地产研究院数据显示, 2021年下半年开始,万科开始放缓投资步伐。由于一线城市地价较贵,且一线城市进入城市更新时期,万科在一线城市拿地寥寥,投资重心主要在二线城市。