“目前房地产行业面临整体缺乏流动性，‘高杠杆、高负债’的经营发展模式亟需改变等问题。国家陆续出台多项政策措施支持房地产市场平稳健康发展，不动产私募投资基金试点是其中一项重要举措。”2023年2月24日，中国证监会市场监管二部主任王建平在由《财经》杂志、《财经智库》、财通汇联合主办的“第五届全球财富管理论坛——经济重构中的财富管理态势”上表示。
王建平称，“通过创新性增设‘不动产私募投资基金’类别，与单纯的股权投资进行区分，采取针对性的监管政策及配套规则，适当给予如放松股债比限制等政策便利，可以更好地发挥私募基金在支持不动产市场平稳健康发展方面的积极作用，也可以更好地丰富私募基金产品类型，满足多元化资产配置需求。”
2月20日，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点，同日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。
王建平在论坛上对上述政策推出做了详细解读。他认为，不动产私募投资基金试点不仅有现实的必要性，也具备一定的特有优势：一是落实党中央、国务院关于“促进房地产业良性循环和健康发展”重要部署，形成金融合力；二是盘活经营性不动产，缓解房地产市场流动性风险；三是丰富资产配置选择，推动引入机构投资者和长期资金；四是实现优质资产与房地产企业风险隔离。
“此次开展不动产私募投资基金试点，是证监会支持私募基金发挥功能作用的一个创新举措，将根据试点工作实践情况及时总结评估，不断完善试点政策和规则，会同有关部门持续优化募资、退出、税收等监管政策，为试点工作提供良好的政策环境。”王建平表示。
以下为王建平发言实录：
尊敬的各位领导，各位来宾：
大家下午好！很高兴参加“第五届全球财富管理论坛”！
党的二十大报告指出，中国式现代化是全体人民共同富裕的现代化。随着中国逐步步入“后疫情时代”，经济进入新旧动能转换的关键阶段，金融市场供给和居民财富配置需求也在发生着深刻的变化。近年来，私募基金行业规模平稳增长，结构持续优化，已从“小众行业”发展为资产管理的一个“主流行业”，有效发挥了多元化资产配置、专业化资产管理的优势。近日，证监会推出了不动产私募投资基金试点，支持私募基金行业更好地发挥服务实体经济的功能作用。今天，我想借此机会，就不动产私募投资基金试点思路以及有关情况和大家做个交流。
一、发挥私募投资基金服务实体经济的积极作用
目前房地产行业面临整体缺乏流动性，“高杠杆、高负债”的经营发展模式亟需改变等问题。近期，国家陆续出台多项政策措施支持房地产市场平稳健康发展，促进房地产行业信用修复、稳定市场预期，不动产私募投资基金试点是其中一项重要举措。不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类，近年来，中国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。我们认为，不动产私募投资基金试点不仅有现实的必要性，也具备一定的特有优势：
一是落实党中央、国务院关于“促进房地产业良性循环和健康发展”重要部署，形成金融合力。不动产私募投资基金可通过满足不动产领域合理融资需求，投资存量住宅，助力做好“保交楼”“保民生”工作。同时，不动产私募投资基金可在发挥专业化优势的基础上，与信贷、债券及其他股权融资等金融工具形成合力，多箭齐发，共同推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
二是盘活经营性不动产，缓解房地产市场流动性风险。
不动产私募投资基金可以引导权益资金投资经营性不动产，激活经营性不动产的流动性，增强房地产企业“资本金”，修复资产负债表，缓解负债压力，提振市场信心。
三是丰富资产配置选择，推动引入机构投资者和长期资金。在产品需求端，国内机构投资者资金储备丰富、运营管理专业，多元化资产配置需求较大；在产品供给端，既有股权投资属性，又能实现较为稳定的期间收益的金融产品也是短板。不动产私募投资基金规模较大、期限较长，能够通过长期稳定的期间收益或者项目增值退出等方式获取回报，可以丰富投资者资产配置选择，在现有权益、债券产品基础上，增加新的可投资品种，满足机构投资者和长期资金的资产配置需求。
四是实现优质资产与房地产企业风险隔离。不动产私募投资基金可通过将目标资产从原始权益人处独立收购并实现控制运营，利用私募基金的财产独立性和风险隔离优势，实现目标资产的有效剥离，从而成为独立运营的主体。通过这种方式，可以为存量地产注入增量资金，并与原始权益人的资产负债表隔离，有效盘活可经营的优质资产，帮助企业纾困。
二、放管结合，稳妥推进不动产私募投资基金试点
（一）精准施策，增设不动产私募投资基金类别
不动产私募投资基金所投资的资产属性、资产回报方式与传统股权投资存在很大不同。我们认为，通过创新性增设“不动产私募投资基金”类别，与单纯的股权投资进行区分，采取针对性的监管政策及配套规则，适当给予如放松股债比限制等政策便利，可以更好地发挥私募基金在支持不动产市场平稳健康发展方面的积极作用，也可以更好地丰富私募基金产品类型，满足多元化资产配置需求。
同时，我们坚持“两条腿走路”，对于不能或者不愿参与试点的不动产类私募基金，其管理人仍可按照既有政策继续备案，但是不享受试点政策便利，也不单列在“不动产私募投资基金”类别下。
（二）稳妥起步，发挥专业机构优势
为稳妥推进试点，充分发挥头部管理人示范效应，我们从管理人实缴资本、不动产投资管理规模与经验、专业人员、合法合规等方面提出正面要求，同时为严控自融等传导性风险，我们明确限制主要出资人及实际控制人为房地产开发企业及其关联方的管理人参与试点。根据不同投资者结构，我们设置了差异化安排，对于试点基金产品投资者均为机构投资者的，要求管理人在管不动产投资本金不低于30亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币；对于试点基金产品投资者中有自然人投资者的，要求管理人在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币。
(三）拓宽投资范围，精准服务实体经济
此次不动产私募投资基金试点的投资范围有所拓宽，具体包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房（写字楼、商场、酒店)、基础设施项目等三类。
特定居住用房方面，为兼顾规范与发展，服务“保交楼”工作，我们将此处的存量商品住宅限定为已取得五证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证），已经部分实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等。同时，为支持“保民生”工作，我们对保障性住房和市场化租赁住房的要求进行了适当降低，保障性住房（包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等）仅要求取得一证（国有土地使用证），市场化租赁住房仅要求取得两证（国有土地使用证、建设用地规划许可证)。基础设施项目方面，我们对可投资的范围作了明确，在支持不动产私募投资基金投资产业园区等传统基础设施的基础上，将5G、IDC(互联网数据中心)、新能源风电光伏等新型基础设施建设项目也纳入考虑，更好地适应新时代基础设施融资需求。
（四）提高门槛要求，引入适格投资者
考虑到不动产私募投资基金的规模较大、权益持有时间较长，投资者和管理人都需要有更高的风险识别能力和承担能力，我们对不动产私募投资基金在门槛方面作了更高的要求。比如，我们要求不动产私募投资基金首轮实缴规模不低于3000万元，投资者首轮实缴出资不低于1000万元等。
从实际来看，不动产私募投资基金的产品收益特征和长期机构资金的配置需求较为契合，我们考虑试点产品主要引入包括QFLP等外资在内的机构资金。近期，我们也在积极会同有关部门研究拓宽QFLP等机构资金投资私募基金的渠道。同时，为满足超高净值自然人投资者的资产配置要求，我们也允许部分自然人投资者投资不动产私募投资基金，但其出资比例和基金投资方式会受到一定限制。
(五）隔离信用风险，提供政策便利
考虑到实践中私募基金多采用股债结合的夹层方式投资不动产项目，为了更好地适应不动产私募投资基金投资策略和商业逻辑，我们对符合要求的基金向被投企业投资的股债比作了一定调整，放松杠杆限制，以便试点基金采用更灵活的方式进行投资。同时需要注意，试点基金产品应对底层资产实现控制，并实现与原始权益人的主体信用风险隔离。
（六）加强风险防控，平稳推进试点
为了规范不动产私募投资基金投资运作，加强风险防控，促进试点工作稳妥推进，我们在基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送等方面提出了一系列规范要求。同时，我们将做好事中事后监管监测，确保试点工作平稳推进。
三、加强协同，共同促进不动产私募投资基金功能作用发挥
作为资本市场支持房地应市场平稳健康发展“第三支箭”的重要内容，不动产私募投资基金试点将按照试点先行、稳妥推进的原则开展。北京市私募基金发展基础良好，不动产项目储备丰富，具备开展不动产私募投资基金试点的条件。前期，建设银行住房租赁基金等不动产类私募基金积极布局北京地区的不动产项目，进展顺利。为形成监管与发展合力，在北京打造良好的不动产私募投资基金发展环境，我想借此机会提几点建议：
一是共同支持北京辖区符合试点要求的管理人开展不动产私募投资基金试点。北京有良好的私募基金发展基础，私募基金总体发展情况在全国名列前茅。截至2022年末，注册地在北京的私募股权、创投基金管理人数量为2567家，管理规模为3.53万亿，排名全国第一。同时，北京聚集了很多不动产领域的专业管理人，长期深耕市场，深度开展不动产投资项目业务，专业运营能力强，经验丰富。下一步，建议各单位加强协作，共同支持北京辖区符合要求的私募基金管理人积极参与不动产私募投资基金试点。助力私募行业拓展新的业务领域，壮大实力，继续强化区域优势地位。
二是利用好此次试点政策，盘活北京符合条件的不动产项目。由于人口、经济、区位等多重优势，北京具有较多在各类市场化运作、商业价值较高的不动产项目，城市更新需求大，这些项目具备较好的投资属性，适合作为不动产私募投资基金的底层资产。在我们前期调研过程中，有多家管理人表示已深度布局北京的不动产项目，这些项目能够提供较为稳定的收益，在退出时也较为顺畅，与投资者的需求较为匹配。为此，希望北京市国土、住建等相关部门大力支持试点管理人投资运营北京的不动产项目，完善政策环境。
三是推动不动产私募投资基金引入长期资金。不动产私募投资基金可以为投资者带来较为稳定的租金与增值的现金流回报，其收益模式与风险特征与长期资金需求较为西配。而引入长期资金也能够为私募基金提供持续稳定的资金来源，引导私募基金充分发挥服务实体经济的功能作用。下一步，希望北京市相关主管部门继续支持北京辖区内保险资金、养老金等长期资金投资私募基金，共同助力不动产市场平稳健康发展。另外，我们也建议北京市地方金融监管部门充分利用北京辖区服务业扩大开放的契机，积极引入境外资金，通过设立QFLP基金等方式投资不动产私募投资基金。
此次开展不动产私募投资基金试点，是证监会支持私募基金发挥功能作用的一个创新举措，我们将根据试点工作实践情况及时总结评估，不断完善试点政策和规则，会同有关部门持续优化募资、退出、税收等监管政策，为试点工作提供良好的政策环境。相信经过各方努力，不动产私募投资基金会有更大发展空间，也会在纾解房地产行业困难，支持稳住经济大盘、服务实体经济上发挥愈加重要的作用。
谢谢大家！
