“2021年中以后部分房企暴雷，以及本公司去年利润大幅下滑，主要都源于弱二线和三线等弱势产品，销售价格下降幅度超两成甚至三成以上，影响利润空间也让公司增加了20亿的存货计提。”3月21日，招商蛇口（001979.SZ）总经理蒋铁峰在公司2022年业绩说明会上表示。
招商蛇口发布的财报显示，去年公司营收1830.03亿元，同比增长13.9%，而归母净利润同比下降近六成至42.64亿元。除上述销售价格下降导致开发业务结算毛利减少、毛利率降低，以及计提存货增至65亿元外，财报中还提及了减免租金约 8.4 亿元、转让子公司投资收益减少（去年为14.58亿元）等，后三项主因影响该公司利润约88亿元。
《财经》新媒体注意到，去年招商蛇口开发业务毛利率为21%，同比下滑了6个百分点，不仅华东、江南、西南区域的毛利率均低于20%，而且深圳区域虽毛利率较高但同比依然出现了14.31%的下滑。另外，减免租金也未能维持上一年超80%的出租率，2022年公司运营项目整体出租率仅为79.82%，远低于同期商业地产百强房企89.9%的出租率，其中部分写字楼出租率为个位数，甚至有产业园不到1%，而这也影响公司整体收入和利润。
那么，公司将如何应对行业下行周期，扭转净利下滑的局面？蒋铁峰介绍称，随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”的消退，行业发展逻辑正发生根本性变化。公司去年做了业务调整，聚焦主赛道开发业务、资产运营和城市服务三大核心业务，未来还将转型轻重并举，做到有进有退。
所谓有进有退，即开发业务中，进的是“市场好、利润确定性强、团队强、回款好、城市存销比较低”的强30城，退出基本面相对差的城市，将存量资产运营做精，同时以REITs退出为增量刚性条件，另外做大城市服务轻资产业务，逐渐提升轻资产收入占比。
实际上，去年招商蛇口就进行了开发业务的换仓，加速去化弱势产品并在土地市场寻找机会。去年招商蛇口耗资766亿元拿了56宗地，其中首开去化就有300多亿，新货项目毛利率提升至23.2%。
不过，蒋铁峰表示，今年土地市场竞争会比去年激烈，利润也会有所收窄，但只要有好的利润回报公司就会投，尤其会提高摇号地块的参与率及获取率，并远离市场面差、能力不足的城市，从而提高投资回报率。
此外，对于今年年初的市场回暖，蒋铁峰介绍称，去年续销的项目近期销售流速提升了50%，公司也尝试性微幅涨价，但发现一涨价就卖不动了。目前来看，虽然量起来了，但不足以支持涨价，因此今年公司还是维持走量，但也不会进一步促销，还是以市场的需求和去化速度来制定策略。
2023年招商蛇口将销售目标定为3300亿元，并且还提出了三年跻身行业前五强的目标。虽然今年上市的6000亿存货以及旧改、纾困、城市更新项目将助力公司年度销售目标的达成，但要想超越目前行业前五碧桂园、保利、万科、华润置地、中海，招商蛇口还要付出更多努力。
“行业五强并不仅仅是一个规模指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度的考量。”蒋铁峰称，“公司内部有一系列的指标在落地分解，未来我们要继续稳健地投资，在保证持续经营现金流为正的前提下，聚焦主业选择五好项目进行投资。”
