近年来，中资企业大举投资海外房地产，纽约华尔道夫酒店、伦敦劳埃德大厦、马德里西班牙大厦等地标性建筑纷纷被中企收入囊中。一些海外媒体将今天中国企业的地产投资与30年前的日本企业相提并论，称之为土豪再现。
6月25日，全球领先地产服务机构仲量联行（下称JLL）的中国北方大区及北京分公司总负责人张莹先生接受《财经》杂志专访，他一方面澄清了中国资本席卷全球房地产投资市场的流行观点，指出中国投资其实仅占全球商业物业交易量的4%。另一方面，指出中国资本海外房地产投资的最大问题，是过于依赖国内经验，不熟悉成熟市场的游戏规则，以至于出现鸡同鸭讲的结果。
张莹在JLL累计服务超过19年。2000-2001年分别在悉尼办公室和旧金山办公室工作，2002年返回中国负责写字楼团队，2009年成为北京总经理，2011年同时负责北京和北方区，并建立中国企业服务部。
《财经》：今天中国企业纷纷出海，是不是其他国家也出现过类似情况？
答：当然。现在中国人拿着很多钱去海外，外国人并不觉得惊讶，这种事他们见过很多次，过去日本人、俄罗斯人和阿拉伯人都曾涌进他们的市场。他们的观念是，无论你是什么人，来了都要按照我们的规则走。
仲量联行的数据显示，2014年中国企业在海外房地产投资达165亿美金，同比增长48%，增速很快。从全球看，整个商业物业市场（commercial property）的交易量大概是7000亿美金，其中跨境交易为3800亿美金，中国其实仅占4%。
并没有传言中好像中国人占据整个海外交易市场那么夸张，单纯从量级上看，我们这个行为只是刚刚开始。但是，中国已经进入国家排名前十位，领先的是美国、加拿大、德国和中东。
这个游戏场原来没有中国人，大家都很关注新来者。
《财经》：什么因素促使这些公司出海？
答：分两方面，一方面是私人公司，这些企业是市场导向、走的最快，他们希望拥有全球视野，在全世界范围内做资产配置，这是企业走向成熟必经过程。另一方面，国企也在大举出海，其实是政府在背后推动，有的甚至有硬性的要求，每年完成多少量级的海外投资。
这也是政府在倒逼国企进行改革，总有一天中国会真正的国际化，那时每个企业都会完全暴露在国际规则中。
《财经》：您接触的出海企业主要是什么类型？
答：大概可以分为四种。
第一种是走的最快的，就是绿地、万科和万达这样的开发商。我们会帮他们进行前期重点市场的分析工作，比如万科做旧金山项目，我们就先做了很多全球主要市场的考察和分析。他们（万科）事先要了解往什么市场投？投资类型是住宅还是商业、办公楼？采用单独开发还是合作？参股还是合资方式等问题。确定这些之后，我们再帮助做项目的甄选和竞标。此外，绿地在伦敦的啤酒厂等项目也是我们帮助拿的。
第二种就是投资者，特别是险资公司，像平安、复星、泰康和阳光保险，额度都不是很大，他们单纯投资，并不从事项目开发。
第三类是企业客户，包括华为、工行、农行，他们都是自用。全球市场中越来越多显现中国企业的身影。
第四类是中国个人投资者，虽然在媒体上出现最多，但是实际上占比很少，属于高端客户的私有资产配置。
《财经》：这些企业在海外碰到的困难有什么?
答：这些企业会了解到西方市场，尤其是土地的收购规则和方式跟国内不一样，并不是跟政府搞好关系、做些运作就行。
国外有一整套标准化流程，包括竞标等等，卖方在甄选时也有一定的标准，并非价高者得，也许你有钱他不卖给你。他对买家有一定要求，会分析不同买家的风险，或者在此期间能否提供足够多的证明文件。新来者不了解的话，就没法跟上这个节奏，无法在预定时间内提交足够的材料。然后，卖家还要确保你有经济实力和信用度去完成这个收购。
很多西方机构对中资是不了解的，尽管我们的数据很漂亮，但是西方高管很难相信它是真实的。西方的规则很完善，在任何竞标中都有一系列的顾问公司跟着你一起，律师、会计师、税务师，中国人可能习惯什么都自己干，那人家觉得你肯定不够认真，你就没办法进入那个圈子。
中国企业的经验都是在国内市场积累的，对西方规则很不了解，一味的认为只要有钱就能怎样。
在过去的一百多年中，中国公司并没有参与国际商业规则的制定。在这个体系里，我们是新来者。这导致收购过程中遇到很多挑战和问题，更不用说，还有语言和沟通的障碍。
我们都要去尝试，这件事并不是有高涨的民族情绪就能完成，应该冷静客观的站在全球的角度去衡量、找到方法。
《财经》：这些困难背后有没有一些本质的、共性的原因？
答：我觉得本质的挑战是俗话说知己知彼、百战不殆，中国企业应该先“知自己”。有些人找到我们说，今年要在海外投多少亿，也没想好在哪投，要不然你们帮我都了解下，给我个报告讲讲他们都怎么回事。
这是不可能的。西方市场已经非常成熟，要把方方面面重新捋一遍，发展历史、游戏规则和执行方式，这需要大量时间。这不像中国是个新兴的市场，描述起来很简单，成熟市场没法这样做。你给企业提供一些概括性的文件，他们又会觉得不解渴、无从下手。
根本问题在于，企业走出去想要达到什么目标。如果你自己都不知道你想要什么，中介公司无法给你建议。
要对自己做清楚的梳理，你公司内部的组织架构和模型搭建让你能做什么、擅长做什么，写字楼、购物中心，有没有懂这方面的人才？低收益就低风险，高收益就高风险，你想找中国的低风险高收益的类似项目，那不现实。
有的公司是“一言堂”，决策的随机性很强，出海就要承担这种风险，并不是所有中介服务公司都愿意陪着你玩，不要依赖国内的成功经验。
另外还有一个难点，管理层要做决定，要依赖他周围的智囊团，这些人应该拥有足够全面的考虑。而他们认知往往是有限的，又受制于各方面的利益，最终会影响最高管理者的决策。
《财经》：如何解决这些难题呢？西方企业可以给我们什么经验？
答：合作关系非常重要，国外模式更注重双赢。从地产来说，有一些国际惯例是需要遵守的，比如对于中介服务商的使用，大家是合伙人的关系，而不是甲乙方的关系。中资企业经常觉得自己是大爷。
而中介介绍给你的机会，你也可以绕开他去做，但是最终成不了，西方人会觉得你很奇怪，但是这些企业也不是故意的，只是在国内做惯了。
另外，必须着力培养人才，能打通东西方桥梁的人非常重要，他们不仅在公司外部与各种利益集团打交道，还要在内部与各种层级沟通，用他们听得懂的语言让公司的CFO、CEO理解进入一个全新市场该如何运作。
很多企业现在到处挖人，但这不光是砸钱的事，有才能的人光靠钱是不能吸引的，得有足够的平台，得去尊重别人。
《财经》：中国企业在海外的经营状况如何，算成功么？
答：如果从开发商角度看，这很难说，因为这些项目还在建设中。至少前一年、两年都数字不错，因为我们选的都是地标建筑，收益率低但是稳定。总的来说，现在还不到一个总结的时刻，很难评估最终结果。
