美国EB-5投资移民项目如何选

文|好望角咨询投研部  

2015年07月31日 15:06  

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EB-5投资移民从根本上讲是一种投资行为,而且投资的形式是私募投资。要想投资成功,简单来说必须满足三个“靠谱”:通过靠谱的方式,投资给靠谱的人,去做靠谱的事

什么是美国EB-5投资移民成功的关键?主要在于能否选到一个好项目,这一点显然已经被关注美国投资移民的国人理解和接受。然而,究竟什么样的项目才是好项目,如何才能选到一个好项目,却存在各种各样的说法,误解和片面认识也在广泛流传。

要想理清选项目的思路,首先要弄明白,EB-5投资移民从根本上讲是一种投资行为,而且投资的形式是私募投资:投资人通过将资金投入到一个私募投资项目中,创造满足移民局要求的就业,最终取得美国绿卡并收回投资资金。既然是投资,那么在选项目时,投给什么人、投到哪里去和以什么方式投,这些投资要素自然都应该在考察的范围内。要想投资成功,简单来说必须满足三个“靠谱”:通过靠谱的方式,投资给靠谱的人,去做靠谱的事。

 

靠谱的人

无论哪种私募投资,对人的考察都是第一步,道理很简单,人如果不可靠,项目的安全性无从谈起。人靠不靠谱体现在信誉和能力两个方面。由于EB-5投资是私募投资,项目并不在公开市场发售,所以投资人能够拿到的资料会受到一定的限制。但美国是一个信息非常完善且透明的国家,通过项目的相关文件和各种公开信息渠道,都可以找到所需要的资料,更进一步的信息则需要通过专业的尽职调查来获得。

1.对于项目方(开发商、项目运营方、区域中心等),考察的内容包括:

a)能力:公司有多长时间的历史,公司目前规模有多大,财务和运营状况是否良好,过往经营业务与EB-5项目是否一致,做这类业务有多少成功经验,以及是否有EB-5项目成功经验。

b)信誉:公司在行业内口碑如何,过往和现在是否卷入过任何商业或刑事诉讼,是否有破产记录。

2.对于关键人员(项目方的主要人员、律师、经济报告撰写人等),考察的内容包括其从业的时间长短、相关经验是否丰富、从事EB-5行业的动机和意愿、个人信用情况、有无个人破产或犯罪记录等等。

3.有无关联关系,这一点经常会被忽略,开发商、项目运营方本来是向投资人融资,即借钱的人;区域中心是帮助投资人管理投资,即替投资人看钱的人;移民律师是帮助投资人把关看紧项目的人。试想如果这几方之间存在严重的关联关系,投资人的利益如何能得到保证。

 

靠谱的事

这里的“事”就是指项目本身。项目是否靠谱可以从两个层面来判断,第一是真实性,第二是可行性。

真实性是基础,如果这方面有问题,整个项目就不用再考虑了。真实性的判断主要通过研究与项目相关的整套文件,结合实地调查来进行。项目文件包括私募备忘录(PPM)、商业计划书、市场研究/经济分析报告、项目方资质证明、相关买卖/租赁的交易凭证、运营协议等等。向投资人提供必要的项目文件,是项目方应尽的义务。但是有些项目方,甚至是EB-5行业内知名的大牌项目方,连这个基本要求也做不到或不愿做,实在让人吃惊。

此外,可行性方面主要涉及项目的经济分析,如项目所在的行业前景是否良好、区域供需情况如何、经济环境波动会不会对项目造成严重影响、项目的现金流和偿债能力如何、就业创造的估算是否合理等等。可行性的研究需要一定的经验和能力,项目方在商业计划书和经济报告中,会提供相关的信息,可以在此基础上结合实地调查来加以分析判断。

然而,在可行性方面存在很多误区,如目前有一些新兴行业或热门行业的项目,像生物能源、电动汽车等等,经常会被宣传成前景良好的项目。其实从商业角度看,这类项目的运营都有很大的不确定性,更适合PE/VC等风险投资。EB-5项目需要的是稳定可预测的前景,而不是追求高风险高回报。

还有些项目方在宣传时有意夸大,如某个政府官员的支持、与项目无关的大品牌等等,这些都需要小心鉴别。例如目前众多的EB-5酒店项目,从行业上讲酒店本身也是容易受到经济波动影响的,即使是万豪、四季、喜达屋这样的品牌也不例外,如2013年万豪旗下关闭的酒店数量是新增酒店数的31.68%,喜达屋是43.24%。另外还需要指出的是,这些大牌酒店其实自有酒店很少,如万豪只有2%是其自营的,其他98%都是只挂个牌子(特许经营)或只是租赁运营;万豪旗下有18个子品牌,Ritz-Carlton(6星)和Residence Inn(3星)虽然都是万豪的品牌,但从星级就可以看出,其定位和经济属性完全不同。

靠谱的方式

只有确定了靠谱的人和靠谱的事,再来看投资方式是否靠谱才有意义,把这个顺序颠倒也是非常常见的一个误区:过早纠结于直投还是区域中心、股权还是债权、有银行贷款好还是不好等,往往会使投资人忽略更重要的方面。

当然并不是说方式靠谱与否不重要,只是在次序上应该低于前两者而已。从投资上看,方式靠谱与否指的是项目的交易结构是否合理完善,涉及到的条件有融资模式是股权还是债权、监管和放款条件、是否有银行贷款及贷款是否已到位、项目方资金占比、EB-5资金占比、抵押担保物是否充足、就业充足率有多高、退出机制是什么、有无风险后备方案等。

在这方面也存在很多误区,例如:

a.片面追求某个条件,如有的项目就业充足率高达300%以上,项目方作为卖点大力宣传,实际上在项目其他条件都不错的情况下,就业只要在要求的数量上加一些裕量就好,并非越高说明项目越好。

b.有很多条件要理解其真实的含义,如很多项目将建筑物建成后的预计评估值作为抵押品的价值,实际上对于未建成的项目,这个估值是没有意义的,如果在建设阶段项目出了问题,如何能用建成后的估值来做清偿呢?

c.过分看重I-526之前的资金监管,有资金监管当然是比较好的一个条件,但监管也只是在I-526阶段,对于I-829和到期返款并无作用。

所以,项目的交易结构应该作为一个整体来考察,各个条件只是作为参考的一些指标,孤立地考察指标没有意义,不应该用指标来代替整体。