近年来，中国一线城市房地产市场结束了迅猛增长的阶段，迎来了相对平稳的时期；而二线城市房地产已显颓势，房地产这个中国高净值人士重要的投资渠道正在失去其往日的魅力。
不过，与之形成鲜明对照的是，中国人在海外房地产市场上用力颇大，甚至部分人赚得“盆满钵满”。根据优选财富不完全统计，中国私人投资者投资海外房地产的规模，由2008年的不足7000万美元增长到2013年的接近100亿美元规模，增长幅度达近150倍。2014年中国房地产海外投资达到165亿美元，比2013年增长了46%，2014年上半年私人海外房产投资规模接近50亿美元，远超过2011、2012年全年的规模。
事实上，中国高净值人士之所以青睐海外地产项目，一方面是因为中国经济发展后，大多高净值人士具备这样经济实力，去投资海外房产，另一方面同时解决投资、旅游、求学、移民等多种需求。
不过海外投资房产存在市场、汇率、利率以及法律四个方面的风险，在进行海外房产投资时也存在诸如信息不对称、信誉缺失等陷阱。优选金融集团执行总裁张虎成表示：“比如说有些机构在推销房源的时候并没有做到价格的同步，尤其对中国内地客户，有独立的报价单，可以不夸张地说，溢价率高达100%。”
正因为如此，在选择海外房产投资时，做好相应的背景调查十分必要，尤其是该地房市的过去和现状、所在国的房地产政策以及投资回报等。本文将具体介绍美国、英国和澳大利亚的相关总体情况。
美国
据2014年全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors，简称NAR)的一份调查，美国销售给外国买家住房中，来自中国的买家占了其中最大的份额。当然，以成交量计算，加拿大人依然是美国住房的最大买家，不过他们产生的销售额只有138亿美元，而中国为220亿美元。
同样，根据上述调查，“中国买家倾向于在加利福尼亚州、华盛顿州和纽约州这些价格较高的市场买入房产，而加拿大人则会在佛罗里达州和亚利桑那州这些价格相对较低的市场置业。”
现在，中国人很多意识到了在美国“以房养学”是一件非常划算的投资。孩子入学时在学校附近投资一套房出租，四年大学念下来，自住连同出租，算算账，孩子的学费甚至都可以挣出来了。
需要注意的是，美国房产在2008年金融危机之后出现大幅下跌，最高时跌去了60%，那是美国房产最好的投资时机。不过这个机会很快就过去了。随着美国经济整体好转，2011年以来，美国房产市场复苏带来了很多区域大幅的房价上涨。那些被华人买家特别看好的地段更是涨地飞快，2013年纽约曼哈顿地区每平方米房价上涨超过11%，加州湾区的最热门地段甚至达到60%。
尽管上述房价上涨趋势在今后数年会放缓，但是房价还有一定的上涨空间；而且特别是房价大幅上涨之后，租金的上涨幅度不一定能追得上房价上涨的幅度。
房产政策
根据美国联邦和各州的法律，房地产所有者要接受联邦、州、市政府为公共福利目的的税收政策，即每年征收的房产税，这实际导致房屋的持有成本变高。不过不同的州税率也不尽相同，最高的是德克萨斯州为3%，伊利诺伊、加州、纽约州、佛罗里达州为1.1%-2%，最低的夏威夷为0.25%。在这方面，投资美国房产的好处是，美国政府在税款、居民权益等问题上对待持有美国房产的外国人与美国公民一视同仁。
除税收之外，还有贷款问题。根据高盛公布的数据，在金融危机前的2005年，只有19%的房产交易使用全额现金，而这一比例在2013年最高峰时曾上升至57%。现在美国贷款买房的买家都是经过严格的贷款流程审批的，这和前些年贷款银行睁一只眼闭一只眼乱发贷款的情况完全不同。
从2014年1月10日开始，美国消费者金融保护局颁布的新的贷款条例开始实施，在这个条例的管理下贷款流程更加严格正规，这都是次贷危机付出惨痛学费换来的经验。因此，这次房价的上涨，比起之前2005年前后的泡沫，让人更有安全感。
在美国，没有工作和信用记录的中国人想要申请贷款，则可以通过一种间接的方式实现：在国内时选择外资银行开户，并获得很高的信用记录。
注意事项
在美国买房，购买保险相当重要。一般有三类保险，一是屋主保险，这种保险只给予屋主平时居住的房子保险，所以一个人只能买一个屋主保险，此险可以为房屋和屋内物品损害后提供索赔；二是住户保险，也可以为各种自然灾害或意外事故造成的房屋及房内物品损害提供赔偿；三是地震保险，这种保险主要是地震多发带地区，美国70%的房屋地震保险是在加州售出的。
另外，投资美国房产还要扭转几个和投资国内房产不同的思维方式。例如美国人生活方式中的城与乡的概念，这就涉及到了房屋地段的选择。再有比如国内的人都喜欢新房子，而实际上美国新建屋占房屋市场的比例很小，很多房屋都是几十年历史甚至上百年的也不鲜见。那么美国的“旧房子”和中国的“旧房子”有什么不同，这都是需要买家亲身体会其中的差异。再有国内人对于房屋保险的概念也和美国不同，那么这一需求和费用成本都是应该在买房之前了解的。
通常在美国买房子，买卖双方都有代表自己利益的经纪人、律师，有些还需要会计师和贷款中介人。这些专业人士的存在最大程度上保护着两方的利益不被侵犯，也就是说即使你对美国房产不是太熟悉，如果找到可以信任经纪人、律师，交易的安全性还是有保障的。因此投资人和经纪人、律师联络的过程中也应该仔细考察对方的资质、专业素质、经验和口碑。优秀的经纪人既了解国内投资客的需求，又对美国房屋市场运作熟悉，能最大程度地保护买家的利益。
英国
近年来，中国投资者海外置业潮迅速兴起，英国伦敦由于房价相对较低，而且回本速度快，成为中国人海外置业的热选。近三年，到伦敦置业的中国投资者激增5倍，中国人成为伦敦房产的最大外国买家。如今中国内地买家在伦敦置业的比例接近10%，而三年前仅为2%。
根据英国土地注册局最新权威数据显示，2014第三季度，英国房产市场总体发展平稳，目前房产均价为176925英镑，第三季度内，月变化幅度较小。伦敦仍然是房产均价最高的地区，并且以超过18%的年度房价增幅同样高居英国年度增幅榜第一。
不难看出，伦敦的房价相对国内北京、上海等一线城市来说，是比较低的，然而，其投资回报的速度却是北京的3倍左右。而且，在英国置业的年租金收益一般可以达到总房价5%左右，也就是说，即便剔除房产升值所带来的收益，业主单靠租金收益，20年左右就可以回本，而在国内，这一时间一般要达到70年到80年。
从长远来看，未来伦敦的房价依然有巨大的升值空间。据不完全统计，目前伦敦市的人口大约有800万，预计每年还将新增3万8千户家庭，照此计算，截至2021年，伦敦将新增37万5千户家庭。
而从另一方面供给的角度来说，至2021年伦敦规划批准的可建房屋为214825套，这样将造成新房供应严重不足，缺口预计达42.5%。这也就意味着，在伦敦每两户新成立的家庭中将会有一户家庭购买不到住房，而这可能会继续推升伦敦的房屋租赁市场的上升。
房产政策
为了支持地方性公共服务，英国地方政府会对房产征收房产税，具体到居住性的住房，一般征收的是居住房屋税（Council Tax），包括自用住房和租用住房。纳税人为年满18周岁的住房所有人或承租人（包括地方政府房屋的承租人）。例如，大学生承租的宿舍也要交纳居住房屋税，但对于每周平均课时21小时以上，每年超过24周的“全日制”学生，可以免交。中国留学生一般都是“全日制”学生，所以可以免交。
课税依据是房屋的评估价值。房屋价值的评估由国税与海关总署（HMRC）下属的评估办公室负责。征收管理上，先由纳税人向地方政府申报，并提供与住房有关的资料。地方政府对住房进行评估后在每年的4月1日向纳税人发出税单，通知纳税人应缴纳的税额，并且允许纳税人在10个月内分期支付。英格兰平均每年每一房产的征收额约为2000英镑。
不过，对海外购房者来说，在英国交易房产时涉及的法律程序可能是最为繁琐，也最需要专业知识。其中涉及到聘请专业的房产交易律师，顺利推荐交易过程，交易前期需要准备的文件材料以及在英国不同地区交易房产的手续差异等多个问题，所以委托专业律师进行前期调查和合同审核是必不可少的。
利好的消息是，英国贷款相比美国程序简单，只需要提供身份证、最近三个月银行对账单、最近三个月工资单和存款证明等，审核时间约为1-2周，英国的房屋贷款一般分为自住房产按揭贷款和投资房产贷款两种。贷款的比例和利息会因房产价值、贷款类型而有所不同。同时，不同的银行有不同的按揭产品和利率标准。要办理按揭，申请人需要有一笔存款，良好的信用记录，还要有稳定的收入。几乎所有的银行都是根据贷款——价值连带系统进行贷款估算，也就是说，如果贷款人的存款越少，要还的就越多。此外，大多数银行还会收取贷款手续费，该费用在接受贷款协议书时缴纳。具体金额根据贷款金额而定。
注意事项
海外人士在英国买房只能买新房，这是英国政府规定的，并且开发商也只能把最多50%的新房外销。这就会造成一定的紧张状况，比如你在一家经纪公司看中的哪套房子，等经纪公司去问，说不定就已经被别人预定了。
其次，你在看房过程中，要检查卖主声明和售房合同，在法律上，卖主要提供一份声明。这份声明，可以从买主的房产代理那里读到。
第三，在购房过程双方都需要律师，这一规定是强制性的，英国的购房合同目前厚达200-500页，涉及到多方面专业知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握的，双方必须有律师，即使没有合同的因素，通过律师买楼也是强制的，使得业主不必担心合同信息不透明。在澳洲，律师相当于中国的交易中心，起着监控的作用。
最后，需要特别说明的是，根据英国最近的政策，投资移民的基本门槛是200万英镑，但是购买房产不能计入投资额内，所以如果选择将购买房产作为移民选择的人来说，投资英国房产则不是很好的选择。
澳大利亚
中国人近些年大肆购置澳大利亚房产，甚至已经成为澳洲楼市的头号国际大买家。2015年5月，瑞士信贷银行发表的报告指出，2014年5月至2015年5月，中国投资者和移民在澳大利亚总共购买逾80亿澳元（约合381亿元人民币）房地产，占该国房地产供应15%，同比增长六成。预计需求不断增加下，未来六年投资总额高达600亿澳元（约合2858亿元人民币）。
该报告指出，悉尼和墨尔本是中国人投资最集中的地区，占中国人在澳投资房产比率逾八成。而中国投资者购买的房产分别占悉尼和墨尔本新增房产的23%和20%。另外，因中国投资者在两市的房产市场非常活跃，令两地房价上升，其中悉尼的平均房价上涨13%，墨尔本的平均房价则上涨9%。
澳洲曾在2012年推出“重大投资者签证（SIV）”制度，自实施以来超过90%的申请者都来自中国。但按照该签证的规定，相关投资资金不能直接购买澳洲房产。由于澳洲房产具有永久产权且今年总体处于稳健升值通道，一些申请人会提前在澳洲购房。在很多中国人看来，从投资和移民两方面综合考量，澳大利亚是仅次于加拿大的选择。而澳大利亚新南威尔士州（New South Wales）和维多利亚（Victoria）最受中国人青睐。
当然，中国人的大力投资，直接推动了澳大利亚房价快速上涨。 澳大利亚经济委员会提交的这一报告也证明外国人投资是推升澳房价的主要原因。从2013年来看，澳大利亚房地产市场表现尤为强劲，据澳大利亚统计局(ABS)数字显示，主要八大城市的房价同期增长了9.48%。其中悉尼房价增幅最大为14.3%，珀斯第二，8.9%，墨尔本位列第三，8.6%。
房产政策
在澳洲买房是不需要交纳所有税的，澳洲房产税包括印花税和市政税，像土地税和印花税是可以忽略不计的，主要需交纳的澳大利亚房产税费有市政费、物业费，以及如果你想出租房子时候所交纳的租务管理费和交房时支付的律师费。
所有的这些费用，将根据你所购买的房屋所在的不同区域，收费也不同。在购买房屋前，需要详细询问律师，你所需要支付的具体相关澳洲房产税税务费用。各个州的征收税率不同，以3个州为例。(1)新南威尔士州（悉尼）：土地价值在38.7万澳元之内的不征税；38.7万澳元—236.6万澳元的征收1.6%，超过部分征收2%。(2)维多利亚州（墨尔本）：实行累计税制，只要土地价值超过25万澳元，就开始按累计税率征税。(3)昆士兰州（布里斯本）：对于土地价值低于60万澳元的不征税；对于超过部分，按累计税率征税。
跟英国相同，澳洲法律规定，在整个购房过程中，为保障业主的置业安全，全程要有律师参与，而且是澳洲的执牌律师（澳籍）。在预定房源和签订购房合同之后，必须在第一时间将总房款10%预定款打入负责客户此次置业行为的澳洲律师行的信托账户。如果是现房，需要马上办理贷款手续，根据目前的行情，业主购房一般可贷款80%，一些小户型大的一居室和Studio可贷款70%。
注意事项
海外人士在澳洲买房只能买全新房，或者是从未经过买卖，但是被开发商出租不超过12个月的房产。海外人士可以买空置的土地，但是买地后的两年内必须把房子建起来。海外人士在澳洲买房需要向FIRB申请，也就是海外投资管理局。
在签订买房合同时，请确保在合同上出现的买房者年龄是60岁以下，因为到了法定退休年龄，银行很难给没有在职工作的退休人士贷款。同时，未满18岁的子女也不可以签订购房合同。澳洲各个州在房产税收上的政策也不一样，澳洲的房产税一般指的是买房时一次性缴纳的印花税，目前，在新南威尔士，海外人士买全新房子可以申请印花税减免5000澳元。在维多利亚，购买未动工的期房，印花税可以全免。对于有PR的人士，如果是首次置业用来自住的，澳洲政府还有相应的补贴。所以，海外投资者在准备出手澳洲买房时请向销售公司，律师等专业人士咨询当时的相关税收和补贴政策。
最后是房屋本身，一般澳大利亚的房屋销售时所说的房屋面积有室内面积，阳台面积，这些都是实际测量的使用面积，并不是中国所讲的建筑面积，也没有公摊面积。很多澳洲房屋从数据上看面积和中国的房屋差不多，其实要比中国的房屋面积大。澳洲的房屋都是精装修，没有毛坯房，一般厨房内都配备了烤箱、洗碗机、洗衣房配备烘干机等设施。大多数房屋喜欢铺地毯，个别的可以把客厅升级为木地板。
